El esfuerzo de renta para comprar vivienda en los municipios aledaños a Málaga casi iguala ya al de la capital

El Banco de España ha situado el déficit de vivienda en el país en 750.000 unidades entre 2021 y 2025, una cifra que casi dobla la falta de vivienda que registran otros países europeos, como es el caso de Italia. Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Málaga y Murcia concentran el 52,5% de este déficit de vivienda en España, según los datos publicados este jueves en el 'Informe Anual' de este organismo.

El director general de Economía del Banco de España, David López Salido, ha insistido en que "hay un déficit sustancial de vivienda" en el país que responde al ritmo de crecimiento de la creación de hogares y a la falta de dinamismo por parte de la oferta. El cierre de esa brecha dependerá, a su juicio, de la capacidad para dinamizar la oferta y responder a la demanda, y avisó de que, al ritmo actual, se tardará "bastante".

"Pensemos en mecanismos para que sea lo más rápido. No podemos detener el ritmo de creación de hogares y la dinámica poblacional", ha señalado.

El Banco de España señala que tanto el acceso a la vivienda como el aumento de la oferta son los retos principales de España en la actualidad. Si bien los problemas para acceder a la vivienda son en la actualidad una constante entre las economías europeas, en España se ha endurecido durante las últimas cuatro décadas. "Los precios de compra y alquiler crecen y dañan la accesibilidad en un momento de crecimiento del empleo y renta de los hogares", ha afirmado López Salido durante la presentación del informe.

Comprar vivienda en el área metropolitana de Málaga, casi igual de caro que en la capital

El estudio revela que la posibilidad de desplazar la residencia a un municipio del área urbana distinto a su capital permitiría a los hogares no propietarios reducir los esfuerzos, a pesar de que estos se mantienen en niveles elevados. Sin embargo, Málaga sería la capital de entre las seis grandes ciudades con mayor población (superior a 500.000 habitantes) donde el ahorro sería menor.

"El esfuerzo potencial se reduce sustancialmente en Barcelona, con una caída de un 20%, si estos hogares decidieran moverse y pudieran adquirir una vivienda dentro de su área urbana. En las grandes ciudades con mayores esfuerzos, la reducción del esfuerzo asociada a la movilidad intraárea urbana es significativa en Madrid, Valencia y Sevilla (con una disminución del esfuerzo cercana al 12%), pero muy limitada en Málaga y Zaragoza (con una reducción promedio del 2,5%)", señala.

Por ponerlo en cifras redondas, el Banco de España recuerda que comprar una primera vivienda en Málaga capital por parte de un hogar no propietario se llevaría 10 años de renta media, mientras que hacerlo en un municipio del área urbana de residencia sólo rebajaría ese esfuerzo hasta los 9,7 años. En Barcelona, por ejemplo, la diferencia en este mismo supuesto baja de 9 a 7,2 años y en Madrid de 9,7 a 8,4 años. En Zaragoza sí desciende, al igual que en Málaga, muy poco: de 5,7 a 5,6 años (aunque el esfuerzo es, de entrada, muy inferior al de la capital malagueña).

Málaga es además la capital española de este grupo de grandes ciudades que más ciudad que más esfuerzo demanda a los hogares no propietarios para adquirir su primera vivienda de entre las seis más pobladas de España (son diez años de renta neta media, como promedio, cifra también muy por encima de la media del país, que está en los 6,8 años).

Si cogemos solo el segmento de población joven no emancipada de Málaga el panorama es aún más oscuro. Un hogar de dos jóvenes necesitaría 12,4 años de renta media para comprar una vivienda en la capital, mientras que en el área urbana periférica ese esfuerzo únicamente bajaría hasta los 11,8 años. En España, el promedio para el segmento de jóvenes se sitúa en los 8,3 años.

El estudio subraya que España ha creado 240.000 nuevos hogares, un crecimiento de la demanda residencial que contrasta con la reducción del 9% en el incremento bruto del parque de viviendas, pues en 2025 se terminaron 92.000 nuevas viviendas.

En mayo de 2025, se situó el déficit de vivienda en España entre las 400.000 y las 450.000 viviendas, aunque ahora eleva esa cifra, al extender el periodo de estudio, desde 2021 y hasta 2025.

El problema de acceso a la vivienda limita a los jóvenes y la inversión empresarial

El Banco de España avisó de que los problemas de acceso a la vivienda pueden conducir a "un amplio conjunto de efectos económicos y adversos", desde la limitación del crecimiento económico y la productividad, pasando por las decisiones de ahorro de los hogares, la emancipación de los jóvenes o la inversión empresarial.

Además, esa aglutinación de la escasez de oferta en seis provincias también evidencia la heterogeneidad del mercado y la dispersión territorial de los precios, sobre todo en Madrid y Barcelona, pero también en Málaga y Valencia cuando se trata del mercado del alquiler.

El Banco de España señala que tanto el acceso a la vivienda como el aumento de la oferta son los retos principales de España en la actualidad. Si bien los problemas para acceder a la vivienda son en la actualidad una constante entre las economías europeas, en España se ha endurecido durante las últimas cuatro décadas. "Los precios de compra y alquiler crecen y dañan la accesibilidad en un momento de crecimiento del empleo y renta de los hogares", apuntó López Salido durante la presentación del informe.

En términos relativos al número de hogares residentes en 2025, el déficit acumulado de viviendas fue sensiblemente mayor en España (3,7%), frente al 1,5% de Italia o a la situación de equilibrio de Francia. Alemania fue la única gran economía en la que durante este período la producción de viviendas aumentó más que la creación de hogares.

Según López Salido, en España hay un "déficit sustancial" de vivienda que va a seguir aumentando por la evolución demográfica y el ritmo de creación de hogares mientras se mantiene las restricciones en la oferta. "A medio plazo, esto es lo que queremos que cambie", ha subrayado López Salido, que ha vuelto a abogar por medidas del lado de la oferta y no tanto de la demanda, donde rechazan intervenciones generales en los precios y plantean medidas "focalizadas" para determinados grupos muy vulnerables.

El BdE incide en su análisis que la oferta no llega a cubrir la demanda, a pesar de que el uso residencial del parque de viviendas se ha incrementado en 1,2 millones entre 2021 y 2025, y que al menos un 60% procede de viviendas ya construidas que eran segundas residencias o viviendas desocupadas.

El informe recoge que el auge de la demanda de vivienda residencial no se ha acompañado de una aceleración en los desarrollos de suelo o en la gestión urbanística, por lo que el incremento en el número previsto de viviendas en sus áreas en desarrollo ha sido "nulo o muy limitado" entre 2019 y 2025 en las seis grandes ciudades españolas.

Compras de extranjeros: casi un 28% del total en Málaga

Por otro lado, el informe detalla que las compras de vivienda por parte de ciudadanos no residentes entre 2021 y 2025 supusieron el 7,4% del total, datos superiores a los del 'boom' de 2007 -cuando eran el 3,8 %- pero lejos del 11,5 % de 2013, en un contexto de caída de la demanda residencial. Aun así, estas adquisiciones tienen una gran relevancia en zonas de la costa mediterránea y las islas, pues significaron el 33,3% de en la provincia de Alicante, el 27,9% en Málaga, el 23% en Baleares o el 20,3% en Tenerife.

En las provincias de Madrid y Barcelona, el peso relativo de estas adquisiciones fue muy inferior, con el 1,6% y el 2% de las operaciones, respectivamente.

Las viviendas turísticas y su impacto en el alquiler

El informe recoge que las regulaciones que limitan el uso turístico de la vivienda pueden contener la demanda en zonas con problemas de acceso a la vivienda, pero también reducen la actividad de otros sectores económicos.

Las viviendas turísticas son un 1,5% del parque total de la vivienda, "si bien su peso relativo alcanza cuotas en torno al 10% en el conjunto del mercado del alquiler". El Banco de España afirma, eso sí, que la relevancia relativa de las viviendas turísticas es especialmente intensa en determinadas áreas urbanas de las islas y de la costa mediterránea, y se concentran en barrios donde presentan unas cuotas muy significativas en relación con el mercado del alquiler.

"Estos fenómenos se observan, por ejemplo, en los centros históricos de Málaga y Sevilla, y son también significativos en ciudades como Barcelona y Madrid", señala. En el caso del área urbana de Málaga alcanzan un 28,9% del mercado del alquiler y en la zona centro un 44% (una tasa solo ligeramente superada por Sevilla).

El Banco de España también alude al stock global formado por las viviendas en manos de extranjeros no residentes y las viviendas de uso turístico que suman ya casi 900.000 unidades, lo que representa un 3,3% del parque total en España. De nuevo provincias de corte turístico como Málaga lideran las cota con 14,1%, únicamente por detrás de Alicante (14,5%) y por delante de Baleares (10,9%), Tenerife (9,1%) o Las Palmas (7,4%).

Todo ello (fuerte demanda de vivienda residencial y escasez relativa de la oferta) dispara también el precio del alquiler habitual para los residentes. Los hogares malagueños que viven de alquiler destinan el 34,5% de renta media neta (los expertos aconsejan un máximo del 30%-35%). Málaga es la ciudad española que más esfuerzo exige de las seis más pobladas de España. Y los jóvenes malagueños no emancipados que quieren alquilar deberían aportar el 51,1% de su renta media neta (un 49% en el área urbana de alrededor de la capital).

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