Málaga cierra la puerta a nuevos hoteles y alojamientos turísticos en suelo residencial durante tres años

El Ayuntamiento de Málaga ha movido ficha de urgencia para cerrar una de las puertas que todavía permitía la llegada de nuevos alojamientos turísticos a zonas residenciales. La modificación del Plan General que el equipo de Gobierno llevará la próxima semana a una sesión de Pleno extraordinario eliminará la posibilidad de que hoteles, hostales, apartamentos turísticos o viviendas de uso turístico puedan instalarse de forma directa en edificios y parcelas destinadas a viviendas.

Hasta ahora, la normativa urbanística permitía, en determinados casos, sustituir el uso residencial por el de hospedaje o compatibilizar ambos usos. Con el cambio que plantea el Consistorio, esa opción desaparece. A partir de la entrada en vigor de la modificación, cualquier proyecto turístico que quiera ubicarse en suelo residencial tendrá que pasar antes por una modificación del planeamiento urbanístico, un procedimiento mucho más largo y complejo que solo saldrá adelante si se justifica que responde al interés público y a una necesidad de la ciudad.

La medida tendrá efectos en todo el municipio y se suma a las restricciones que el Ayuntamiento viene aprobando desde 2024 para contener el crecimiento del alojamiento turístico y proteger el parque de viviendas. El alcalde, Francisco de la Torre, ha defendido este miércoles que el objetivo es "reservar el suelo residencial para el uso residencial" y evitar que ambos usos puedan seguir conviviendo de forma automática. "No se puede hacer compatible el uso residencial con el hospedaje", ha afirmado

Se acabó el hospedaje como uso automático

La modificación afecta a todas las zonas reguladas por ordenanzas residenciales del Plan General, desde el Centro Histórico hasta los barrios de vivienda unifamiliar, ciudad jardín o manzana cerrada. En la práctica, esto significa que ningún establecimiento de hospedaje (ya sea un hotel, un hostal, un apartamento turístico, un albergue o una vivienda de uso turístico) podrá implantarse directamente en estas áreas.

La única posibilidad será promover previamente un cambio del planeamiento urbanístico. Es decir, el promotor deberá convencer al Ayuntamiento de que ese proyecto responde a una necesidad urbana y justificar su interés general mediante un estudio de ordenación o una modificación del propio Plan General.

Los proyectos ya iniciados no se verán afectados

La nueva regulación no tendrá efectos retroactivos. Los expedientes que ya hubieran iniciado su tramitación antes de que el acuerdo se publique en el Boletín Oficial de la Provincia seguirán adelante. Una de las dudas que surge a continuación es si esta medida generará un "efecto llamada" para aquellos que tuvieran en mente la construcción de alguno de estos alojamientos.

El alcalde, Francisco de la Torre, ha sido tajante respecto a la situación de estos proyectos que ya están en trámite, asegurando que si cuentan con el proceso abierto y con los requisitos necesarios, se les concederá la licencia pertinente. Desde Urbanismo han afirmado que, por ahora, no han recibido solicitudes alentadas por el planteamiento de esta nueva normativa.

Todas las solicitudes que lleguen después quedarán suspendidas durante un máximo de tres años, o hasta que la modificación del Plan General sea aprobada de forma definitiva si ese trámite concluye antes.

También se endurecen los cambios de locales a viviendas

La reforma urbanística incorpora, además, nuevas limitaciones para transformar locales comerciales en viviendas, una fórmula que se ha multiplicado en los últimos años. A partir de ahora no podrán convertirse en viviendas los locales situados en calles principales ni aquellos con fachada o acceso a plazas, con la intención de preservar la actividad comercial en estos espacios y evitar que desaparezcan los negocios a pie de calle.

Además, los locales que sí puedan cambiar de uso tendrán que cumplir nuevas condiciones de habitabilidad. Entre otras, deberán tener unas dimensiones que garanticen una correcta iluminación natural, no podrán lindar con trasteros de la misma parcela y tendrán que ajustarse a nuevos requisitos de ventilación y altura libre.

Un nuevo paso tras las restricciones a las viviendas turísticas

Esta modificación supone un nuevo endurecimiento de la política municipal frente al crecimiento del alojamiento turístico. Primero, en 2024, el Ayuntamiento vetó las nuevas viviendas turísticas que no contaran con acceso y servicios independientes. Después, desde enero de 2025, prohibió nuevas inscripciones en los 43 barrios donde estos alojamientos superaban el 8 % del parque residencial.

Ahora el foco ya no está solo en las viviendas turísticas. El Ayuntamiento amplía las restricciones a cualquier modalidad de hospedaje que pretenda implantarse en suelo residencial y obliga a que cualquier excepción pase por una modificación expresa del planeamiento urbanístico.