De la regulación a la moratoria: así ha evolucionado el control de las viviendas turísticas en Málaga

La vivienda turística se ha convertido en uno de los principales focos del debate sobre el modelo de ciudad en Málaga en los últimos años. Mientras el turismo continúa siendo uno de los motores económicos de la capital, el aumento de este tipo de alojamientos ha coincidido con un mercado residencial cada vez más tensionado, marcado por la escasez de vivienda y el incremento de los precios del alquiler.

El Ayuntamiento ha ido endureciendo progresivamente la normativa durante los dos últimos años hasta llegar a la última medida anunciada: impedir durante un máximo de tres años la implantación de nuevos alojamientos turísticos en suelo residencial. Sin embargo, esta decisión no surge de la nada, sino que es el último paso de una estrategia que comenzó en 2024 y que ha ido ampliando las restricciones de forma escalonada.

Una ciudad con más de 12.600 viviendas turísticas registradas

La dimensión del fenómeno vacacinal y turístico sigue siendo muy elevada pese a las nuevas regulaciones. Según los datos más recientes del Registro de Turismo de Andalucía, actualmente existen 12.662 viviendas de uso turístico en Málaga capital, que ofertan un total de 64.371 plazas. Del total, 11.931 corresponden a viviendas completas y 723 a alquileres por habitaciones.

Si se toma como referencia el Instituto Nacional de Estadística (INE), las cifras son diferentes porque utiliza otra metodología. Su estadística experimental, elaborada a partir de las principales plataformas de alquiler vacacional, sitúa a la provincia de Málaga como la que concentra más viviendas turísticas de toda España, con 45.176 registradas en mayo de 2026 y 213.006 plazas de alojamiento, aunque supone un descenso de unas 3.000 viviendas respecto a noviembre de 2025. En el caso de Málaga capital, el INE estima la existencia de 8.288 viviendas turísticas, con capacidad para 34.724 plazas.

La diferencia entre ambas estadísticas responde a que el Registro de Turismo contabiliza todas las viviendas inscritas oficialmente, mientras que el INE realiza una estimación basada en la oferta publicada en las principales plataformas digitales, eliminando además posibles anuncios duplicados.

Una regulación que se ha ido endureciendo paso a paso

Las restricciones municipales no han llegado de forma repentina. El Ayuntamiento comenzó a modificar la regulación en 2024, cuando aprobó una de las primeras medidas para limitar el crecimiento de las viviendas de uso turístico. Desde entonces, las limitaciones se han ido ampliando con el objetivo de recuperar vivienda para residentes y contener la presión sobre determinados barrios.

La primera decisión consistió en impedir que pudieran registrarse como viviendas turísticas aquellos inmuebles que no dispusieran de acceso y suministros independientes respecto al resto de vecinos del edificio. Con esta medida se buscaba reducir los problemas de convivencia entre residentes y turistas dentro de los bloques de viviendas.

El siguiente paso llegó en agosto de 2025, cuando entró en vigor una moratoria de tres años que suspendía la inscripción de nuevas viviendas de uso turístico en los 43 barrios de Málaga donde estos alojamientos ya superaban el 8% del parque residencial. En esas zonas dejaron de poder registrarse nuevas VUT, mientras que en el resto de la ciudad seguían siendo posibles siempre que cumplieran los requisitos establecidos por la normativa.

Sin embargo, aquella moratoria tenía importantes excepciones. No afectaba a los expedientes que ya habían iniciado su tramitación antes de su entrada en vigor y tampoco alcanzaba a los edificios completos de apartamentos turísticos, ya que urbanísticamente están considerados establecimientos de hospedaje y no viviendas de uso turístico.

Precisamente esa diferencia quedó patente el pasado mes de mayo, cuando la Gerencia Municipal de Urbanismo autorizó 105 nuevos apartamentos turísticos repartidos en cuatro edificios de la ciudad. Aquellas licencias reabrieron el debate sobre la efectividad de la moratoria y sobre si seguían existiendo vías para incrementar la oferta de alojamiento turístico pese a las restricciones aprobadas.

La nueva medida amplía las limitaciones a todo el hospedaje

El Ayuntamiento ha decidido ahora ir un paso más allá. La modificación del Plan General que llevará al Pleno elimina la posibilidad de implantar de forma automática cualquier actividad de hospedaje en suelo residencial. Esto significa que hoteles, hostales, apartamentos turísticos, albergues y viviendas de uso turístico dejarán de poder instalarse directamente en edificios y parcelas calificadas para uso residencial.

A partir de la entrada en vigor de esta modificación, cualquier promotor que quiera desarrollar un alojamiento turístico en suelo residencial tendrá que tramitar previamente una modificación del planeamiento urbanístico, un procedimiento mucho más largo y complejo que solo podrá aprobarse si se acredita que responde a una necesidad de interés general para la ciudad.

Además, todas las solicitudes que se presenten una vez publicada la medida en el Boletín Oficial de la Provincia quedarán suspendidas durante un máximo de tres años, o hasta que la modificación del Plan General quede aprobada definitivamente si ese proceso concluye antes. Los expedientes iniciados con anterioridad no se verán afectados y continuarán su tramitación.

El Centro sigue siendo el principal foco de concentración

Aunque el fenómeno se ha extendido a numerosos barrios durante los últimos años, el Centro Histórico continúa siendo el principal punto de concentración de viviendas turísticas. Según el INE, algunas zonas del entorno de la plaza de la Merced destinan más del 80% de sus viviendas a este uso, mientras que calles como Carretería o buena parte del eje de calle Granada presentan porcentajes muy superiores a la media de la ciudad.

La presión también ha aumentado en barrios como Pedregalejo, El Palo, La Malagueta o Huelin, donde la presencia de este tipo de alojamientos ha crecido de forma constante en los últimos años.

También se endurecen los cambios de locales a viviendas

La reforma urbanística incorpora además otra modificación relacionada con el acceso a la vivienda. El Ayuntamiento limitará la transformación de locales comerciales en viviendas para preservar la actividad económica en las principales calles de la ciudad.

A partir de ahora no podrán convertirse en viviendas los locales situados en calles principales o con fachada a plazas, mientras que los que sí puedan cambiar de uso deberán cumplir nuevas exigencias de iluminación, ventilación, dimensiones mínimas y condiciones de habitabilidad.

Con todas estas medidas, el Consistorio defiende que pretende recuperar el uso residencial de los barrios y proteger el parque de viviendas disponible para los vecinos. Sin embargo, la oposición y los colectivos vecinales consideran que las restricciones siguen siendo insuficientes y reclaman una mayor limitación del alojamiento turístico junto a un impulso decidido a la construcción de vivienda asequible.

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