El 53% de los malagueños vive en barrios donde la renta media no da ya para pedir una hipoteca tras la escalada de la vivienda

La escalada de la vivienda en Málaga ha llevado a una situación en la que gran parte de los barrios de la capital presentan unos precios de venta que escapan, por nivel de renta, a las posibilidades generales de la población. Así lo recoge el último informe de la Cátedra Grupo Tecnocasa-Universitat Pompeu Fabra (UPF) de análisis del mercado de vivienda usada, que revela que en más de la mitad de los distritos postales de Málaga capital (que engloban, según sus datos, al 53,5% de la población del término muncipal) un hogar de renta media ya no podría acceder a la compra mediante una hipoteca estándar, lo que las situaría como zonas de "accesibilidad limitada".

Para medir el porcentaje de esta accesibilidad, el informe utiliza la denominada ratio de acceso hipotecario (RAH), que divide la renta neta que necesitaría ingresar una familia para pagar la hipoteca –sin destinar a ello más del 30% de su sueldo, el máximo recomendado, entre la renta media real de los hogares de esa zona. Una RAH del 100% o superior indica que los ingresos de un hogar medio no son suficientes para acceder a una hipoteca bajo este estándar del 30% de endeudamiento, asumiendo una financiación del 80% del precio de la vivienda a 25 años.

A nivel nacional, el estudio expone que el 30% de la población española vive en zonas donde un hogar con renta media ya no puede acceder a la compra de una vivienda mediante una hipoteca en un estandar adecuado de endeudamiento, frente al 9% registrado en 2021. En el mismo periodo, el porcentaje de población residente en zonas consideradas "muy accesibles" ha descendido del 53% al 22% en cinco años, lo que según el informe responde al incremento del precio de la vivienda y al repunte de los tipos de interés, que endurecen las condiciones de financiación hipotecaria.

Palma, Madrid, San Sebastián y Barcelona son las ciudades con una situación más extrema, ya que en estas ciudades alrededor del 60-70% de la población reside en zonas donde la RAH supera el 100%, lo que significa que un hogar con renta media no podría afrontar la compra de una vivienda en la inmensa mayoría del territorio de su propia ciudad. Y tras ellas se situarían plazas como Málaga. El perfil, más tensionado corresponde, lógicamente, a grandes ciudades y zonas turísticas.

Málaga capital: la vivienda media está en más de 307.000

En el caso de Málaga capital en conjunto, el estudio detecta una RAH de 117,7%, ya que el precio medio de la vivienda alcanza los 307.671 euros frente a una renta media de 38.758 euros. Las RAH más altas en España son las de Palma (151,7%), Madrid (139,9%) y San Sebastián (139,8%), con Málaga en cuarto lugar por delante de Barcelona (115,8%), que es quinta.

"Málaga está entre las ciudades con mayor dificultad a nivel de España en accesibilidad a la compra de vivienda. La RAH supera el 100%, lo que significa que una familia con renta media no podría acceder a una vivienda media en la ciudad en la mayoría de las zonas de la población", comenta a este periódico el director de análisis del Grupo Tecnocasa, Lázaro Cubero.

Las zonas por códigos postales de Málaga donde más se exige por la vivienda en función de la renta

Así, por códigos postales, las RAH por encima del 100%, de mayor a menor se dan en las zonas de La Merced-Barcenillas-Seminario (188%), Malagueta-Monte Sancha (158%), Polígono del Guadalhorce-Guadalmar-Carretera de Cádiz (153%), Perchel Norte-La Trinidad (141%), Olletas-Sierra Blanquilla-El Ejido (124%), Cerrado de Calderón-Hacienda Paredes (120%), El Bulto-Jardín de La Abadía-La Princesa (113%), Barceló-El Torcal-Girón-Vistafranca-La Cordobesa (105%), Carranque-Hazas Cuevas (104%), El Chaparral-Los Morales-Torremar (111%) y Churriana-La Noria-Buenavista (101%).

En la franja de "accesibilidad difícil" (entre el 80% y el 100% de RAH) figuran Pedregalejo-Morlaco-Las Acacias-El Palo (96%), Cruz de Humilladero (95%), Ciudad Jardín (94%), Bailén-Miraflores-Suárez-Teatinos (88%) y Ensanche Centro-Soho (84%).

Como zonas teóricamente "accesibles" (entre el 60% y el 80% de RAH solo quedarían Martiricos-La Roca-Palma-Palmilla (72%) y Campanillas (71%). El estudio no ofrece datos de dos códigos postales de Málaga: La Goleta-San Felipe Neri-Centro Histórico y Puerto La Torre.

«Un deterioro generalizado de la accesibilidad»

El informe concluye que en España se observa en 2026 "un deterioro generalizado de la accesibilidad" con respecto a años anteriores. También pone de relieve que el mercado inmobiliario está experimentando un cambio de ciclo: las transacciones disminuyen mientras los precios aún suben por las expectativas de los vendedores, que confían en vender más caro de lo que lo acaban haciendo.

La prueba de ello es que, según un análisis con datos de Tecnocasa, el precio inicial de oferta de muchos propietarios presenta actualmente una sobrevaloración cercana al 16% con respecto al precio final de venta.

El catedrático de Economía de la UPF José García-Montalvo explica que el cambio ha venido escenificado en unas transacciones que crecían más lentamente y luego empezaron a caer, y ahora se alarga el tiempo de venta, que se sitúa en los 79 días, cinco más que hace un año.

"La situación de alargamiento del tiempo se produce porque vendedor y comprador tienen expectativas diferentes. El vendedor tiene expectativas de crecimiento de los precios exageradas", señala.

Para Montalvo, ahora mismo los precios suben porque los vendedores perciben que podrán vender más caro, mientras los compradores demuestran que han llegado al límite, por capacidad de ahorro y también financiación hipotecaria –los tipos vuelven a subir y se encarece el crédito–.

«Esto producirá una inercia que paraliza el mercado», pronostica.

Viviendas de segunda mano

Todo ello se produce en un mercado donde la vivienda de segunda mano concentra la mayor parte de las compraventas realizadas (un 91,6% del total). El informe también destaca que el comprador actual adquiere mayoritariamente primera vivienda (72,7 %), con el objetivo de residir en ella, y recurre a financiación hipotecaria (74%) para su adquisición. En cambio, el pequeño comprador inversor muestra en 2026 su porcentaje más bajo y no llega a suponer el 20 % de las operaciones.

Futuro: "Es previsible que la tendencia de deterioro continúe"

Las expectativas no son halagüeñas para los próximos años con el actual escenario inmobiliario. "De cara al futuro, el reciente repunte de los tipos de interés añade un factor de riesgo adicional: si no viene acompañado de un crecimiento salarial suficiente o de una contención de precios, es previsible que la tendencia de deterioro continúe. La combinación de una oferta insuficiente, una demanda sostenida en las principales áreas urbanas y turísticas, y unas condiciones de financiación que vuelven a endurecerse, apunta a que la brecha entre el precio de la vivienda y la renta de los hogares seguirá ampliándose en el corto plazo, salvo que se produzcan cambios significativos en alguno de estos factores", afirma.

Suscríbete para seguir leyendo