La vivienda de lujo en Málaga, cada vez más cara: tres millones de euros ya no bastan para comprarla

Comprar una vivienda por tres millones de euros en la Costa del Sol ya no garantiza acceder al segmento más exclusivo del mercado inmobiliario. La subida de los precios, la escasez de propiedades singulares y la fortaleza de la demanda internacional han elevado el umbral de entrada al lujo residencial en enclaves como Marbella, Benahavís o Estepona.

Un análisis elaborado por Grupo Tecnitasa sobre la oferta residencial de entre tres y cuatro millones de euros concluye que este presupuesto representa actualmente, en buena parte de Málaga, Madrid y Baleares, la puerta de acceso al segmento premium, pero no necesariamente al lujo consolidado.

El estudio analiza las viviendas de este tramo de precios en Madrid, Barcelona, Baleares, Málaga, Girona y Alicante. Sus resultados muestran que el coste de un inmueble ha dejado de ser suficiente para determinar por sí solo si una propiedad puede considerarse verdaderamente exclusiva.

Solo cuatro de cada diez viviendas cumplen los estándares del lujo en Málaga

En la provincia de Málaga, el 29,9% de la oferta residencial considerada de lujo se encuentra dentro del rango de los tres a los cuatro millones de euros. Sin embargo, solo el 41% de estas viviendas reúne los atributos más exigentes asociados tradicionalmente a este segmento.

Con este presupuesto todavía es posible acceder a propiedades de alto nivel en mercados consolidados como Marbella, Estepona o Benahavís, aunque una parte importante de las villas más singulares y cotizadas se comercializa ya por cantidades superiores.

Esta diferencia se aprecia especialmente en enclaves como La Zagaleta o determinadas zonas de la Milla de Oro de Marbella, donde las viviendas más icónicas han superado claramente el umbral de los cuatro millones de euros.

El estudio señala que el comprador puede encontrar por tres millones una excelente vivienda, con una buena localización y elevadas prestaciones, pero no siempre una propiedad que cumpla todos los requisitos del lujo residencial más exclusivo.

La ubicación y la singularidad pesan más que el precio

El mercado ya no identifica automáticamente una vivienda cara con una propiedad de lujo. Junto al precio, adquieren cada vez más importancia aspectos como la ubicación exacta, la superficie, las calidades, el estado de conservación, las vistas, la privacidad o la singularidad del inmueble.

También influye la escasez de propiedades comparables. Una villa situada en una zona con poca oferta disponible y una elevada demanda internacional puede alcanzar un valor muy superior al de otra vivienda de características similares localizada fuera de las áreas más cotizadas.

«Durante años, el precio fue uno de los principales indicadores para identificar una vivienda de lujo. Sin embargo, en algunos de los mercados más tensionados de España esa relación se está volviendo más compleja», explica Luis Díaz, responsable del segmento de lujo de Grupo Tecnitasa.

El experto señala que actualmente existen viviendas de entre tres y cuatro millones de euros que permiten comprar en ubicaciones extraordinarias, pero que no siempre reúnen todos los atributos vinculados tradicionalmente al lujo residencial.

Marbella y Benahavís elevan el acceso a las villas más exclusivas

La evolución del mercado en Málaga está condicionada en buena medida por el comportamiento del denominado Triángulo de Oro de la Costa del Sol, integrado por Marbella, Estepona y Benahavís.

Estas localidades concentran una parte destacada de la promoción residencial de alta gama, con proyectos dirigidos principalmente a compradores internacionales que buscan villas de grandes dimensiones, urbanizaciones privadas y servicios personalizados.

La presión de esta demanda, unida a la limitada disponibilidad de suelo en algunas de las áreas más deseadas, ha provocado que el precio de entrada a las propiedades más singulares continúe creciendo.

«En mercados como Madrid, Baleares o determinadas zonas de Málaga, tres millones de euros pueden comprar una excelente vivienda, pero no necesariamente una propiedad de lujo en el sentido más estricto del término», sostiene Luis Díaz.

Según el responsable de Tecnitasa, factores como la singularidad del activo, su microubicación o la ausencia de propiedades similares terminan definiendo el verdadero valor de una vivienda de lujo.

Madrid y Baleares también elevan el umbral del lujo

La transformación observada en Málaga también se produce en otros grandes mercados inmobiliarios españoles. En Madrid, el 49,2% de las viviendas que superan los tres millones de euros tiene un precio de entre tres y cuatro millones.

No obstante, solo el 57% de esos inmuebles cumple los estándares tradicionalmente asociados a las propiedades más exclusivas. Este presupuesto permite acceder a barrios como Salamanca, Chamberí o El Viso, aunque en ocasiones se trata de viviendas que necesitan una reforma o que están fuera de las microubicaciones más cotizadas.

Baleares presenta el caso más acusado. El 25,9% de las viviendas de más de tres millones se concentra en este tramo, pero únicamente el 37% responde plenamente al concepto de lujo consolidado.

El análisis califica los tres millones de euros como el «comienzo del lujo» en las islas, ya que este presupuesto permite acceder a zonas residenciales reconocidas, pero también incluye inmuebles de menores dimensiones o pendientes de renovación.

Barcelona mantiene una situación intermedia

Barcelona ocupa una posición intermedia entre los mercados más tensionados y aquellos donde el presupuesto de tres a cuatro millones todavía permite comprar una vivienda claramente exclusiva.

El 51,8% de su oferta de lujo se encuentra en este rango y cerca del 70% de las propiedades conserva características asociadas al segmento más alto.

En este tramo de precios pueden encontrarse viviendas de calidad en la zona alta de la ciudad y en municipios como Sant Cugat del Vallès. No obstante, el informe detecta una distancia creciente entre el lujo convencional y el denominado súper lujo.

Alicante y Girona, las excepciones del mercado inmobiliario

Alicante y Girona son las principales excepciones entre los territorios analizados. En estas provincias, disponer de entre tres y cuatro millones de euros continúa permitiendo acceder a viviendas que cumplen ampliamente los estándares tradicionales del lujo.

En Girona, el 57,1% de las propiedades de lujo se encuentra dentro de este rango de precios y el 86,8% reúne los principales atributos del segmento. La oferta se concentra especialmente en la Costa Brava y en complejos residenciales y de golf.

Alicante presenta los datos más elevados del informe. El 61,4% de las viviendas valoradas por encima de los tres millones cuesta entre tres y cuatro millones, y el 92,1% puede considerarse una propiedad de lujo en sentido estricto.

En este mercado predominan las villas de gran tamaño, de nueva construcción o seminuevas, con parcelas amplias, vistas al mar y materiales de alta calidad.

La demanda internacional encarece las propiedades más singulares

Grupo Tecnitasa concluye que el mercado residencial de lujo continúa creciendo en España, aunque se está volviendo más selectivo y exigente.

La evolución no responde a una pérdida de valor de las viviendas, sino a una elevación progresiva de los requisitos necesarios para que una propiedad sea considerada verdaderamente exclusiva.

«La escasez de producto verdaderamente singular y la fortaleza de la demanda internacional están desplazando progresivamente el umbral de acceso a las propiedades más exclusivas. El lujo sigue existiendo, pero cada vez es más selectivo», concluye Luis Díaz.

En la Costa del Sol, esta tendencia supone que los compradores con presupuestos de entre tres y cuatro millones de euros mantienen acceso a una oferta residencial de alto nivel, pero deben elevar su inversión para encontrar villas únicas en los enclaves más cotizados de Marbella y Benahavís.