Málaga capital concentra casi la mitad del suelo residencial sin construir de la provincia, con 38.000 viviendas pendientes

Málaga capital acumula 38.045 viviendas pendientes de construcción repartidas en veinte grandes sectores residenciales, una cifra que representa casi el 44% de todo el suelo pendiente de la provincia. Así lo refleja el Sistema de Información Urbana (SIU), la base de datos con la que el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana radiografía cada año el estado del suelo urbanizable en España, con datos actualizados a 2025.

El propio ministerio, en su informe Sectores Residenciales en España 2025, sitúa además a Málaga entre los municipios donde más se concentra este tipo de suelo pendiente a nivel nacional (un 60%), junto a Madrid, Zaragoza, Orihuela y Dos Hermanas.

Qué mide exactamente el SIU

Antes de entrar en las cifras conviene explicar qué es lo que realmente cuenta este sistema, porque no habla de proyectos futuribles ni de intenciones políticas, sino de suelo que ya tiene la calificación urbanística necesaria para construir viviendas. El SIU distingue entre viviendas previstas, que es el número total que el planeamiento permite levantar en cada sector, y viviendas pendientes, que es la parte de esas viviendas previstas que todavía no se ha construido. La diferencia entre ambas cifras es, precisamente, lo que ya se ha edificado hasta la fecha de corte de los datos, en este caso, 2025.

Esta distinción es importante porque un suelo puede llevar años urbanizado, con calles, aceras y redes de agua y luz ya instaladas, y aun así no tener ni una sola vivienda construida encima. El SIU permite ver ambos procesos por separado, el de urbanización del terreno y el de edificación de las viviendas, algo que resulta clave para entender por qué algunos sectores llevan años parados pese a estar técnicamente listos para construir.

Una provincia con más de 86.000 viviendas en el limbo

La provincia de Málaga acumula, según el SIU, 99.179 viviendas previstas en 54 grandes sectores residenciales, de las que 86.468 siguen sin construirse. Es decir, más del 87% de todo lo que el planeamiento urbanístico malagueño permite construir en estos grandes sectores está todavía pendiente. Traducido a superficie, esa bolsa de suelo pendiente supone una edificabilidad de 12,2 millones de metros cuadrados por desarrollar, una magnitud que da idea de la envergadura del reto urbanístico que tiene por delante la provincia en los próximos años.

El informe Sectores Residenciales en España 2025 ayuda a poner esta cifra en perspectiva nacional. El documento señala que más del 60% de las viviendas pendientes en toda España se concentran en municipios de más de 50.000 habitantes, y cita expresamente a Málaga entre los casos más destacados, en una lista que también incluye a Madrid, Zaragoza, Orihuela y Dos Hermanas.

La explicación que ofrece el propio ministerio es que este tipo de suelo tiende a acumularse en las áreas metropolitanas y en los destinos turísticos, donde la demanda de vivienda es mayor y donde, paradójicamente, también son más los obstáculos administrativos, técnicos y de financiación que frenan su desarrollo. Málaga cumple ambas condiciones a la vez: es la gran ciudad de su provincia y uno de los principales destinos turísticos del país, lo que explica que concentre tanto suelo pendiente en comparación con otros municipios de tamaño similar.

Dentro de la provincia, ningún otro municipio se acerca al volumen de suelo pendiente de la capital. Le siguen, a bastante distancia, Estepona, con 8.087 viviendas pendientes repartidas en seis sectores, y Manilva, con 7.616 pendientes en cuatro sectores, dos localidades de la Costa del Sol donde el crecimiento residencial también avanza a buen ritmo, impulsado en buena medida por la demanda de segunda residencia y por el mercado extranjero. Solo entre estos tres municipios, Málaga capital, Estepona y Manilva, se concentra ya más de la mitad de todo el suelo residencial pendiente de la provincia, lo que confirma que el grueso de la actividad urbanística malagueña se reparte entre la capital y la franja occidental de la Costa del Sol, frente a un interior provincial con cifras mucho más discretas.

Dos formas distintas de contar la misma ciudad

Conviene aclarar un matiz que ofrece el propio SIU y que puede llevar a confusión si no se explica bien. Los veinte grandes sectores que el sistema identifica de forma individualizada en la capital, aquellos con nombre propio y ficha detallada, suman esas 38.045 viviendas pendientes. Pero si se suma todo el suelo urbanizable del municipio, incluyendo los sectores más pequeños que el SIU no desglosa uno por uno por tratarse de desarrollos menores, la cifra total de viviendas pendientes en Málaga capital sube hasta las 54.546, sobre una edificabilidad residencial pendiente de 5,7 millones de metros cuadrados.

La diferencia entre ambas cifras, algo más de 16.000 viviendas, corresponde a decenas de actuaciones más pequeñas repartidas por toda la ciudad que, aunque individualmente no tengan el tamaño suficiente para aparecer con ficha propia en el sistema, suman en conjunto una cantidad de vivienda pendiente nada desdeñable. Los veinte grandes sectores son, por tanto, la parte más visible y mejor documentada del suelo pendiente de la ciudad, pero conviene tener presente que no representan la totalidad del problema.

El mapa desigual de la ciudad

Dentro de esos veinte sectores, el grado de desarrollo es muy dispar, y el SIU permite comparar, uno por uno, cuánto se ha urbanizado y cuánto se ha edificado realmente hasta 2025. Los más adelantados en edificación son Camino de San Rafael, en Cruz del Humilladero, con un 38,6% ya edificado sobre las 3.211 viviendas previstas, y Arturo Toscanini, en pleno Distrito Universidad, que en quince años ha pasado de no tener ni una sola vivienda construida, según los datos de 2010, a las 418 actuales, un 36,8% de las 1.135 previstas. También avanza Cerámicas, en Teatinos, con un 19,8% edificado sobre 1.833 viviendas previstas.

En el extremo contrario hay sectores que en 2025 aparecían prácticamente detenidos, pese a sumar entre todos varios miles de viviendas potenciales. Lagar de Oliveros, en Puerto de la Torre, es el mayor de los veinte grandes desarrollos de la ciudad, con 4.700 viviendas previstas, y apenas había edificado un 0,9%. Santa Rosalía Sur, con 2.778 viviendas previstas, ni siquiera había empezado a urbanizarse, es decir, el terreno seguía sin las infraestructuras básicas necesarias para poder construir. Universidad, con 2.146 viviendas previstas, presenta el caso inverso: aparecía totalmente urbanizado, con el cien por cien del suelo ya preparado, pero sin una sola vivienda construida todavía. Buenavista, en Campanillas, mostraba una situación similar, con sus 1.048 viviendas previstas sobre un suelo también completamente urbanizado y un 0% de edificación. Y Soliva Oeste, con 1.003 viviendas previstas, apenas alcanzaba un 0,2% de edificación, siendo el sector con menor grado de desarrollo de todos los analizados.

Esta disparidad entre sectores urbanizados sin edificar y sectores directamente sin urbanizar es, según el propio informe ministerial, uno de los rasgos que mejor explican por qué la vivienda tarda tanto en llegar al mercado incluso cuando el suelo ya está calificado: cada fase, la urbanización del terreno y la edificación posterior, tiene sus propios plazos, trámites y actores implicados, y un atasco en cualquiera de ellas puede paralizar el proceso durante años.

Lo que ha empezado a moverse en 2026

Los datos del SIU retratan la ciudad tal y como estaba en 2025, pero este año varios de esos sectores rezagados han dado pasos concretos, lo que permite actualizar en parte esa fotografía y observar hacia dónde se dirige ahora el desarrollo urbanístico de la capital.

En Universidad y Cortijo Merino, dos sectores que en 2025 mostraban un grado de edificación bajo o nulo, arrancó en julio la construcción de 599 viviendas de alquiler protegido repartidas en cinco parcelas, con obras que se prolongarán hasta 2029. En Buenavista, en Campanillas, el sector que en 2025 apenas tenía viviendas construidas, el proyecto de urbanización recibió luz verde definitiva en mayo, un paso que allana el camino para que se convierta en el sector con más vivienda protegida de toda la ciudad, con 1.362 viviendas previstas, promovidas por Casa 47, la empresa pública estatal heredera de la antigua SEPES.

En Soliva Oeste, el sector con menor grado de edificación de todos según el SIU, sigue en marcha el trámite de urbanización para levantar 1.000 viviendas protegidas. Este suelo tiene además una particularidad que lo distingue del resto: dentro de su ámbito se encuentra la Laguna de Soliva, un humedal urbano por el que vecinos y colectivos ecologistas llevan más de una década reclamando protección.

Por último, el movimiento más grande del año en términos de volumen de vivienda afecta a dos sectores que no figuraban entre los más avanzados en 2025: Vega Los Martínez y Vega San Ginés, en el entorno de Campanillas. El Ayuntamiento los ha fusionado en un único proyecto, Vega de Campanillas, aprovechando que una nueva ley andaluza permite tramitar como un solo expediente terrenos que ya estaban previstos para uso residencial, lo que agiliza los plazos administrativos.

Entre ambos suman 7.339 viviendas previstas, de las que 4.140, en torno al 56%, serán protegidas, una proporción notablemente superior al tercio que suele manejarse como mínimo legal en otros desarrollos de la ciudad. La Junta de Gobierno Local dio a principios de agosto el primer paso para sacar este desarrollo a información pública, el trámite previo antes de redactar el plan parcial que ordenará en detalle la construcción.

Ninguno de estos avances modifica todavía las cifras oficiales del SIU, que se actualizarán con los datos de 2026, pero sí confirman una tendencia: buena parte del suelo que en 2025 aparecía más rezagado, especialmente en Campanillas y en el entorno universitario, ha empezado a moverse este año, aunque el volumen total de vivienda pendiente en la ciudad seguirá siendo, previsiblemente, uno de los más altos de toda la provincia durante los próximos años.