Málaga aflora como uno de los grandes polos alternativos a Madrid y Barcelona en el mapa de la logística nacional

El mapa logístico español avanza hacia un modelo más diversificado. Madrid y Barcelona continúan siendo los dos grandes polos de referencia del país por volumen, liquidez, profundidad de mercado y concentración de demanda, pero otros enclaves como Valencia, Zaragoza, Sevilla y Málaga están consolidando su papel como mercados estratégicos dentro de la red logística nacional, según un análisis de la consultora Proequity, especializada en operaciones inmobiliarias dentro del sector industrial y logístico.

«El desarrollo del sector ya no puede analizarse únicamente desde la perspectiva de los dos grandes hubs. La búsqueda de mayor capilaridad, proximidad a los focos de consumo, eficiencia en la distribución regional y alternativas viables para nuevos desarrollos está reforzando el papel de mercados con buena conectividad, actividad empresarial y capacidad de crecimiento», comenta.

Según datos de mercado publicados recientemente, la contratación logística nacional superó los 751.000 metros cuadrados en el primer trimestre de 2026, un 5% más que en el mismo periodo del año anterior. La actividad siguió concentrada en los grandes hubs de Madrid y Cataluña, con más de 345.000 y 222.000 metros, respectivamente, pero los mercados secundarios ya representan cerca de una cuarta parte de la contratación nacional.

«El mapa logístico español está entrando en una fase más madura. Madrid y Barcelona siguen siendo imprescindibles, pero el crecimiento del sector exige una red más capilar, capaz de apoyarse en nodos regionales bien conectados y con demanda real. Valencia, Zaragoza, Sevilla y Málaga aportan complementariedad, proximidad y diversificación al sistema», afirma el director general de Proequity, David Martínez.

Mercados regionales: Málaga y Sevilla entre las apetecibles

Según este análisis, la presión sobre la disponibilidad, la necesidad de acercarse a mercados regionales y la búsqueda de ubicaciones bien conectadas están impulsando el interés por enclaves que permiten diversificar operaciones sin perder eficiencia.

En este contexto, Proequity afirma que Valencia, Zaragoza, Sevilla y Málaga no sustituyen a Madrid y Barcelona, sino que amplían el alcance del sistema logístico español y refuerzan su resiliencia territorial. Cada mercado responde a una función distinta dentro de la cadena logística: conexión portuaria e internacional, centralidad peninsular, distribución regional, actividad industrial, última milla o proximidad a nuevos focos de consumo.

Sevilla gana peso como nodo logístico de Andalucía occidental y como puerta de conexión con el sur peninsular, Extremadura y Portugal. El Puerto de Sevilla superó los 4,42 millones de toneladas en 2025, con un incremento superior al 3%, y registró más de 100.000 metros cuadrados otorgados en concesión para nuevos desarrollos empresariales, incluida la expansión de su Zona de Actividades Logísticas.

«Su perfil combina actividad portuaria, tejido industrial y capacidad de distribución regional, lo que refuerza su atractivo para proyectos vinculados al consumo del sur de España y al eje atlántico», indica.

Respecto a Málaga, la consultora dice que presenta «un perfil diferente, más vinculado al crecimiento demográfico, empresarial, tecnológico y de consumo de la Costa del Sol y Andalucía oriental». El Puerto de Málaga alcanzó 5,6 millones de toneladas en 2025, un 24,3% más, mientras que el Aeropuerto de Málaga Costa del Sol cerró el año con 26,76 millones de pasajeros y cerca de 187.000 operaciones», señala en su caso.

Valencia y Zaragoza, otras plazas clave

Valencia destaca por su conexión con el comercio internacional y su posición en el eje mediterráneo. Valenciaport cerró 2025 con más de 5,66 millones de TEU, un 3,41% más, con crecimientos tanto en importaciones como en exportaciones. A eso se suma un mercado logístico apoyado en la actividad portuaria, el Corredor Mediterráneo, la industria regional y la capacidad para atender tanto distribución nacional como demanda de proximidad.

«Su papel como nodo mediterráneo la convierte en una ubicación clave para operadores que buscan conexión exterior y acceso a mercados de consumo consolidados», comenta.

Por su parte, Zaragoza refuerza su papel como nodo intermedio entre Madrid, Barcelona, País Vasco, el arco mediterráneo y Francia. La Plataforma Logística de Zaragoza, PLAZA, supera los 13,4 millones de metros cuadrados y combina carretera, ferrocarril y aeropuerto en un mismo entorno. Además, el Aeropuerto de Zaragoza movió más de 182.000 toneladas de mercancía en 2025, consolidando a la ciudad como uno de los principales puntos de carga aérea del país. «Para operadores, promotores e inversores, su ventaja diferencial está en la centralidad, la intermodalidad y la capacidad para atender grandes corredores nacionales», resume. n