El tirón turístico y residencial de Málaga sigue alejando el precio de la vivienda del comprador local: "Se prioriza la mayor rentabilidad del segmento vacacional"

La costa de Málaga se confirma como una de las plazas residenciales más cotizadas del litoral español en una época caracterizada por una enorme demanda, tanto nacional como extranjera. Tras encabezar en los últimos años la subida de precios a nivel nacional, el informe 'Vivienda en Costa 2026' publicado por la empresa tasadora Tinsa acaba de certificar un nuevo incremento anual del precio de la vivienda en la costa malagueña (incluyendo los segmentos de primera y segunda residencia) del 16,5% interanual con datos al cierre del primer trimestre, con un valor promedio que ya se sitúa en los 3.027 euros el metro cuadrado. En la costa malagueña, Tinsa detecta una "tendencia alcista muy intensa" en precio, "moderación" en las compraventas y aumento en visados para la construcción de nuevas viviendas.

Tenerife (19%), Alicante (18,9%) y Valencia (17,7%) son las cuatro provincias que en esta ocasión preceden a Málaga en cuanto a intensidad en las subidas de precio. En España, el incremento medio en las zonas costeras ha sido de un 13,5%, hasta alcanzar un precio medio de 1.992 euros. Los valores más altos del litoral español se registran en Baleares (4.058), con Málaga en la segunda plaza, por delante de Vizcaya (2.909), Barcelona (2.745) y Guipúzcoa (2.685).

La información aportada por los técnicos de Tinsa sitúa incluso en niveles "notablemente" más elevados el valor medio de la vivienda en la costa malagueña en el segmento específico de vivienda vacacional (en torno a los 4.600 euros). Se sitúa de media en los 4.300 euros el metro en la comarca de la Axarquía (la franja que va desde Rincón de la Victoria a Nerja), en 4.350 euros entre Torremolinos y Mijas y en 5.000 euros entre Marbella y Manilva.

El perfil de la demanda es mayoritariamente internacional en todas las zonas y supone el 50-60% de las compraventas de vivienda vacacional, aunque hay municipios concretos con una cuota mayor de demanda nacional. Los extranjeros provienen de Reino Unido, Alemania, Bélgica, Holanda, Países nórdicos, Polonia y Oriente Medio. Se identifica también un aumento de americanos.

El esfuerzo de compra en la franja de costa en España se sitúa en el terreno del tensionamiento, revelando "dificultades de acceso a la vivienda para la población local frente a la mayor preponderancia del segmento vacacional". Este indicador, incorporado por primera vez en esta edición del informe, se sitúa en el 40% de la renta disponible del hogar medio para afrontar el pago de una hipoteca, por encima del 35% que se considera una accesibilidad razonable (el total nacional, incluyendo todas las zonas de interior, se mueve en cambio en el 34%).

Un tensionamiento "crítico" en el acceso a la vivienda

La progresiva convergencia entre los productos de primera y segunda residencia ha llevado a esta tremenda dinámica alcista en las zonas de costa. "El litoral español crece de manera cada vez más desigual. Mientras el esfuerzo de compra del conjunto nacional se mantiene próximo al equilibrio, el acceso a la vivienda alcanza niveles de tensionamiento elevado en costa, y críticos en varios tramos, donde la fusión entre los productos de primera y segunda residencia prioriza la mayor rentabilidad ofrecida por el segmento vacacional", explica la directora del servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, Cristina Arias.

A su juicio, el segmento de segunda residencia converge cada vez con más frecuencia con el producto de primera residencia y lo reemplaza, elevando los precios y reduciendo la oferta disponible. "La compatibilización de la vivienda habitual con el uso vacacional se mantiene, un año más, como el principal reto del litoral español", señala.

Así, los mercados más tensionados se encuentran en Islas Baleares (59%) y en las costas de Málaga (57%) y Alicante (46 %). Los niveles más moderados (por debajo del 35%) se registran mayoritariamente en tramos de la Costa Norte (Galicia y Asturias), así como en algunos puntos de las costas de Murcia, Valencia Castellón y Almería.

"El mercado residencial en costa, fuertemente dominado por las dinámicas del segmento vacacional, combina un crecimiento de los precios intenso con una demanda robusta que comienza a mostrar señales de agotamiento, revelando la escasez de oferta como factor principal que sostiene los tensionamientos en precio y dificulta cada vez más el acceso a la vivienda para el salario local medio", apunta Arias.

A nivel municipal hay puntos del litoral español (en Baleares, Canarias, Cádiz, Alicante o Málaga) donde se supera el 70% y el 80% en tasa de esfuerzo, En el caso de Málaga las localidades de Nerja (64%), Fuengirola, Marbella y Torrox (las tres con un 63%) y Torremolinos (62%).

"Esta situación apunta hacia un agravamiento del acceso a la vivienda para la demanda local, que va siendo expulsada del litoral ante el mayor poder adquisitivo de la demanda de vivienda vacacional, la mayor rentabilidad ofrecida por los alquileres de temporada, una oferta de obra nueva escasa y orientada mayoritariamente al segmento vacacional y una vivienda de segunda mano que se transforma de uso habitual a uso turístico", destaca por su parte la analista del servicio de estudios de Tinsa, Andrea de la Hoz.

Señales de agotamiento

El análisis de precios, oferta y demanda contenido en el informe, que divide el litoral español en 51 zonas, excluye las capitales ubicadas en el litoral, cuya actividad recoge dinámicas de mercado diferentes del reclamo del ‘sol y playa’ que caracteriza los emplazamientos en la costa.

Si se toma el valor actual de la vivienda en términos nominales, un centenar de municipios estarían por encima de los máximos de 2007, localizados principalmente en Baleares, Canarias, Alicante, Málaga y Cádiz y Pontevedra.

Pese a elevado dinamismo, la red técnica de Tinsa percibe "señales de agotamiento" de la demanda con "estancamiento" de las compras en ciertas ubicaciones de la costa donde el precio de la vivienda vacacional podría estar cerca de tocar techo. Estas zonas se sitúan en ubicaciones puntuales de Barcelona, Tarragona, Mallorca, Ibiza, Formentera, Murcia, Almería, Málaga, Cádiz, Gran Canaria, Lugo y Asturias.

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