Málaga duplica el ritmo de escalada de la vivienda en España con un 60% de subida en cinco años: "La demanda sigue activa pero no es insensible al precio"

El precio de la vivienda en Málaga prosigue su escalada en este 2026 pese a que el número de compraventas está cayendo en relación a años anteriores, algo que que los analistas relacionan, precisamente, con los desorbitados valores que han alcanzado las casas, insumibles para buena parte de la población. Por coger una referencia acotada a los últimos años, la subida de precios en Málaga ha sido del 60% desde 2021, superando con mucho el ritmo de la media española (35%). La demanda de compradores, incluido el cliente extranjero, sigue dando muestras de "fortaleza", según constata en su últmo informe el Colegio de Registradores de España que, no obstante, advierte de que se perciben signos de debilitamiento.

El estudio detecta así que en este 2026, y pese a esa bajada de las compras, el precio de la vivienda en Málaga alcanza, a cierre del mes de junio, los 3.347 euros el metro cuadrado (un 10,2% por encima del mismo periodo de hace un año). Por provincias, los precios más elevados del segundo trimestre se han dado en Madrid (4.477), Baleares (4.311), Guipúzcoa (4.175 euros), Bizakia (3.468) y Barcelona (3.406), con Málaga en sexta posición. En España, la media es de 2.487 euros el metro, tras experimentar un incremento del 10,4% en los últimos doce meses.

El ciclo alcista de precios sigue así vigente en el mercado inmobiliario, pese a que las ventas de viviendas si están aflojando. En el primer semestre de 2026, por ejemplo, se han vendido unas 18.000 casas en Málaga, un nivel de compras que sugie siendo muy significativo, aunque inferior en un 5% al del mismo periodo del año anterior, continúa revelando un nivel de compras muy significativo. El mismo patrón se revela a nivel nacional: las 360.000 compraventas del primer semestre suponen un descenso de casi el 3%. El descenso de operaciones, según los registradores, obedece al altísimo coste que supone ahora mismo comprar una casa ("la demanda no es insensible al precio", destacan en el estudio), aunque por diversos motivos hay sigue habiendo compradores suficientes como para seguir alimentado la espiral de incrementos.

"La demanda de vivienda sigue activa, aunque con menor intensidad que en trimestres precedentes. Esta situación, junto a la escasez de la oferta, el crecimiento poblacional, los tipos de interés competitivos (a pesar de su cambio de tendencia) y la evolución favorable de factores socieconómicos con impacto sobre el mercado de vivienda, están provocando la continuidad en la tendencia ascendente del precio de la vivienda, que acumula once años y medio consecutivos de crecimiento, desde los mínimos más próximos, que se situaron a finales de 2014", constata el Colegio.

El precio de la vivienda nueva sube más

Cogiendo el valor promedio de la vivienda en Málaga de los últimos doce meses (junio de 2025-junio de 2026), el estudio arroja una media de 3.254 euros el metro, con un 10,8% de aumento interanual (entre los más altos de todas las grandes plazas inmobiliarias). Por segmentos, es la vivienda nueva la que presenta mayor subida de precios (en Málaga un 10,5% en un año hasta los 3.495 euros) mientras que la de segunda mano lo hace un 11,1% (3.135 euros).

El comportamiento del segmento residencial malagueño se sitúa más o menos en línea con la tendencia nacional, donde los precios están ahora en una media de 2.487 euros, con una subida del 2,4% en el último trimestre y del 10,4% con respecto a hace un año.

A nivel de capitales de provincia, el precio en la ciudad de Málaga está en 3.401 euros (es la sexta más cara del país), con un aumento interanual del 14,7% y del 54% en relación a los valores de 2021, hace ahora cinco años. San Sebastián es la capital con los precios más altos (6.420), seguida de Madrid (5.534), Barcelona (5.045), Palma (4.291), Bilbao (3.764) y la capital malagueña a continuación.

El precio de la vivienda en las capitales aleja a los compradores a otros municipios

El Colegio de Registradores recuerda que el "intenso crecimiento" de los precios afecta en mayor medida a los municipios con mayor número de habitantes, entre los que se encuentran las capitales de provincia, lo que ha venido provocando "un movimiento territorial de la demanda hacia municipios próximos, con un menor precio de la vivienda". El informe considera "previsible" el mantenimiento de esta situación hasta que no se produzca un cambio de tendencia en la evolución de los precios.

"La demanda no es insensible al comportamiento de los precios y, en un escenario de altos crecimientos, la demanda se mueve buscando vivienda adquirible, favoreciendo el crecimiento de la actividad en municipios menos poblados, con menor precio de la vivienda", comenta.

Las capitales con un mayor peso de compraventas de vivienda con respecto a su provincia durante los últimos doce meses han sido Vitoria- Gasteiz (78,4%), Valladolid y Zaragoza (ambos con 63,4%), Soria (54,1%), Madrid (51%), Córdoba (48,8%) Y Ourense (47,7%) mientras que los menores pesos relativos se han alcanzado en Cádiz (7,1%), Toledo (8,9%), Girona (11%) y Alicante (12,1%).

Málaga capital, por su parte, representa solo un 18,8% de las ventas totales de la provincia malagueña (cuando ese peso en 2021 era del 23%) algo que, en buena lógica, se explicaría por dos factores: en primer lugar, el gran peso tradicional que tienen todos los municipios de la Costa del Sol en el mercado de compra de vivienda y, en segundo lugar, el posible trasvase de compradores a otros municipios de la Málaga metropolitana e incluso a municipios de interiores, en busca de viviendas a precios más asumibles.

Un tercio de las compras en Málaga son de extranjeros

La demanda extranjera sigue siendo uno de los pilares "fundamentales" que explican la "destacada actividad" de compraventas de vivienda en España, según el Colegio de Registradores. Las provincias con mayor peso de compras por extranjeros en el segundo semestre de 2026 han sido Alicante (46,4%), Málaga (37%), Baleares y Tenerife (las dos con 32,2%), Las Palmas (26,5%), Girona (25,4%), Murcia (23,7%), Almería (20,9%) y Tarragona (17,6%). En Málaga, los foráneos vienen protagonizando en los últimos años una de tres de compras de vivienda.

"La intensidad turística se configura como factor clave para la consecución de un mayor o menor peso relativo en compras de vivienda por extranjeros, correspondiendo las provincias cabeceras a provincias mediterráneas e islas con dichas características", reitera esta institución en su análisis.