El triángulo de oro de Marbella ratifica el auge de ventas de viviendas de lujo a precios récord y el boom de los alquileres

El mercado inmobiliario residencial en el denominado Triángulo de Oro (Marbella, Estepona y Benahavís), dominado en gran parte por el segmento de lujo, atraviesa una etapa de auge, según revela un informe elaborado por Panorama Properties, la agencia inmobiliaria más antigua de la localidad marbellí, con más de 54 años de experiencia en el sector. El crecimiento en ventas ha sido "sostenido" durante estos últimos años. En 2023, se registraron en el Triángulo de Oro 8.243 compraventas de propiedades (708 fueron nuevas y 7.535 de segunda mano), superando en un 24,55% las cifras del año prepandémico de 2019. El crecimiento ha continuado en 2024, con un aumento del 19,47% durante el primer trimestre en comparación con el mismo periodo de 2019.

La demanda inmobiliaria supera además la oferta disponible, lo que ha provocado un incremento medio del 13,7% en los precios generales de venta en el último año, alcanzando nuevos máximos históricos de 4.812 euros por metro cuadrado. "Este valor representa más del doble del precio medio por metro cuadrado registrado hace una década, lo que subraya el crecimiento sostenido y la revalorización de las propiedades en la región", detalla esta agencia.

El director general de Panorama Properties, Christopher Clover, ha destacado este lunes la "fortaleza y atractivo" que mantiene la zona a nivel global y la consolidación de Marbella "en la cima de los destinos de ultra-lujo a nivel mundial". El municipio ha recibido premios como el "European Best Destination" y el "Best Overall Destination" en 2024.

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"La inversión inmobiliaria sigue siendo un imán para compradores internacionales, con una demanda creciente por parte de ciudadanos de Reino Unido, Suecia y Países Bajos, que lideran las adquisiciones en la región", comenta.

Según los datos del informe, y a pesar del Brexit, los compradores británicos representan el 18,58% de las compras totales, seguidos de los suecos con un 10,78% y los neerlandeses (Países Bajos) con un 8,5%. Le siguen belgas y alemanes, pero también se registra un notable aumento de estadounidenses y canadienses, así como de países de Oriente Medio como Emiratos Árabes Unidos y Arabia Saudita, "con más presencia que nunca". En total, los compradores internacionales representaron el 33,7% del total de viviendas vendidas en 2023 en la provincia de Málaga.

"Este flujo de compradores extranjeros es impulsado por la búsqueda de un estilo de vida lujoso y exclusivo, que Marbella ofrece con creces. La ciudad no solo atrae a personas de alto poder adquisitivo que buscan una segunda residencia, sino también a interesados en propiedades de lujo como una inversión segura y rentable a largo plazo", señala.

Precios desde 6.000 euros

En el caso del segmento de apartamentos de lujo, los precios en Marbella parten de los 6.000 euros por metro cuadrado, con propiedades en primera línea de playa, en la Milla de Oro, que alcanzan hasta 30.000 euros por metro cuadrado, y en algunos casos excepcionales, incluso superan estos valores.

Por otro lado, las villas de lujo, tanto nuevas como reformadas, muestran precios que parten de 8.000 euros por metro cuadrado y pueden llegar a 14.000 euros por metro cuadrado en las áreas más exclusivas, con ciertas propiedades excepcionales que alcanzan precios aún más elevados.

Panorama Properties resalta además que, aunque los tipos de interés relativamente altos han encarecido la compra de viviendas para aquellos que necesitan hipotecas, menos del 10% de las compras de viviendas en el segmento de lujo del mercado de Marbella, que definimos como propiedades con precios de venta superiores a 2.000.000 de euros, se realizan con préstamos hipotecarios.

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La falta de oferta, unida a una creciente demanda, seguirá impulsando los precios al alza. Sin embargo, la subida de los precios en las zonas más caras podría ser "un poco más moderada".

"Los precios siguen siendo competitivos comparados con otros destinos de lujo. Aunque los precios en las zonas ultra-prime hayan alcanzado máximos históricos, Marbella sigue siendo competitiva y, de hecho, se ha convertido para muchos en el lugar obligado para comprar una segunda, o incluso una tercera, vivienda de uso habitual", analiza el informe. El éxito del mercado inmobiliario de Marbella se extiende a los municipios vecinos de Estepona, Benahavís y otras localidades a lo largo de toda la Costa del Sol, añade Panorama Properties, que prevé un mercado "más estable" por los factores anteriormente detallados y por sus caracerísticas.

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En comparación con otros destinos de lujo a nivel mundial, Marbella se ha consolidado como un "competidor fuerte", ascendiendo al 13º lugar en el ranking global de destinos de lujo en 2024, superando a Mallorca y Vancouver, según el Wealth Report 2024 de Knight Frank.

"Estos datos no solo destacan la competitividad de Marbella en el mercado global, sino que también refuerzan su posición como uno de los destinos de inversión inmobiliaria más codiciados en Europa y el mundo. A pesar de los altos precios, Marbella sigue atrayendo a compradores e inversores internacionales, asegurando un futuro brillante para la ciudad", asegura Clover.

Sector de alquiler en alza

Por su parte, el mercado de alquiler en Marbella ha experimentado también un aumento significativo en los precios, tanto en los alquileres de larga como de corta temporada. Los precios medios de alquiler de larga temporada han subido hasta un 10,3% en la Milla de Oro, alcanzando los 19,2 euros el metro al mes.

"La escasez de propiedades disponibles para alquiler a largo plazo, combinada con una creciente demanda, está empujando los precios al alza de manera constante. En cuanto a los alquileres de corta temporada, las nuevas regulaciones introducidas en 2024 aseguran una mayor profesionalización del sector, aunque también añaden una carga administrativa adicional para los propietarios e inversores", detalla el estudio.

Los precios de alquiler de larga temporada en Marbella (aquellos que superan los 11 meses de duración) han aumentad "significativamente" en todo el municipio y en todos los rangos de precios.

"La disponibilidad de propiedades en alquiler para larga temporada es extremadamente escasa. Muchos propietarios que solían alquilar sus viviendas para larga temporada han decidido aprovechar el auge del mercado de alquiler de corta temporada. Esta tendencia, sumada a una crónica falta de oferta, está haciendo que los precios suban cada vez más", reconoce.

Según el estudio, el precio medio de un apartamento en alquiler en una buena ubicación de Marbella, de dos dormitorios, "relativamente sencillo y bien amueblado", oscila entre 1.400 y 3.000 euros al mes, "sin indicios de que esta tendencia vaya a remitir debido a la consistente demanda". Muchas propiedades resultan así "inasequibles" para gran parte de la población activa, especialmente para los jóvenes. "Esta situación está obligando a los trabajadores a alquilar viviendas más alejadas, y los desplazamientos desde distancias de 30 minutos o más de Marbella se han vuelto un fenómeno común entre la mano de obra local", explica.

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Panorama Properties recuerda que la cuota de mercado del alquiler a largo plazo se compone de diferentes grupos demográficos.

"Por un lado, los clásicos inquilinos asalariados, como funcionarios, personal de oficinas, comercios y hostelería; por otro, clientes internacionales de alto nivel que optan por disfrutar de un año sabático bajo el sol de la Costa. También se observa un aumento de desplazamientos internacionales por negocios y nómadas digitales que pueden trabajar desde cualquier lugar. Además, muchas familias de variado poder adquisitivo se instalan en la zona, algunas para trabajar, otras para disfrutar de la vida, y muchas de ellas terminan comprando viviendas", detalla.

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Perspectivas futuras

Con respecto al futuro, Panorana Properties, vaticina "un período de crecimiento excepcional". "Su éxito no se limita solo a la ciudad, sino que se extiende también a los municipios vecinos, consolidando el área como un epicentro de lujo a nivel global", afirma.

En 2024, se espera que las inversiones en Marbella superen los 800 millones de euros en licencias de obra mayor. Este dinamismo económico es reflejo del crecimiento continuo de la ciudad, que también ha registrado cifras récord en términos de empleo, con más de 80.000 cotizantes y el desempleo en su nivel más bajo de la historia. 

“Este impulso no sólo continuará, sino que se acelerará en los próximos años, consolidando aún más a Marbella como un destino líder para la inversión inmobiliaria. El rendimiento del mercado no es simplemente un auge temporal; más bien, marca el comienzo de una fase de expansión profunda y sostenida que definirá el panorama inmobiliario de la región en las próximas décadas” presagia Clover.

Tráfico, tren litoral y sequía

No obstante, la agencia advierte de la necesidad de resolver los problemas de movilidad y de agua que amenazan a la Costa del Sol. "Sería ingenuo pensar que el crecimiento acelerado puede continuar sin la previsión paralela de la mejora de los servicios e infraestructuras", advierte el informe. 

Panorana Properties destaca la necesidad de resolver los atascos de tráfico de la Costa del Sol, y aboga por suprimir el peaje de la autopista y por añadir un tercer carril a lo largo de la autovía entre Puerto Banús y San Pedro. También reclama el proyecto del tren litoral ("Marbella es la única ciudad en España con 160.000 habitantes, sin contar la importante población flotante, que no tiene conexión ferroviaria") y "medidas urgentes" para instalar plantas desaladoras de distintos tipos en la Costa del Sol.

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El nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Marbella, que recibió la aprobación inicial en marzo de 2023. Su aprobación definitiva está prevista para 2025, sustituyendo al Plan General de 1986, que se considera obsoleto. El nuevo plan pretende aumentar el suelo urbanizable en casi 13 millones de metros cuadrados respecto al plan de 1986, pasando de 40 millones a más de 52,5 millones de metros cuadrados, con un incremento adicional del 1% que eleva el total a unos 54 millones de metros cuadrados.

Otro de los datos destacados en el informe son las medidas implementadas por el Ayuntamiento de Marbella para agilizar la tramitación de licencias de obra y visados, como factor clave para mantener el ritmo de crecimiento del mercado inmobiliario. En el primer cuatrimestre de 2024, se emitieron un 40% más de informes urbanísticos.