Insolvencias en la petrotorre portuaria

A nadie se le ocurre dudar de tal solvencia financiera. Pero la visita al alcalde ha puesto de manifiesto un «defecto» fundamental de forma en el procedimiento. ¿Cómo la Autoridad Portuaria aprobó en marzo de 2016 por competencia de proyectos la adjudicación de unos terrenos públicos del puerto para realizar una inversión de más de un centenar de millones de euros sin que el promotor «hubiera acreditado» las garantías financieras correspondientes que la ley de Puertos exige en el artículo 84. 1 b) para hacer frente a las obligaciones resultantes de la concesión? Si existen unas normas, están para cumplirlas sin excepciones y en garantía de los principios de igualdad, transparencia, imparcialidad, etc., que informan nuestro procedimiento administrativo.

Pero este malhadado proyecto presenta también otro tipo de insolvencias que brevemente pasamos a exponer.

En primer lugar, la insolvencia administrativa. La información anterior es una prueba de ello a la que podemos añadir: a) lo que manifestó el anterior director del puerto D. José A. Caffarena en relación a la inadecuación del procedimiento de adjudicación pues: se ha adjudicado por la Autoridad Portuaria mediante un procedimiento y plazo que ha conllevado una evidente falta de concurrencia lo que no garantiza que la propuesta sea la de mayor interés público, no sólo en el aspecto económico sino también de calidad y atractivo arquitectónicos€; b) el que la Memoria Económico Financiera de la actividad a desarrollar en la concesión fuera presentada por la Autoridad Portuaria, que es la administración concedente, en vez de por el interesado según prescribe la Ley de Puertos (art 84.1 y 1.D).

Corroborando estas apreciaciones, el Colegio de Arquitectos que presentó una alegación al proyecto en la información pública de la Gerencia de Urbanismo, decía en sus conclusiones: En el presente informe se señalan incumplimientos y carencias del documento en relación al marco legal vigente. En nuestra opinión, dicha falta de rigor parece deliberada, pues las confusas y contradictorias ordenaciones del viario, edificación y usos (con previsión de modificación posterior a demanda de la Concesionaria), confieren al instrumento el carácter de «carta abierta» susceptible de malinterpretaciones en su gestión y control. (p. 12)

Ante tales «irregularidades», caso de que no se archive de una vez el proyecto, la lógica para evitar que se convierta en un Algarrobico, por el enredo jurídico administrativo a que puede dar lugar su continuación, induce a pensar que los vicios señalados entre otros muchos, deberían ser subsanados reiniciando de nuevo el procedimiento a partir de una oportuna revisión del Plan Especial en su conjunto como opina el Colegio de Arquitectos (p. 12), teniendo en cuenta las garantías y defensa del interés ciudadano, si es que la Autoridad Portuaria sigue interesada en el mismo.

La insolvencia económica del proyecto no es menos relevante. De los propios datos de la Memoria Económica presentada en Urbanismo se evidencia que la explotación del hotel es ruinosa. Y si añadimos las zonas comerciales y de ocio complementarias (que no es explotación hotelera strictu sensu) en el análisis de la rentabilidad del conjunto del proyecto, la viabilidad económica es muy baja a pesar del «maquillaje» de los números y gracias al «ahorro» de importantes costos de cimentación no contemplados en el proyecto y a las numerosas incógnitas sin resolver al respecto. La eventualidad de importantes desvíos en los costos de construcción -casi certezas por las características del terreno y lugar- anulan cualquier rentabilidad y amplían la calificación de ruinoso al proyecto en su conjunto. Estos supuestos fueron confirmados en la alegación presentada por el Colegio de Arquitectos que dice textualmente: La incertidumbre sobre la sustentación y ejecución de cimentación ligada a la necesidad de realizar más sótanos por el tema de justificación de aparcamientos puede hacer que el presupuesto alcance los 135-140 millones de euros. Un 20% más de lo considerado en el Estudio de Viabilidad (p. 7).

Minusvaloración del costo del proyecto a la que añadimos la relativa a las tasas portuarias no contempladas en la Memoria, que agudizan la falta de rentabilidad global del proyecto.

La insolvencia técnica también hay que subrayarla. Si se trata de construir un hotel de gran lujo, el análisis global de las superficies edificadas y su distribución entre suites residenciales y zonas de tránsito, movilidad interior y servicios del hotel, las superficies que resultan no se corresponden en modo alguno con los estándares de un hotel de gran lujo que debe ser espacioso en todos sus aspectos. Al margen de los mayores costos de explotación que implica un hotel en altura con solo doce suites por planta.

En otros aspectos de índole técnica, el Colegio de Arquitectos alega lo siguiente: Analizados los contenidos técnicos, concluimos que se trata de un planeamiento incompleto que debió someterse a debate público y abierto en demanda de sugerencias antes de llegar a esta fase de aprobación inicial. Debido a su indefinición, es imposible en este momento alegar respecto a la solución definitiva futura que se dé tanto al volumen del edificio como a los usos a los que se destine. (p. 12)

La insolvencia territorial es otro aspecto que, sin duda, ha aparecido en las diferentes alegaciones planteadas ante la Gerencia Municipal de Urbanismo. Porque en un proyecto de estas características, la administración no puede hacer abstracción de las indudables externalidades negativas derivadas de un proyecto innecesario, de interés privado, que se plantea en unos terrenos públicos que perderían tal carácter en su uso y van a suponer grandes costes a la ciudad y al puerto, y cuya virtualidad, para más inri, como inversión «emblemática» para Málaga presenta tantas incógnitas financieras, tantas vaguedades y partidas no presupuestadas y tantas inconsistencias que, logicamente, ha derivado en una gran oposición de amplios y cualificados sectores ciudadanos.

De entrada nos enfrentaremos con gravísimos problemas de movilidad urbana que su construcción va a generar, especialmente en el cordón litoral, donde ya de por sí existe un grave problema. ¿Alguien ha contabilizado realmente la cantidad de camiones que tendrán que entrar y salir de la obra cargados de tierra, cemento, hierros, cristal, etc, y atravesar la ciudad, durante los 30 meses que, -dicen- durará la construcción del «maravilloso rascacielos»? ¿Se han valorado sus efectos sobre el viario urbano, los flujos de tráfico y los efectos directos, indirectos y lucro cesante en los negocios afectados por ello?

Este tema se aborda en la alegación del Colegio de Arquitectos donde se dice: La integración viaria e infraestructural con la ciudad se trata parcialmente en el anejo de estudio de tráfico sin que de manera vinculante se aporte una mínima idea o solución alternativa a la de descargar el tráfico rodado en el cinturón periférico de la Malagueta (Paseo de la Farola-Ciudad de Melilla). Este no solo ha de ser el elemento soporte de la integración física y funcional viaria, sino que deberá habilitar todos los medios de transporte alternativos al motorizado privado (p. 10).

Concluyendo. Si el proyecto de hotel de gran lujo, con sus complementos comerciales y de ocio, es tan interesante y rentable puede plantearse en tierra firme donde su construcción costará menos, no genera los problemas denunciados y cualquier vista sobre la ciudad desde las alturas del rascacielos será tan buena o mejor. Estoy convencido de que el Ayuntamiento y amplios sectores ciudadanos estarán encantados de que, por ejemplo, se edifique junto al Palacio de Congresos donde existen terrenos muy apropiados al respecto y donde el uso residencial y comercial no está radicalmente excluido. Claro que desplazar el proyecto a otro lugar le hace perder su atractivo al negocio inmobiliario subyacente. ¿Cuándo se acabará el síndrome del «Bienvenido Mr. Marshall»?