Málaga y el espejismo de la burbuja inmobiliaria

Uno de los traumas más profundos que dejó la crisis inmobiliaria de 2008 es el reflejo casi automático que se activa cada vez que los precios de la vivienda suben con intensidad. Ante una inflación pronunciada en el mercado residencial, nuestra mente tiende a viajar rápidamente al pasado y a interpretar cualquier tensión como el preludio de una nueva burbuja. Sin embargo, no siempre es así.

La experiencia demuestra que no todos los ciclos de encarecimiento responden a las mismas causas ni presentan los mismos riesgos. Que los precios alcancen máximos históricos, como está ocurriendo hoy en Málaga, no implica necesariamente la repetición de un patrón financiero descontrolado, sino la manifestación de un fenómeno más complejo que exige ser analizado con rigor. Antes de trasladar al presente las recetas del pasado, conviene preguntarse qué factores están actuando realmente y si el origen de las tensiones se encuentra donde solemos buscarlo. Solo desde esa mirada más precisa será posible entender qué está ocurriendo y, sobre todo, qué tipo de respuestas exige un mercado muy distinto al de hace dos décadas.

Para ello conviene observar el comportamiento del crédito. Según datos recopilados en el marco de la iniciativa Metrovacesa R3search hoy sabemos que, a diferencia del ciclo previo a 2008, el mercado malagueño no muestra señales de sobreapalancamiento ni de expansión financiera descontrolada. En torno al 70% de las compraventas se formalizan con hipoteca, un porcentaje prácticamente idéntico al que se viene registrando de forma estable desde 2015, y muy alejado de los niveles excepcionales que caracterizaron la burbuja inmobiliaria.

Además, el crecimiento del número de hipotecas se está produciendo bajo criterios de solvencia mucho más estrictos, con mayores exigencias de ahorro previo y ratios de esfuerzo prudentes. El crédito acompaña a la actividad, pero no la empuja de forma artificial, lo que quiere decir que no es el motor de la escalada de precios, sino un instrumento que permite canalizar una demanda real de vivienda en un entorno financiero más regulado y estable.

Un gran crecimento poblacional

La causa de la tensión del mercado debe buscarse en otros factores. Y Málaga presenta una serie de características muy particulares que ayudan a entender por qué los precios han alcanzado los niveles actuales. Por ejemplo, la demanda. La nuestra continúa situándose entre las provincias con mayor creación de hogares del país, con cerca de 5.800 nuevos en el último año, entre otras cosas porque se apoya en uno de los saldos migratorios más intensos de España. Y aunque el ritmo se ha moderado respecto a ejercicios anteriores, sigue siendo demasiado elevado.

El perfil de ese crecimiento es otra de nuestras singularidades. Málaga es la única de las grandes provincias que gana población tanto extranjera como nacional, mientras que en otros territorios el aumento demográfico se sostiene casi exclusivamente en la llegada de residentes internacionales. A este fenómeno se suman nuevos hogares, trabajadores cualificados y familias que se trasladan desde otras provincias, atraídos por un mercado laboral dinámico y una calidad de vida diferencial.

Por todo ello, aunque la demanda extranjera tiene un peso muy relevante en las transacciones —en torno al 44 %—, el mercado malagueño no puede explicarse únicamente desde esa óptica. En los últimos años, de hecho, ha descendido el parque de viviendas no principales, una señal clara de que la presión de la primera residencia está absorbiendo buena parte del stock disponible. Y algo que nos indica que no estamos ante una demanda especulativa o transitoria, sino ante una presión residencial sostenida que sigue tensionando el mercado.

Una presión residencial de este calibre solo puede absorberse si la oferta de vivienda es capaz de crecer al mismo ritmo y durante un periodo prolongado de tiempo. Y es aquí donde el mercado malagueño encuentra su principal límite. La actividad promotora ha aumentado en los últimos años y muestra cifras relevantes, con cerca de 9.300 visados de obra nueva concedidos en los últimos doce meses, pero parte de un desequilibrio acumulado difícil de corregir en el corto plazo.

Una producción insuficiente para acompalar el crecimiento

Durante más de una década, la producción de vivienda no ha sido suficiente para acompañar el crecimiento de la población y de los hogares, y ese déficit sigue pesando hoy sobre el mercado. Incluso en un contexto en el que la formación de nuevos hogares se ha moderado ligeramente, la oferta actual continúa sin ser capaz de absorber ni la demanda presente ni el volumen de vivienda pendiente de producir. A esta brecha estructural contribuye, además, una limitación especialmente determinante en Málaga, como es la escasez efectiva de suelo finalista en las zonas de mayor presión residencial. Esta restricción introduce rigideces adicionales en la capacidad de respuesta de la oferta y ayuda a explicar por qué, aun con un mayor nivel de actividad promotora, la tensión en el mercado persiste.

En Málaga, el valor medio de la vivienda ha crecido un 15,5 % en el último año hasta situarse en torno a los 3.650 euros por metro cuadrado, alcanzando máximos históricos. Este encarecimiento no responde a un exceso de crédito ni a una dinámica financiera descontrolada, sino a la combinación de una demanda residencial extraordinaria y sostenida con una oferta que, aun creciendo, no ha sido capaz de compensar el déficit acumulado ni de absorber la presión en las zonas donde el suelo es realmente escaso.

Basta comparar esta dinámica con la de otra gran provincia andaluza cercana como Sevilla para entender hasta qué punto el factor territorial es determinante. Allí, con un contexto financiero parecido y sin cambios sustanciales en el acceso al crédito, la evolución del mercado ha sido más equilibrada gracias a una menor presión demográfica y a una mayor capacidad histórica de generación de oferta. El contraste entre ambos escenarios muestra con claridad que no es el sistema financiero el que explica las tensiones actuales, sino el distinto encaje entre demanda y capacidad productiva en cada territorio.

Una lección que no debe malinterpretarse

La lección que nos deja el caso malagueño es ilustrativa y no debería malinterpretarse. De hacerlo, las soluciones que pongamos sobre la mesa para paliar el problema serán equivocadas. Málaga no es una anomalía ni una reminiscencia fatídica de lo ocurrido en 2008, sino el ejemplo extremo de un fenómeno que se reproduce, con distinta intensidad, en buena parte del país. Analizarlo como un caso particular, atendiendo a sus especificidades territoriales y productivas, es la única forma de extraer aprendizajes útiles de cara a un debate nacional sobre la vivienda que necesita, hoy más que nunca, precisión y mirada larga.