03 de marzo de 2020
03.03.2020
Alquiler turístico

Cientos de dueños de viviendas turísticas las dan de baja por la pérdida de rentabilidad

En 2019, 1.500 propietarios decidieron abandonar este modelo y reconvertirlas para el alquiler de larga temporada

03.03.2020 | 05:00
Turistas en el centro de la capital.

Carlos Pérez-Lanzac, presidente de la Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVA) da el dato: entre 2018 y 2019, en torno a 1.500 propietarios de viviendas turísticas en la provincia de Málaga han dado de baja ese piso vacacional. ¿Por qué? Porque cada vez el cliente es más exigente y porque las rentabilidades, al principio muy altas, han comenzado a moderarse, a bajar, y muchos dueños prefieren reconvertir sus pisos para el alquiler de larga temporada, menos sujeto a las veleidades del turismo, y que genera un ingreso más seguro. Además, cada vez más propietarios e inversores dejan la gestión de sus viviendas turísticas en manos de agencias profesionalizadas, lo que también se está notando, un extremo que se explica porque la inversión de salida que se precisa para poner un piso vacacional en el mercado es cada vez mayor.

Aún así, eso no significa que haya caído la cifra de viviendas turísticas: hay en la provincia 36.000 y 6.000 en la capital; sino que esos más de 1.500 propietarios se han ido pero la caída se enjuga con otras que se han dado de alta. Ya se advirtió el año pasado de que el crecimiento se estaba ralentizando.

«No todo vale para tener una vivienda turística y la gente se da cuenta. El sector tiene una carga tributaria y a muchos no les salen las cuentas. Dan de bajas las viviendas habilitadas», dice Pérez-Lanzac, quien recuerda que hay que preparar mucha documentación, hacer reformas, planes de decoración y una batería contundente de papeleo, es decir, se necesita una inversión fuerte al inicio y, junto a la carga fiscal, tenerla en el mercado no sale tan rentable, por lo que los dueños las reconvierten para que sean de larga temporada. Así, las viviendas se dan de baja.

«Las altas en el registro están más ralentizadas», aclara. «El ritmo ha bajado una barbaridad», agrega. Eso, de por sí, no es malo, sino que indica que los inversores amateurs están abandonando el mercado. «También se dan de baja por miedo a un cambio normativo, tienen miedo al tema jurídico. El mercado, sin duda, está llegando a su madurez».

Ahora, el perfil del inversión es de alto poder adquisitivo, y la inversión inicial se dispara con el proyecto de decoración o incluso sometiendo la vivienda a reforma. «Ya no vale un apartamento decorado a lo básico, eso no suele tener buen recorrido, porque el cliente es cada vez más exigente y quiere un buen producto de calidad». Eso y que la inversión sea alta son factores que, sin duda, propician que muchas de las viviendas se saquen del registro de la Junta o se ceda su gestión a una agencia profesionalizada. «Hay una madurez, las empresas gestoras se profesionalizan de la mano de la alta tecnología», declara.

Hay varios tipos de inversores, los dueños de viviendas que dejan de atenderlas y las sacan del mercado por la atención que requiere este asunto, con los clientes ya pidiendo recepciones personalizadas y limpieza (más inversión) o máquinas de café (entre otros electrodomésticos), así como servicios accesorios como información de la ciudad, etcétera...; también están quienes prefieren gestionárselo ellos y aquellos que buscan una agencia profesional. Ahora, los dueños son inversores nacionales o extranjeros de gran poder adquisitivo que quieren residir en Málaga en ciertas épocas del año; cuando no están, ese tramo del ejercicio se lo gestiona la agencia profesional y así le saca rédito al piso vacacional. «Eso va al alza». Además, los clientes conocen bien el modelo y están familiarizados con él.

La ocupación media durante 2019 en las viviendas turísticas de la provincia fue del 59%, y dependiendo del perfil de propietario, en un tramo que va del 60% al 80%. En el hotel, se venden más habitaciones de las disponibles y, si se cancela, la ocupación está asegurada, pero en una vivienda vacacional sólo se hace una reserva, «no puede haber overbooking».

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