Málaga era uno de los referentes del mercado inmobiliario cuando la llegada del COVID-19 frenó uno de los principales motores de la economía española. Con casi 30.000 viviendas vendidas en 2019, según los datos del Colegio de Registradores, se colocaba en cuarta posición del mercado por detrás de Madrid, Barcelona y Alicante. La misma fortaleza mostraba la obra nueva en Málaga, donde también alcanza el cuarto puesto.
En general, y pese a la ralentización observada en algunas zonas, el año se inició con buenas perspectivas para el mercado inmobiliario español. El primer trimestre se cerró con un incremento interanual en el precio nacional del 2,5% (1.383 €/m2), según los datos del Informe IMIE elaborado por Tinsa. Sin embargo, la crisis motivada por el COVID-19 ha cambiado el panorama y causará en los próximos meses una caída de la compraventa de viviendas y de los precios aún difícil de cuantificar.
¿Cómo ha sido la evolución en Málaga?
El incremento del precio de la vivienda en Málaga durante el primer trimestre ha sido medio punto superior a la media (3%), manteniéndose como una de las provincias donde más se ha revalorizado el precio desde mínimos (32,2%). El precio del metro cuadrado está también por encima de la media del mercado, 1.684 frente a 1.383 euros/m2. A lo largo de 2019, la variación media del precio en la provincia andaluza fue del 7,5%.
¿Y las ventas? Málaga fue la provincia con más compraventas en proporción con el tamaño de su mercado durante 2019, según el Ministerio de Fomento: 34 viviendas por cada 1.000 existentes (la media nacional fue de 22,1).
La actividad promotora también marcó registros récord el pasado año, ya que esta provincia fue la que consiguió el mayor número de visados de obra nueva de toda España en proporción al volumen de su mercado: 10,7 visados por cada 1.000 viviendas. Le siguieron Navarra y Madrid con 7,9 y 7,4 visados, respectivamente (la media nacional llegó a 4,1).
Málaga, a la cabeza del mercado en nuevas promociones
Y si las perspectivas del mercado inmobiliario malagueño son positivas por el volumen de visados concedidos, las obras que ya están en marcha también invitan al optimismo, ya que Málaga y Madrid son actualmente dos de las provincias con más grúas en movimiento, explica Iurii Kamaev, fundador del grupo internacional de empresas Housage y de la plataforma inmobiliaria Sinagentes. La mayoría de las grandes promotoras tienen alguna promoción de obra nueva en Málaga: de hecho, de los 37 nuevos proyectos desarrollados por Vía Célere, Neinor, Metrovacesa y Quabit, 17 se concentran aquí.
Entre otras promociones repartidas por suelo malagueño, Vía Célere tiene seis proyectos en Estepona, Manilva, Vélez Málaga, el Rincón de la Victoria, Torre Benagalbón y Málaga; Neinor Homes cuenta con tres nuevos proyectos, uno en Málaga y dos en Marbella; Metrovacesa dispone de cuatro complejos residenciales repartidos por la capital, Vélez-Málaga, Estepona y Manilva; y, finalmente, Quabit trabaja en cuatro promociones entre Estepona y Málaga.
¿Qué ocurrirá en los próximos meses?
Con la pandemia del coronavirus aún si remitir, es difícil predecir el alcance final de la recesión económica y el efecto que ésta tendrá en el mercado inmobiliario a lo largo de los próximos meses. A la crisis económica, que pueden llegar a una caída del 13% del PIB según el Banco de España, se suman la paralización de las obras durante dos semanas y de buena parte del sector, la dificultad para comprar vivienda debido al confinamiento y la caída de la demanda (ahora, la mayoría de las personas está más preocupada de ahorrar o de no perder su trabajo). Este menor interés comprador y los inmuebles que tendrán que poner a la venta algunos propietarios con dificultades económicas darán lugar a una mayor oferta de vivienda que, en última instancia, causará también una caída de los precios.
Los expertos prevén que estos descensos no llegarán a la situación que se produjo en 2008. No obstante, la intensidad de estas caídas dependerá de lo que tarde en reactivarse la actividad económica. La impresión general es que ahora el mercado inmobiliario está en mejores condiciones y que las promotoras cuentan con un respaldo financiero para afrontar la crisis.
Aun así, algunas previsiones avanzan que, en el peor de los escenarios, la venta de pisos podría caer hasta un 46,8% y los precios un 16,7%, según el 'Pulsímetro Inmobiliario' de Real Estate Business School. En la costa, la situación se agrava por la caída del turismo, que repercutirá en una menor compra de segunda residencia nacional e internacional: en sus previsiones, UrbanData Analytics sitúa la bajada del precio entre el 15 y 25%.
En Málaga, los promotores reconocen que las ventas continúan a buen ritmo a través del canal digital, aunque prevén una ralentización por parte de los clientes extranjeros, que constituyen el 30% de la compra de obra nueva en la Costa del Sol y en Málaga capital.
El build to rent podría salir reforzado de esta crisis, porque hay mucha demanda de este producto. Además, de cara al fin del confinamiento el ayuntamiento está trabajando para agilizar los trámites administrativos y que no se paralice la construcción de nuevas promociones.
De momento, toca esperar para ver lo profunda que será la herida que deje el COVID-19 en el mercado inmobiliario malagueño y cuánto afectará realmente a la compraventa de viviendas y a sus precios. Lo que está claro es que, una vez superado el bache, Málaga jugará un papel importante en la recuperación del sector gracias al elevado número de proyectos de obra nueva que concentra en su territorio.
