El inmobiliario malagueño cree «clave» para el sector la agilización administrativa

El desajuste entre la oferta y la demanda en el sector inmobiliario en Málaga y la Costa del Sol; la alarmante falta de suelo en toda la provincia; la paulatina ralentización de las operaciones inmobiliarias que se empieza a observar tras un año muy satisfactorio como fue el 2022; la diferente situación de sectores como el residencial, el logístico y el de oficinas; el problema del alquiler, de la vivienda protegida o las relaciones del sector con la administración fueron solo algunos de los temas que se debatieron el pasado viernes 6 de octubre por cinco especialistas en la materia convocados por La Opinión de Málaga en una nueva edición de sus tradicionales desayunos.

Acudieron a la cita Juan Pedro Hernández, director de HS Retail en Savills Andalucía; Óscar Vera, director de Proyectos de Cordia Homes; Bartolomé Inglés, director de Suba; Mar Aguado, directora de Marketing en la Región Sur de Gilmar, y José Antonio Pérez, director de REBS.

El debate se inició con el análisis pormenorizado del desajuste entre la oferta (muy escasa) y la demanda (muy numerosa y estable) que se observa en el inmobiliario malagueño. Los invitados hicieron especial énfasis en determinar que no hay que achacar exclusivamente a este aspecto el actual estado del sector. «Es uno de los causantes pero no el único -comentó Bartolomé Inglés-. En las ciudades en las que la gente quiere vivir, como es el caso de Málaga, suelen pasar estas cosas. La gente se queja de que no hay viviendas y los constructores de que no hay suelo para desarrollarlas». Para el director de Suba también hay que tener en cuenta la «alarmante» falta de mano de obra especializada, que está provocando, cada vez con más frecuencia, que las constructoras tengan verdaderos problemas cuando llega el momento de ejecutar una obra.

José Antonio Pérez, director de REBS, añadió otra cuestión a solucionar cuanto antes: la mejora y actualización de la normativa urbanística. «Hay que hacer 10.000 viviendas en Málaga y tenemos serios problemas para llegar a las 5.000. Esto viene porque las leyes son antiguas, de hace más de medio siglo. Cuando por fin se ejecutan los PGOUs, están totalmente obsoletos y la normativa no se adapta a los nuevos tiempos», señaló.

Juan Pedro Hernández preguntó a sus compañeros de tertulia si el IVA debería ser reducido o suprimido en una primera vivienda para incentivar la compra.

Óscar Vera, de Cordia Homes, contestó la pregunta de forma tajante: «En el momento en el que el estado recauda en este apartado se está distorsionando todo el proceso» y criticó a los sucesivos gobiernos que gravan el proceso constructivo: «El primero que se nutre es el estado. Si se baja o se deja de gravar se estaría facilitando automáticamente la construcción de vivienda protegida, por ejemplo».

Mar Aguado, de Gilmar, puso el acento en que la administración «va dos pasos por detrás de la sociedad» y esto diseña «un escenario ya superado». Aguado señaló la tardanza en la ejecución de proyectos, que pueden llegar a tardar «casi dos décadas», y resulta que cuando llega el momento «tenemos una oferta para una demanda inexistente y desfasada».

Una vez analizados los porqués que habían desembocado en la situación actual del sector, la tertulia abrió el foco y se pasaron a analizar las fortalezas y debilidades del inmobiliario en Málaga y la Costa del Sol.

Óscar Vera remarcó, hablando en positivo, la idea de que el sector todavía tiene recursos disponibles en caso de que se produjera una acentuación de la crisis debido a su «bajo endeudamiento en estos últimos ejercicios». Vera subrayó además el grado de profesionalización, con más oportunidades de formación, por parte de la mayoría de los trabajadores del sector y alabó en este sentido el trabajo que viene realizando desde hace año instituciones como REBS (Real Estate Business School).

Para Mar Aguado, de Gilmar, lo importante es que Málaga y la Costa del Sol siguen siendo un foco de inversión: «Tenemos una gran oportunidad de seguir ofreciendo muchas cosas más allá del sol y playa. Nuestro mercado es fuerte y con muchas oportunidades», añadió. Para la representante de Gilmar, el inmobiliario sigue siendo una inversión refugio bastante segura. «Se seguirán comprando y vendiendo casas», sentenció.

La captación de inversiones y recursos por parte de Málaga que tradicionalmente se iban a Madrid y Barcelona fue uno de los aspectos a destacar por parte de Juan Pedro Hernández, de Savills: «Málaga ha conseguido que venga inversión que antes iba a Madrid y Barcelona, y hay que seguir haciendo las cosas en este sentido», destacó.

Precisamente esa pugna con las dos ciudades más importantes de España, formó parte del argumento de Bartolomé Inglés, quien señaló que, al situarse Málaga tras ellas en tercera posición del total nacional «significa mucho porque Málaga es un termómetro en el que la gente se mira y esto nos obliga a los malagueños a tener más amplitud de miras y a tener un nuevo concepto de ciudad».

Hablando de debilidades y carencias, Juan Pedro Hernández, de Savills, hizo mención a dos sectores, el logístico y el de oficinas, que tienen mucho margen de mejora aún: «Hay que incidir y seguir trabajando en estos sectores porque en Málaga hay 300.000 m² de superficie logística cuando en Valencia tienen cuatro millones; lo mismo pasa con la de oficinas. Málaga tiene más de 500.000 m² cuando en Sevilla hay 1,1 millones. Debemos mejorar nuestras cifras en el futuro», señaló.

«Al ser un negocio oportunista, muchas veces entra gente en este sector que en condiciones normales no entraría» señaló Óscar Vera, de Cordia Homes, hablando de las debilidades a su criterio del inmobiliario malagueño.

Otro de los aspectos de debate fue la discusión para la obtención de fórmulas que palíen la falta de suelo -quizá el mayor hándicap que sufre el sector inmobiliario malagueño-, que tiene una gran descompensación entre la oferta y la demanda.

Y aquí, según los contertulios, se entra de lleno en las relaciones con la Administración, siempre criticada por la lentitud en los trámites y la falta de adecuación en tiempos y normativa a una realidad urbanística varias velocidades por encima de la maquinaria de las instituciones, además de advertir de los dilatados tiempos de la Administración en conceder una licencia, lo que lleva a tener meses en stand by los proyectos.

Las políticas de generación de suelo suelen ser larguísimas y el sector ha cambiado profundamente demandando cambios a la Administración y la búsqueda de soluciones que alivien y desbloqueen los proyectos urbanísticos.

«Se hace necesario renovar la normativa que se queda obsoleta, como por ejemplo los planes parciales y hacer tramitaciones e informes sectoriales mucho más ágiles, todo ello ejecutado de una forma mucho más sostenible», remarcó Óscar Vera. Para Bartolomé Inglés, de Suba, simple y llanamente se llevará el gato al agua y se hará con el suelo «el que primero cumpla con el tramite urbanístico».

Respecto al futuro a corto y medio plazo, nuestros expertos se mostraron confiados en la fortaleza del sector, que está capeando con solvencia estos años postcovid llenos de incertidumbre, con poco suelo, con precios al alza pero con una demanda que se mantiene estable con un residencial muy sólido gracias a la inversión y a los compradores extranjeros sobre todo los que no necesitan financiación en la mayoría de los casos para acometer los gastos de la compra».

«Tenemos estudios en REBS que nos dicen que en los dos próximos años, a pesar del descenso en la concesión de hipotecas y la subida de tipos, las compraventas se mantendrán en los niveles de 2022 y 2023. La demanda seguirá presionando pero se mantendrá más o menos el escenario que hemos tenido en este año», señaló José Antonio Pérez. director de REBS.

Juan Pedro Hernández, de Savills, coincidía con el diagnóstico de Pérez en el sector residencial, y añadió que en el resto de sectores «los inversores buscan mercados con necesidad estructural de oferta y Málaga tiene clara necesidad en oficinas, logístico y reposicionamiento de hoteles además de vivienda». Hernández explicó además el alto dinamismo inversor en locales comerciales en Málaga por parte de inversores privados con la vuelta a la normalidad de las calles comerciales.

En Gilmar, según Mar Aguado, se muestran muy optimistas: «La demanda es grande y Málaga va a seguir creciendo. Málaga no se va a parar. Vamos a ser la California de Europa».

Por último Bartolomé Inglés indicó que la estrategia de Suba para los próximos años pasa «por seguir invirtiendo en Málaga y hacerlo de manera flexible y adaptarse a lo que vaya viniendo. Esto es lo que venimos haciendo desde hace ya veinte años», dijo.

Digitalización y NNTT en los procesos de venta

Comprar una vivienda es, quizá, una de las decisiones económicas más importantes de la vida de una persona. Realizar esta inversión conlleva disponer de toda la información posible para hacer la elección adecuada con el menor esfuerzo y tiempo posibles. Para conseguirlo, los profesionales del sector inmobiliario se han servido, sobre todo tras la pandemia, de la digitalización y de la tecnología para facilitar el proceso de compraventa de un inmueble.

«Cada vez hay más clientes que compran propiedades sin venir físicamente a verlas», comenta Óscar Vera, de Cordia Homes. Desde la pandemia de Covid-19, los usuarios demandan hogares más grandes, con espacios más abiertos y más luminosos. Y, en muchas ocasiones también, alejados de las grandes ciudades.

«La digitalización es una realidad», afirman los expertos y señalan elementos como el big data, las visitas virtuales, las maquetas dinámicas en 3D e incluso las imágenes grabadas desde drones, como «algo cada vez más habitual a la hora de lanzar un producto».

«La tecnología ha cambiado radicalmente en los últimos años y desde la pandemia se ha incorporado a los nuevos procesos de venta y en Gilmar hemos apostado por ello. La tecnología nos permite llegar al comprador de una manera mucho más eficiente», asegura, Mar Aguado,