Comprar casa en Málaga implica un esfuerzo el 40% por encima de la media española

Comprar una vivienda nueva en la provincia de Málaga implica un esfuerzo económico casi un 40% por encima de la media española.

Es el dato que se obtiene al comparar el salario medio anual de la provincia, un 18% por debajo del promedio nacional, y el precio medio de la vivienda nueva en la provincia, un 21% por encima del conjunto del país.

En cuanto al salario, el dato más actualizado de la Agencia Tributaria (2021), en la provincia se encuentra en 18.112 euros mientras que la media española está en 21.519 euros.

El precio de la vivienda a nivel provincial -teniendo en cuenta el tirón que suponen las operaciones de municipios de la Costa del Sol occidental como Marbella o Estepona- alcanza los 333.321 euros frente a los 262.011 euros para el conjunto de España, tomando como referencia la previsión para 2023 actualizada a febrero de este año del Pulsímetro Inmobiliario, un análisis que desarrolla anualmente la escuela Real Estate Business School con la colaboración de la Universidad de Málaga.

«En Málaga provincia le afecta bastante la Costa del Sol occidental, con precios de viviendas muy altos, junto a toda la costa, incluso ya Málaga con el fenómeno turístico o de las segundas residencias y demás, eso hace que las medias del precio de Málaga sean muy superiores», explica el profesor de REBS, José Antonio Pérez, quien además hace hincapié en el factor de la cuota hipotecaria, esto es, cuánto puede pagar un individuo al mes por su nueva vivienda.

«La clave es cómo te pongo una cuota hipotecaria, independientemente del precio de la vivienda. Porque obviamente a mayor precio, mayor cuota hipotecaria, pero es que a mayor tipo de interés, mayor cuota hipotecaria, y el precio no varía. Y a menos años [de hipoteca], más cuota», continúa Pérez, que señala que lo ideal sería poder destinar en torno a un tercio del salario a la hipoteca, quedando libre el resto para los gastos y el ahorro. «Ahí Málaga, a menor salario medio y con las mismas condiciones financieras [que el resto de España] habría que poner un mayor porcentaje del salario para pagar la cuota y eso te da la no posibilidad de entrar en el precio medio de la vivienda».

Por otro lado, la hipoteca media que se firmó en 2022 en Málaga se fijó en 203.232 euros, lo que supone en torno a un 63% de lo que costó, de media, adquirir una casa el año pasado -318.830 euros-, pese a que la banca permite financiar hasta el 80% de la inversión.

Según Pérez, este es un síntoma de que ha proliferado la compra de viviendas para segundas residencias, así como la compra al contado.

«Hay mucha operación al contado en toda esa zona de Málaga y se mezcla la segunda y la primera residencia. La primera hipoteca de la primera vivienda llega hasta ese 80% y en segunda residencias, desde un 50% y un 60%».

En cuanto a las compras al contado, el profesor de REBS indica que suelen protagonizarlas inversores particulares y extranjeros que buscan retirarse en la Costa del Sol.

Ritmo invertido desde 2007

Basta echar la vista atrás y consultar la serie histórica del mercado inmobiliario para comprobar cómo se han invertido los ritmos en el mercado inmobiliario entre los años previos al estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 y los ejercicios recientes, en plena recuperación postpandemia.

En 2007, un ejercicio aún favorecido por el «boom» de la construcción, en la provincia se visaron 19.476 viviendas -listas para iniciar la construcción- y se registraron 30.276 viviendas terminadas. Sin embargo, uniendo las operaciones de compraventa de la obra nueva y usada, solo se alcanzaron las 12.521, 6.846 de obra nueva.

Por tanto, se construía a una velocidad que el propio mercado no podía absorber. «La demanda era muy débil y lo que había eran unas condiciones de excesiva financiación y por eso se seguía fabricando, era ilógico», apunta José Antonio Pérez.

Sin embargo, 16 años después ocurre justo a la inversa. Con las previsiones para este año, se habrán visado 9.422 casas y se habrán terminado 6.709 mientras que la compraventa superará las 62.283 operaciones, 24.071 de obra nueva.

Por tanto, pese a que el sector ha dejado atrás el hundimiento de los años posteriores a la crisis, aún está muy lejos no solo de alcanzar las cifras de los años dorados del ladrillo sino de lo que se consideraría un equilibrio «sano», en el que la cifra de las viviendas terminadas igualase o superase levemente a la demanda. Entre las dificultades del sector, hay un primer factor social y cultural, puesto que hay un porcentaje de la población que encontró un medio de vida fuera de la construcción tras el fin de la burbuja y no quiere regresar, además de que las nuevas generaciones no se sienten interesadas.

Eso implica la falta de mano de obra, incluida la especializada, un déficit al que contribuye la falta de formación profesional en este sector. Y por último, el aumento de los costes de la materia prima, que dificulta el desarrollo e impulso de nuevas promociones.

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