Vecinos y propietarios celebran el pronunciamiento del Supremo sobre las viviendas turísticas

Las comunidades de vecinos celebran el pronunciamiento que el Tribunal Supremo ha hecho público esta semana en cuanto al poder de veto del que disponen los propietarios para impedir que operen viviendas turísticas en su edificio.

En concreto, la Sala de lo Civil ha dictado dos sentencias en las que analiza un caso en una comunidad de propietarios de Oviedo y otra en San Sebastián. En ambos fallos, el «quid» de la cuestión es que el Supremo considera la explotación de una vivienda turística como una actividad económica y, por tanto, que puede prohibirse a través de los estatutos de la comunidad.

En el caso de Oviedo, el Supremo ordena el cese de la actividad de alquiler turístico que se desarrolla en dos pisos de este edificio de 20 de plantas, con un portal independiente de acceso a las viviendas y otro a los locales situados en las plantas tercera a séptima. El tribunal sostiene que «concurre una prohibición estatutaria, cuya validez no se discute», es decir, respalda el veto a actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales que los vecinos habían introducido en sus estatutos.

Por otro lado, en San Sebastián, el Supremo se pronuncia sobre una denuncia de algunos propietarios que demandaron a su comunidad para que se anulara de las normas del edificio y de los contratos de compraventa de viviendas, la prohibición de realizar actividad económica alguna, incluyendo oficinas, despachos, consultas, clínicas... salvo que la comunidad lo autorice por unanimidad.

En este sentido, el Supremo subraya «la condición de actividad económica de la actividad de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica». Por tanto, considera que las viviendas turísticas están incluidas en las actividades prohibidas expresamente en las normas de la comunidad.

«Cambio de paradigma»

Para las comunidades de vecinos y administradores de fincas estas dos sentencias del Tribunal Supremo suponen un «cambio de paradigma» porque reconocen la explotación de la vivienda turística como una actividad económica.

«Eso es importante porque ni los ayuntamientos ni las comunidades autónomas, ni siquiera la Agencia Tributaria consideraban la explotación de los pisos turísticos como una actividad económica, sino la englobaba dentro de la ley de arrendamiento urbano como un alquiler más», explica el presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Málaga, Manuel Jiménez. «Esto da pie a que un montón de comunidades que en su momento tengan en su estatuto aprobado esa disposición de que no se pueden realizar actividades económicas, pues sean prohibidos los pisos turísticos».

Eso sí, será difícil que se pueda aplicar en aquellas comunidades donde ya hay pisos turísticos asentados y no se haya recogido previamente el veto a las actividades económicas en sus estatutos. «Para modificar los estatutos requieren la unanimidad. Y lo más normal es que el propietario que tenga el piso turístico, pues vote en contra y no se pueda modificar los estatutos», añade Jiménez. No obstante, sí podrá ser una medida preventiva.

No se podrá aplicar siempre

Según los Administradores de Fincas de Málaga, las comunidades de vecinos antiguas no suelen incluir estos vetos en sus estatutos pero sí es más frecuente en los bloques construidos en los últimos 20 años o en urbanizaciones exclusivamente residenciales. «Es algo que nosotros, como Administración de Finca, estábamos reivindicando. Si el Tribunal Supremo lo considera actividad económica, tanto para ayuntamientos como las dministraciones en general, estarían en disposición de poder regularlo de mejor manera».

Para los vecinos del Centro de Málaga, donde la presión turística es mayor en la capital, el fallo del Supremo es «muy importante», destaca el presidente de la Asociación Vecinos del Centro Antiguo, Carlos Carrera, porque «sienta jurisprudencia y marca el camino interpretativo a seguir».

«Se sembraba la duda de si podían limitar esta actividad o no. Pues esto ya está respaldando que las comunidades propietarias, efectivamente, la pueden prohibir en sus vías de estatutos, en sus acuerdos aprobados», añade Carrera, que aplaude también la consideración de actividad económica. « habitualmente se ha querido considerar como una variante de un alquiler convencional. Y, sin embargo, es una actividad de alojamiento a cambio de una contraprestación».

Eso sí, Carrera puntualiza que las administraciones deben regular esta actividad y no «trasladar el problema a las comunidades de vecinos». «Los ayuntamientos deben aplicar sus planes generales de ordenación urbana y tienen capacidad para regularlo y restringirlo».

«No cambia nada»

La Asociación de profesionales de viviendas turísticas y apartamentos turísticos de Andalucía (AVVA Pro) entiende que el pronunciamiento del Tribunal Supremo «no cambia nada».

«Simplemente ratifica la prohibición que ya tenía la comunidad pero realmente no cambia nada. Hacienda va a seguir pretendiendo que no seamos actividad económica. Aquí el problema es que Hacienda no nos considera actividad económica», explica Francisco Martín, miembro de la Junta Directiva de la asociación, que añade que no ser consideras actividad económica también perjudica a los gestores o propietarios de estas viviendas. «Por ejemplo, el IVA es un impuesto que es neutro si tiene una actividad económica».

«Simplemente deja claro que si en una comunidad de propietarios hay una prohibición absoluta a hacer una actividad comercial, está prohibida esta actividad», continúa Martín. «Pero en casi todas las comunidades donde estaba prohibido ya no dejaban de solicitar licencias de uso turístico».

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