La fortaleza de la demanda de vivienda en Málaga retrasa el escenario de enfriamiento de precios

La caída de las ventas de viviendas a consecuencia del incremento de los tipos de interés hacían presagiar que los precios del mercado inmobiliario podrían entrar en una fase de corrección en este 2024, pero los pronósticos se están cumpliendo sólo a medias. El Colegio de Registradores ha publicado este lunes su informe del primer trimestre del año donde se detecta que el precio de la vivienda en Málaga ha bajado de forma trimestral un -1,6% y se queda a cierre del mes de marzo en los 2.570 euros el metro cuadrado aunque se comprueba que los valores están un 8,5% por encima de los del mismo periodo de hace un año. Además, ampliando el foco de análisis, y cogiendo el valor promedio de la vivienda en Málaga de los últimos doce meses (marzo de 2023-marzo de 2024), el estudio arroja una media de 2.536 euros el metro, lo que supone un 6,7% de aumento trimestral y del 7% interanual. 

El comportamiento del mercado se sitúa más o menos en línea con la tendencia nacional, donde los precios están ahora en una media de 1.998 euros, con una subida de sólo el 0,8% en el último trimestre y del 4% con respecto a hace un año. El valor promedio anual (1.984 euros) también ha crecido en tasas del 2%. Las provincias con mayores precios de la vivienda son Gipuzkoa (3.532), Madrid (3.344), Baleares (3.325), Vizcaya (2.912) y Barcelona (2.822), con Málaga en sexta posición.

Por segmentos, es la vivienda nueva la que presenta mayor subida de precios (en Málaga un 7,2% en un año hasta los 2.873 euros) mientras que la de segunda mano lo hace un 6,1% (2.441 euros de media. La vivienda usada, además, es la que parece entrar en mayor fase de contención en este último trimestre, mostrando caídas de valor del 3,2% en la provincia.

El Colegio admite que las previsiones que hizo a inicio de año de que el mercado podría entrar en una fase de contención de precios tendrán una materialización lenta, en vista de que la demanda sigue mostrando una gran solidez.

"La fortaleza de la demanda, materializada en el ritmo de compraventas de vivienda, proporciona el empuje necesario hacia esta evolución de los precios", señala. Los registradores recuerdan que los descensos de actividad en buena parte del año 2023 estaban llevando a la citada ralentización pero apuntan a que el año 2024 ha comenzado con un mayor empuje. Así, en España se han vendido más de 151.000 viviendas en el primer trimestre y en el caso de Málaga más de 8.000. Son cifras un 6% y un 14% respectivamente por debajo del mismo periodo de 2023. No obstante, mejoran a las del anterior trimestre, y confirman que la actividad sigue en niveles altos (en el rango alto de número de compraventas de los últimos quince 15 años).

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El Colegio ve así que el recorrido de los precios, de entrada, no tiene demasiados visos de cambio brusco. "Un relativo grado de estabilidad o incluso ligeros descensos, desde el punto de vista de la evolución de la actividad, no debería considerarse negativo. Sin embargo, el empuje de la demanda hace difícil llegar a dicho escenario a corto plazo", reconoce.

"La tendencia sigue siendo descendente, pero con un cierto grado de moderación. El crecimiento en el número de habitantes, el buen comportamiento del empleo y el crecimiento de la actividad económica están siendo factores que están empujando hacia este escenario más favorable. Si a ello añadimos la estabilización de los tipos de interés, que se había configurado como el principal factor con impacto negativo en el mercado de vivienda durante los últimos trimestres, nos encontramos ante una situación distinta a la esperada, que sin ser favorable, supone un horizonte con un menor grado de incertidumbre", añaden los registradores.

Por otro lado, muchos analistas sugieren que el Banco Central Europeo (BCE) podría acometer ya un descenso de tipos a partir de este mes de junio.

Compras de extranjeros

La compra de viviendas a cargo de extranjeros mantienen una significativa cuota en el mercado, según el Colegio. Las provincias con mayor peso de compra de vivienda por foráneos durante el primer trimestre han sido Alicante (43%), Baleares (31,7%), Tenerife (31,5%), Málaga (31,5%), Girona (25,9%), Murcia (23,3%), Las Palmas (21,5%) y Almería (21%).

"El predominio de la mayor intensidad de compra por extranjeros en las provincias mediterráneas y Canarias resulta evidente, con un factor diferencial como consecuencia de contar con una mayor intensidad turística.