Colegio de Abogados

"Este año es el de la vivienda nueva y la rehabilitación, el año pasado fue el del alquiler"

José Antonio Pérez de Miguel es un experto abogado en asuntos inmobiliarios que ahora pretende fomentar la reflexión y el debate en torno al sector impulsando jornadas, conferencias y ponencias desde la sección.

30.01.2017 | 05:00
José Antonio Pérez de Miguel en su despacho.

José Antonio Pérez de Miguel lleva 25 años ejerciendo como abogado experto en el sector inmobiliario y de la construcción y ahora coordina la sección que el Colegio de Abogados ha creado sobre este área. Su idea y la de sus compañeros es generar reflexión y debate por medio de jornadas, ponencias y conferencias. El sector, afirma, se recupera poco a poco pero hay margen para la esperanza.

¿Cómo surge la idea de crear una Sección de Derecho Inmobiliario en el Colegio de Abogados?
Hay varios compañeros que nos conocemos del sector, hay quien trabajó como abogado inmobiliario o de promotora, gerentes. Vimos que se creaba la Sección de Derecho Civil, la de Bienestar Animal, pero en Málaga hay dos industrias: la del turismo y la construcción, por lo que hablamos de que el Colegio de Abogados debería hacerse eco de ello. Se ha creado la Sección de Derecho Turístico. La nuestra es cada vez una especialidad más definida en nuestra práctica diaria. Existen escuelas de negocio especializadas en negocio inmobiliario como el IPE, cada vez se demandan más abogados inmobiliarios, se piden abogados inmobiliarios.

¿A qué se dedica un abogado especialista en el sector inmobiliario?
Asesoramos a empresas promotoras, constructoras y cooperativas de construcción. Y a particulares, una persona que quiere comprarse una casa y viene con un modelo de escritura o de contrato y le decimos pues esto cumple los requisitos de cláusulas abusivas, igual que cuando asesoramos a empresas les decimos que no se pongan cláusulas abusivas, ya no porque sean nulas en un juzgado sino porque la Inspección de Consumo te puede multar.

Mucho de lo que les ha ocurrido a empresas y particulares en el ámbito inmobiliario es por no haberse asesorado con un profesional...
Efectivamente.

¿Qué le parece el sistema extrajudicial del Gobierno para que bancos y usuarios lleguen a un acuerdo sobre las cláusulas suelo?
Creo que el decreto es incompleto, porque obliga a los bancos a hacer una actividad pero no al resultado. Es decir, el banco puede discriminar, se hace una reclamación y el banco puede decir, «yo le doy el cuadro de amortización y le reconozco que le he cobrado de más esto» o en otro caso decir «mire, no le doy ni el cuadro de amortización, es que no le reconozco que su cláusula esa abusiva». Si le das esta posibilidad, el banco puede discriminar, este sí, este no?

Luego el banco puede evitar este sistema...
El decreto le da al banco una vía de escape, no debe justificar. A usted le reconozco que le debo esto y, a partir de ahí, me siento contigo a ver cómo lo negociamos. Primera opción sería el efectivo, pero no se obliga al banco a devolverlo así. Te lo puede devolver en productos, te lo descuento de la hipoteca en año y en cuotas, o lo dejas aquí en un plazo fijo o un fondo de inversión. Hay otros, como el Sabadell, que dice que sus cláusulas no han sido declaradas abusivas por sentencia firme, que el decreto no va con ellos. Eso es público y notorio.

¿No sería mejor que los afectados fueran a los tribunales?
Yo soy partidario de la negociación.

Tras el boom y la crisis, ¿cómo está el sector en la Costa del Sol?
Después de la crisis se tocó fondo, los bancos se han liberado del stock de vivienda de segunda mano, aunque hay viviendas invendibles. Este es el año de la vivienda nueva y de la rehabilitación. El sector está progresivamente levantándose, se hacen operaciones muy claras con un margen de beneficio asegurado, se cogen solares y construcciones vendibles, sobre los que no hay duda.

¿La crisis ha aportado más ética al sector?
Ha supuesto una limpieza en el sector. Antes había muchas inmobiliarias, había una en cada esquina, y muchas personas no actuaban de forma profesionalizada. Había mucho volumen de trabajo, en ese aspecto ha supuesto una piedra de toque de una profesionalización del sector. Los bancos, en ese aspecto, han sufrido mucho con la crisis y han perdido mucho dinero y oportunidades, y en muchos casos se les ha hecho responsables subsidiarios de errores que han cometido el promotor y el constructor. Los bancos están atando corto al sector, dan los préstamos al promotor con muchas garantías y control, hasta el punto de que algunos exigen poner un técnico, un arquitecto del banco, que sea el que controle al arquitecto de la promoción, un supervisor. En cuanto a las cantidades a cuenta en la compraventa de vivienda, las entidades, a raíz de varias sentencias en las que se las ha condenado como responsables por haber dispuesto las promotoras de ese dinero, y al final ni están las cantidades ni se ha hecho la vivienda, los bancos al no bloquear esas cuentas, pues ahora las han bloqueado.

¿Para dar una hipoteca?
Sí, ya no se decide tan alegremente dar una hipoteca como antes, pasan varios filtros y te decían que no. Antes los directores de bancos les daban una tarjeta de crédito a cualquiera aunque no tuviera nómina, ahora no. Ahora te exigen una serie de garantías para cualquier contrato bancario.

¿Queda suelo en Málaga para construir?
Hay oportunidades, pero ya no son sencillas de tramitar. En Teatinos queda algo, ya han salido algunas promociones. Existen muchas casas derruidas o semiderruidas no protegidas. Hay suelo, pero hay que gestionarlo y saber verlo. El solar vallado con el cartel de se vende lo ve todo el mundo, hay que saber ver el suelo donde no lo ven otros. Los bancos tienen mucho suelo pendiente de desarrollo.

¿Y en la Costa del Sol?
Marbella, en cuestión de suelo, está parada por la indefinición de las anulaciones que supone el plan. Suelo que en el último plan era urbano o urbanizable pasa a ser no urbanizable.

Es decir, en Marbella se construye, pero poco...
Sí. Ahora lo que está muy bien es Estepona, como zona de expansión natural de la Costa del Sol. Como no hay suelo seguro en Marbella, lo que está pasando ahora es que las compraventas de segunda mano, lo ya construido, ve cómo sube el precio.

¿Hay mucho alquiler en negro?
2016 ha sido el año del alquiler. ¿Por qué? Porque estamos en una sociedad en la que el alquiler es más flexible que la propiedad, dado que la hipoteca te ata. Ahora, con la movilidad laboral entre los jóvenes, los sueldos no son los de antes, el recorte de la capacidad económica de las personas es importante, y el alquiler ahora es más accesible, y hay casas compartidas entre jóvenes. Conozco varios casos.

¿Por qué han sido los bancos tan reacios a la dación en pago?
Cuando firmas una hipoteca hacías una garantía universal. Si el banco se adjudicaba la vivienda en menos valor de lo tasado, quedaba un remanente que podía seguirse reclamando. Eso es una garantía adicional. Si le das la dación en pago, el banco pierde contablemente.

¿Habría que cambiar la Ley Hipotecaria para la dación?
Es una cláusula del contrato y, como tal, se supone que ha sido negociada. Si se pone en el contrato de la hipoteca que un deudor responde con sus bienes presentes y futuros, también se puede poner el deudor responde exclusivamente con la vivienda. Lo que hay que cambiar es la forma de negociar con los bancos.

¿Afectará negativamente el brexit a la Costa del Sol?
A los británicos consolidados aquí no, pero en el futuro sí puede afectar. En el ámbito de las inversiones, porque Gran Bretaña será un país tercero, no habrá libertad de capitales.

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