La escalada del valor de la vivienda, "una pesadilla" para familias y jóvenes

«En este trimestre se han consolidado las tendencias que Málaga estaba siguiendo en los últimos meses, por una parte un aumento importante de precios (19,2% interanual en la ciudad) y por otra la tendencia a volver a utilizar la vivienda más como activo financiero de inversión rentable que como vivienda habitual de la población de la ciudad», apunta. A nivel provincial, la subida es también muy alta (del 18,5%).

El OMAU afirma que, si el Banco de España estima que sólo se debe destinar un máximo de un 30% de la renta familiar a la adquisición o alquiler de vivienda, «el esfuerzo que actualmente se realiza es mucho mayor, y no tanto en la compra, donde la falta de capacidad económica ya retrae simplemente a gran parte de la posible demanda, sino en el alquiler donde a nivel estatal supone el 36% y porcentajes mayores en ciudades costeras y turísticas».

El problema es significativo ya que, según se insiste, «no se trata de una minoría de la población, sino que alcanza a una gran parte de la clase media actual, y a una gran mayoría de jóvenes» en Málaga aunque recuerda, eso sí, que los fuertes aumentos de precio se dan en la mayor parte de grandes ciudades de la costa española.

La actual oferta de viviendas, dice, no se dirige así «a un mercado compuesto por lo que históricamente era la vivienda habitual de Málaga, sino sólo a una pequeña parte de la población que dispone de recursos económicos y a inversores empresariales e individuales, con lo que el adjetivo mercado es inoperativo por su rigidez, y ha dejado de cumplir las funciones características de lo que hemos conocido como la economía del bienestar». Todo ello, «sin que desde los poderes públicos se muestre interés en modificar esta situación, que deja al margen del acceso a un hogar a una gran parte de la población».

Zonas y precios

La consolidación de esta «sociedad dual» tiene fiel reflejo territorial en Málaga capital. Las elevadas subidas en el Litoral Este (21%) y el Centro (26,2%), y en menor medida en Teatinos «aumentan la segregación urbana que ya ha existido históricamente en la ciudad».

Como ejemplos, el OMAU cita que en una promoción en la zona del Centro con precios de entre 310.000 euros (un dormitorio) y 750.000 (tres), el 80% de las viviendas las compraron personas o empresas residentes fuera de Málaga, y el otro 20% se van a destinar a alquiler turístico. En la parte de La Goleta, sí hay viviendas «asequibles» por menos de 210.000 euros (tres dormitorios) y 150.000 (uno), «aunque la oferta es muy pequeña y la demanda de vivienda turística es alta». En la principales áreas de oferta de viviendas (Litoral Este, Oeste y Teatinos), las compras de familias residentes en Málaga apenas superan el 50%, siendo la otra mitad de empresas o personas interesadas en invertir o en tener una segunda residencia de verano.

«Esta última opción tiene cada vez más adeptos como forma de tener una inversión en una ciudad emergente en la que se pueda pasar cortos periodos de tiempo, pudiendo dedicar el resto del año al alquiler turístico o fines de semana», añade el OMAU, que destaca también la influencia de la vivienda turística en el aumento de los precios, principalmente de alquiler (subió un 38% en tres años).

También en áreas o barrios «no especialmente turísticos» los aumentos de precios son «notables» por la rentabilidad de los activos inmobiliarios (variando mucho de una zona a otra, pero superan fácilmente el 6% anual), «muy superior a los depósitos bancarios o a los bonos a 10 años». Sólo en Puerto de la Torre o Churriana es posible encontrar aún una vivienda de tres dormitorios a la venta a menos de 250.000 euros.

El estudio estima de esta forma que los 27,4 años que hacían falta para comprar una vivienda con la renta familiar media disponible en 2006 «se van a volver a alcanzar en poco tiempo, aunque a diferencia de los años previos a la recesión el esfuerzo se diferencia muy claramente por áreas urbanas», apunta. En el Litoral Este supondrían 35 años y en la Rosaleda serían 15,3.

Propuestas

El OMAU considera que, en general, «las políticas de vivienda se han realizado a corto plazo en función de adhesiones políticas, se han compuesto de parches circunstanciales preferentemente para desregular más el mercado con el amparo de políticas neoliberales con la consecuencia de aumentar la vulnerabilidad de personas y familias que tienen muy pocas posibilidades de acceder a una vivienda digna». Y achaca a las distintas administraciones «cierta desidia, falta de dedicación y carencia de planteamientos innovadores» que han provocado que en los últimos diez años «se hayan construido muy pocas VPO o viviendas sociales», o que los suelos destinados a VPO (un 30%) «permanezcan baldíos».

El Observatorio aboga por acometer reformas fiscales para «acotar la ventajas abusivas que tienen las sociedades de inversión» y por regular la vivienda turística, pero advierte de que «sólo un plan global a medio y largo plazo» puede crear las condiciones para una estructura consolidada del suelo y la vivienda «que se libre de las oscilaciones periódicas de un mercado inoperante». «No se trata de eliminar al mercado, sino de regularlo en profundidad», dice.

Tampoco sirven por sí solas, a su juicio, medidas como elevar el IBI a las viviendas vacías, «ya que su efecto es muy limitado dentro de la capacidad tributaria local».

El OMAU señala además que los planes de vivienda que periódicamente se anuncian a nivel estatal, autonómico o local «no pueden seguir siendo un enigma burocrático de imposible solución, que además requieren varios años para ser tangibles». Propone así un plan «verificable» con medidas «urgentes» de acceso a la vivienda, limitación de precios o delimitación de ámbitos de vivienda a precio tasado, impulsando además labores de inspección administrativa y tributaria «para evitar la ampliación del mercado negro del sector, que ya en la actualidad es muy amplio».