La firma de hipotecas vuelve a caer en Málaga y confirma que la subida de tipos expulsa al comprador más ajustado en ingresos

La firma de hipotecas para la compra de viviendas en Málaga sigue evidenciando claros síntomas de ralentización, como era previsible en un escenario donde la subida de tipos de interés y del Euríbor hacen cada vez más difícil el acceso al crédito para los compradores.

El primer semestre de 2023 se ha saldado con 10.220 nuevos préstamos suscritos en la provincia y una caída del 12,5% en relación al mismo periodo del año anterior, según los datos publicados este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El volumen sigue siendo bastante importante (cabe recordar que el pasado ejercicio se registraron los mejores datos de los últimos doce años), pero confirman que este 2023 está siendo un ejercicio de menor actividad.

La caída de las hipotecas están en consonancia con la bajada de ventas de viviendas, de la que esta misma semana también se han conocido los datos, facilitados en este caso por el Colegio de Registradores.

Los portales inmobiliarios Idealista, Fotocasa y Pisos.com han señalado que los datos de hipotecas reflejan un "freno" en la actividad hipotecaria en España, especialmente para la compra de vivienda, en un contexto de fuerte subida de tipos.

En concreto, el director de Idealista/Hipotecas, Juan Villén, ha recalcado, además, que como el tipo de interés formalizado sigue subiendo, se está "expulsando del mercado hipotecario a aquellas familias con ingresos más ajustados" por el encarecimiento de las cuotas.

De cara a los próximos meses, Villén considera que "la expectativa debería ser similar", es decir, con una "caída relevante" en el volumen de operaciones formalizado respecto al año 2022, y con una "ligera, pero continuada, subida de precios".

"La ralentización es una realidad. Los datos de firmas ya no son tan abultados como los de los dos ejercicios anteriores, y se confirma que el 'boom' de las hipotecas ha terminado", señala por su parte Fotocasa. Sin embargo, este portal recuerda que las cifras sigue por encima de las de la prepandemia, "a pesar de la situación de alteración económica y subida de tipos que se está atravesando este año".

La directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, señala que, desde este punto de vista, la firma de hipotecas continúa "con intensidad, con datos positivos y demuestran la gran resiliencia del inmobiliario" pese a encontrarse "en plena vorágine de la mayor escalada de tipos de la historia".

A su vez, ha destacado que las hipotecas mixtas "se están convirtiendo en el producto estrella de los bancos" y que, a pesar del encarecimiento de los créditos, "todavía no se detecta un gran volumen de hipotecados a tipo variable que esté solicitando acogerse al Código de Buenas Prácticas de las entidades bancarias".

Desde Pisos.com han coincidido en que "el enfriamiento del mercado de las hipotecas es una evidencia", en palabras del director de Estudios del portal, Ferran Font. A su juicio, los datos de 2023 hacen ya "muy visible" la caída durante un semestre "donde la evolución del Euríbor y la desaceleración del mercado seguirán marcando la tónica".

También ha señalado que habrá que prestar atención a la implementación de la nueva Ley de Vivienda, "sobre todo durante este período" en el que está pendiente la formación de un nuevo Gobierno.

El importe medio en Málaga: 167.000 euros

El año 2022 se cerró en Málaga con un total de 23.241 nuevas operaciones constituidas y con importes medios que en el conjunto del año se situaron en 176.300 euros, los más altos desde la época de la burbuja inmobiliaria (reflejo de la subida de precios). Hubo meses concretos en los que la hipoteca superó los 185.000 euros de media. Este 2023, de momento, maneja valores medios más bajos (cerca de 167.000 euros). Las hipotecas concedidas por los bancos suelen cubrir como máximo el 80% del valor de la vivienda.

Málaga ha sido, durante el primer semestre de 2023, la cuarta provincia que más hipotecas ha firmado tras Madrid (32.482), Barcelona (25.711) y Valencia (12.004), pero sigue estando, como en meses anteriores, en la tercera plaza si se computa el dinero total prestado por los bancos para financiar estas hipotecas, ya que los 1.706 millones de euros registrados en Málaga sólo son superados por Madrid (6.878 millones) y Barcelona (4.455).

En España, la cifra de hipotecas de enero a junio ha sido de 203.446, con un descenso interanual del 13,8%. La hipoteca media es de algo más de 142.000 euros.

Los tipos más altos desde 2017

Desde hace años las hipotecas a tipo variable han sido la gran mayoría, aunque desde el entorno de 2015 las de tipo fijo han ido ganando terreno hasta que hacia 2020 empezaron a ser predominantes, para llegar a representar el 75% de los nuevos préstamos firmados en el segundo trimestre de 2022.

Desde entonces -y coincidiendo con la escalada del euríbor-, las hipotecas variables están volviendo a ganar terreno. En junio pasado, el 40 % de las hipotecas sobre viviendas firmadas fueron a tipo variable, el porcentaje más alto desde abril de 2021.

El tipo medio al que se firmaron esas hipotecas variables fue del 2,84%. El 60 % restante se firmó a tipo fijo, cuya media se situó en el 3,45 %.

Las novaciones bajan y se busca pasar a tipo fijo

Según Idealista, los bancos continúan enfocándose en una fuerte actividad de refinanciación de hipotecas variables, pasándolas a tipo fijo y especialmente mixto. Así, en junio se firmaron en España un total de 11.176 hipotecas para cambiar las condiciones inscritas en los registros de propiedad, lo que supone un descenso del 24,9% respecto a las de junio de 2022, según los datos del INE.

De todas ellas, 8.633 fueron novaciones (cambio de condiciones con la misma entidad financiera), con un descenso anual del 30,6%, mientras que el número de operaciones que cambian de entidad (subrogaciones al acreedor) aumentó un 8,6%. El número de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) bajó un 9,7%.

De las 11.176 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 40,3% fue para modificar los tipos de interés. Después de esos cambios, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 14,5% al 39,5%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 84,5% al 59,3%, lo que supone un "claro reflejo de la preocupación de los ciudadanos por la escalada del Euríbor", destacan desde Fotocasa.

"La estrategia de las entidades financieras de abaratar las hipotecas variables y endurecer las fijas, ya está teniendo resultados y se espera que haya un cambio en la tendencia todavía más acusado en detrimento de las hipotecas fijas", resume Matos.