La venta de viviendas en Málaga se ralentiza tras la escalada de los tipos

El mercado de la venta de vivienda en Málaga sigue ofreciendo muestras de cierta ralentización en relación a las cifras del pasado año, que fue absolutamente colosal y registró niveles de operaciones y precios semejantes o incluso superiores a los de la época de la burbuja inmobiliaria (allá por 2007). Según el último informe publicado ayer por el Colegio de Registradores de la Propiedad, que ofrece datos del primer semestre de 2023, la provincia ha contabilizado de enero a junio un total de 18.265 compraventas de viviendas, una cifra de las más altas que se recuerdan pero un 15,5% inferior a del mismo periodo de 2022 (21.603).

Por segmentos, la venta de vivienda nueva (3.577 unidades en este primer semestre) cae un 29% mientras que la de segunda mano (14.688) desciende un 11,4%.

En Madrid, Barcelona, Baleares y en la mayoría del litoral mediterráneo, por señalar otras grandes plazas inmobiliarias, se da una tendencia similar de bajada de operaciones. La excepción son Alicante y Valencia, donde las compraventas sí continúan creciendo en este 2023 de forma interanual.

El mercado inmobiliario malagueño sigue, en todo caso, con una actividad enorme aunque evidencia ya que el momento de mayor ebullición parece haber pasado, sobre todo en el mercado de obra nueva. En los últimos doce meses (junio de 2023-junio de 2023) se han vendido en Málaga más de 38.200 viviendas, con un descenso del 5% respecto al mismo periodo precedente. De ellas, más de 30.974 fueron viviendas de segunda mano (en este segmento hay una subida del 1,4%) y otras 7.229 casas de nueva construcción (en este caso, con un retroceso del 25%).

Los expertos vienen vaticinando desde hace muchos meses una ralentización de la actividad debido al encarecimiento de la financiación por la escalada del Euríbor, aunque seguramente esta misma razón haya sido la que haya espoleado las compras por parte de unos clientes que aceleraron su decisión de adquirir casa para esquivar previsibles nuevas subidas de tipos.

Impacto de la subida de tipos

El Colegio de Registradores señala que el mercado de compraventas de vivienda en España revela, a nivel general, una tendencia descendente, siendo «previsible» su continuidad, «como mínimo», a lo largo de los próximos trimestres de 2023.

«Las circunstancias excepcionalmente positivas que nos acompañaron durante los últimos años, se han ido disipando a partir de la segunda mitad de 2022, acentuándose el cambio de tendencia con el paso de los trimestres. Resulta especialmente relevante el impacto del incremento de los tipos de interés. La inflación está haciendo daño, no sólo por el impacto sobre los tipos de interés, sino también por la merma del ahorro, imprescindible para adentrarse en un proceso de compra de vivienda», constata en su informe.

Los registradores creen que, a lo largo de los próximos trimestres, la intensidad de estos factores negativos previsiblemente se moderará, pero «seguirán ahí, provocando los correspondientes efectos sobre el mercado inmobiliario de vivienda».

Málaga ha sido en el primer semestre de 2023, la quinta provincia que más inmuebles ha vendido en España tras Madrid (38.313), Barcelona (31.942), Alicante (25.601) y Valencia (19.959). En lo referente al apartado de vivienda nueva se sitúa incluso tercera, ya que sus 3.577 operaciones sólo están por detrás de Madrid (9.303) y Barcelona (5.572).

La posición malagueña entre las plazas inmobiliarias más activas del país es, además, sostenida en el tiempo: en los últimos doce meses las 38.203 viviendas comercializadas la sitúan, en general, en la quinta plaza. En el caso de la vivienda nueva (7.299) es tercera, sólo por detrás de Madrid (17.342) y Barcelona (10.737).

Precios en moderación

Los resultados provinciales apuntan también a un «cambio de tendencia» en el precio de la vivienda, que modera su ritmo de subida respecto a trimestres precedentes. Entre ellas está Málaga, donde el precio medio es de 2.429 euros, con un 2,6% de subida en relación al primer trimestre del año. En vivienda nueva, el valor es de 2.601 euros (baja un 2,2%) y en vivienda usada de 2.386 euros (aumenta un 3,8%). De cualquier forma, el promedio de precios, a nivel interanual, presenta subidas en Málaga de en torno al 5% y 6%.

Las provincias con mayores precios de la vivienda durante el segundo trimestre han sido Gipuzkoa (3.423 euros el metro), Madrid (3.299), Baleares (3.214), Barcelona (2.842), Vizcaya (2.815) y Málaga en sexta posición.

La compra de viviendas a cargo de extranjeros, que estuvo por debajo de lo habitual por la pandemia, se mueve ya en tasas normales y mantiene su «fortaleza», según el Colegio. En Málaga, el 32% de las viviendas vendidas en el segundo trimestre de este año han sido adquiridas por foráneos, mejorando un índice que había llegado a caer durante el Covid al entorno del 25%. Sólo Alicante (44,6%) y Tenerife (38%) están por delante, quedando Baleares (30,3%) y Girona (29,3%) detrás. La media nacional es del 14,9%.

Encabezan los resultados por nacionalidades británicos (8,8%), seguidos de alemanes (7,2%), franceses (6,5%), marroquíes (5,3%), italianos (5,2%), rumanos (5,1%), belgas (5%) y neerlandeses (4,60% ).

El Euríbor sigue encareciendo las hipotecas

La escalada del Euríbor, espoleada por las sucesivas subidas de tipos de interés a cargo del Banco Central Europeo (BCE), sigue suponiendo un quebranto para el bolsillo de aquellas familias que adquirieron en su día su vivienda con una hipoteca variable. El indicador va a cerrar el mes de agosto con una media del 4%, y este nuevo año de subida deja ya incrementos medios acumulados de cuota mensual de entre 300 y 600 euros (o, lo que es lo mismo, de 3.600 a 5.200 euros al año) en relación a los que pagaban hace poco más de doce meses.

Y es que el Euríbor abandonó en abril de 2022 los índices negativos en los que llevaba moviéndose una década y empezó a dejar (en las hipotecas a la que les tocaba revisar) unas primeras subidas todavía pequeñas en cuantía. Cuando tocó revisar en agosto, ya hubo incrementos de entre 120 y 230 euros en la cuota cada mes. Ahora, con esta segunda ronda anual al alza, el costo para los hogares continúa elevándose.

En el caso de un crédito medio de 150.000 euros a un plazo de 25 años más el Euríbor y un diferencial del 1%, la cuota saltará ahora, tras la revisión de agosto, de un entorno de 654 euros a 874, con un incremento de 220 euros al mes o, lo que es lo mismo, más de 2.600 euros anuales.

Las dificultades son mayores a medida que las hipotecas son más altas. Por ejemplo, con las condiciones antes mencionadas, la cuota para una hipoteca de 200.000 euros subiría de los actuales 872 euros a 1.165 euros (casi 300 euros más). Mucho más complicado lo tienen quienes tengan un préstamo de 300.000 euros, cuya cuota de amortización aumentaría tras esta revisión de agosto de 2023 de los 1.300 euros al mes a 1.748, con una subida de cerca de 450 euros mensuales.

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