Anuncian subidas del precio de la vivienda hasta 2025, con Málaga como una de las zonas de mayor encarecimiento

CaixaBank ha revisado al alza sus previsiones inmobiliarias hasta 2025, que apuntan a una subida de precios de hasta el 4,3% a cierre de 2023, del 3,5% en 2024 y del 2,5% en 2025, con unas compraventas que, a nivel nacional podrían rondar las 592.000 unidades en 2023 y moderarse a 550.000 durante los siguientes años. Según ha explicado este miércoles la economista sénior de CaixaBank Research Judit Montoriol, los precios han resistido muy bien la subida de tipos y han repuntado en el tercer trimestre, sobre todo en obra nueva. La entidad afirma que las provincias donde más crece la población son las que registran mayor encarecimiento, entre ellas Málaga, Baleares, Santa Cruz de Tenerife, Madrid o Valencia), aumentando la brecha entre zonas urbanas y rurales y turísticas y no turísticas.

Caixabank estima que 2023 acabará con una caída de las compraventas del 10% con respecto a 2022 (-10,4 % en segunda mano), aunque el número de unidades arrojará una subida del 17% con respecto a los valores prepandemia.

Málaga sigue empujando las ventas

Estos datos se ven sostenidos por la creación de empleo; los flujos de inmigración; el desajuste entre la oferta y la demanda; una situación financiera de los hogares menos tensionada y la resiliencia de los compradores extranjeros. El número de hipotecas desciende más que el número de compraventas, lo que evidencia que el comprador que paga al contado cuenta con más protagonismo. En Málaga, más del 40% de las compras de vivienda se hacen sin recurrir a préstamo hipotecario, según las estadísticas del INE.

Los precios de la vivienda ya empiezan a expulsar al comprador local de muchos barrios de Málaga

En este sentido, Caixabank recuerda que Málaga es una de las provincias españolas con más porcentajes de compra de viviendas por parte de los extranjeros. En concreto, un 35% de las adquisiciones son a cargo de foráneos, una tasa sólo superada por Alicante (44%) y Tenerife (37%), según los datos recabados del Colegio de Registradores. "Las compraventas de extranjeros resisten mejor la subida de los tipos de interés", recoge en la presentación realizada.

El gabinete de estudios detalla que la brecha entre la producción de vivienda nueva y la creación neta de hogares se ha ido ampliando. La oferta, así, es "muy limitada", con una producción de muy por debajo de la demanda. Este desajuste persistirá, "influido además por los elevados flujos migratorios".

Caída del 20% en hipotecas y menos compras con financiación

En el caso de las hipotecas, prevé que la caída en 2023 se incremente hasta el 20%, con un 65% de las operaciones financiadas con un préstamo, un porcentaje inferior al que había en 2022. Esto responde al marcado peso del comprador de reposición -que no necesita financiación- y al peso de los compradores extranjeros (90.000 viviendas compradas en 2023, con una caída más moderada que la experimentada por los españoles).

En compraventas, Caixabank ha elevado de 550.000 a 592.000 sus previsiones para 2023, de 510.000 a 550.000 para 2024 y de 511.00 a 552.000 para 2025.

En el caso de los precios, y en virtud de las estadísticas del Ministerio de Vivienda, calcula que 2023 cerrará con un incremento de precios del 4,3% (3,3 % inicial); del 3,5% en 2024 (1,4 % inicial) y del 2,5% (2,2 %) para 2025. Si se opta por los datos del INE, las subidas de precios van del 3,7% de 2023 al 2,7% en 2024 (1,4% inicial) y 2,5% en 2025 (2,2%).

Por lo que respecta a los visados de obra nueva, la entidad cifra en 110.000 los otorgados en 2023, en 115.000 para 2024 y en 125.000 en 2025.

Las hipotecas que se firman en Málaga son ya las terceras más altas de España con 176.000 euros de media

Mejora sus previsiones macro y anticipa rebajas de tipos

Por otro lado, Montoriol ha añadido que 2023 ha registrado un crecimiento del PIB más alto de lo esperado, lo que ha obligado al banco a revisar al alza sus estimaciones para 2024, que harán públicas en marzo, pero que estarán más cerca del 2%, ya que su 1,4% inicial se ha quedado corto.

Estas previsiones macro, que están condicionadas a la geopolítica, pasan por que la inflación en la eurozona descienda hasta el 2% y porque el Banco Central Europeo (BCE) lleve a cabo la primera bajada de tipos antes del verano.

Aunque no cree que esta bajada va a ir tan rápida, estima unos tres o cuatro descensos, y subraya que claramente hay una tendencia a la baja en 2024, un año que irá de menos a más.