Málaga se confirma como tercera plaza en volumen de inversión en vivienda tras Madrid y Barcelona  

Las ventas de viviendas bajaron en Málaga un 15,8% este pasado año tras las subidas de tipos de interés y el encarecimiento de la financiación hipotecaria, pero eso no ha impedido que la provincia siga presentando datos que la ratifican como una de las plazas inmobiliarias más dinámicas del país. Según los últimos datos publicados estos días por el Ministerio de Fomento, el valor de las transacciones realizadas en 2023 de vivienda libre (que acapara el 99% del mercado, ya que la VPO sigue siendo muy residual) alcanzó en Málaga los 10.139 millones de euros, un volumen que la sitúa como la tercera plaza inmobiliaria del país en inversión total, sólo superada por Madrid (22.195 millones) y Barcelona (14.286).

Málaga afronta el último gran desarrollo urbanístico del litoral oeste

A la consecución de un volumen tan alto contribuyó el hecho de que Málaga, con 35.515 casas vendidas en 2023, fue la quinta provincia que más casas vendió en 2023 tras Madrid (75.117), Barcelona (60.966), Alicante (53.335) y Valencia (39.354). No obstante, los mayores precios de mercado provocaron que, pese a registrar menos operaciones que estas dos provincias valencianas, el valor conjunto de venta fuera superior, subiendo así a ese tercer escalón.

De hecho, Málaga es la sexta provincia más cara de España con un valor medio de 2.272 euros por metro cuadrado, el más alto desde 2008. Por delante, sólo figuran Madrid (3.080), Baleares (2.957), Guipúzcoa (2.902), Barcelona (2.614) y Vizcaya (2.498). El precio de la vivienda en la provincia malagueña subió un 9,3% el pasado año y acumula un incremento del 57% en la última década.

«En la provincia de Málaga la demanda de vivienda es muy superior a la oferta actual, tanto en el segmento de obra nueva como en segunda mano y eso sigue manteniendo unos precios tensionados. Hay déficit y por esto tenemos que seguir produciendo a buen ritmo: Málaga es un punto estratégico, un enorme foco de atracción», comenta a este periódico la secretaria general de la Asociación de Constructores y Promotores (ACP), Violeta Aragón.

La caída de la venta de vivienda en Málaga apunta ya a una posible contención de precios

Las cifras del Ministerio reflejan además que el valor medio de las casas del mercado libre vendidas en Málaga alcanzó los 290.400 euros, siendo también el tercero más elevado del país, en este caso, tras los registros de Baleares (377.900 euros de promedio) y Madrid (301.700).

El mercado de la segunda mano acapara, como viene siendo habitual, las cifras de transacciones. El Ministerio califica como vivienda nueva aquellas de hasta cinco años de antigüedad y como usadas las que superan ese lapso. Pues bien, nueve de cada diez casas vendidas el año pasado en Málaga fueron usadas (31.969), y sólo el 10% restante correspondieron a obra nueva (3.546).

Los precios, en todo caso, suben a ritmo parecido en ambos segmentos: la vivienda nueva se encareció un 8,5% en 2023 (hasta los 2.614 euros por metro, el precio más alto en doce años) y es un 61% más cara que hace diez años. La usada, por su parte, lo hizo el año pasado un 9,7% hasta los 2.262 euros, y acumula un incremento del 56,8% desde 2013.

Un gran foco de actividad

La enorme actividad del litoral malagueño queda plasmada, por un lado, en que la capital, con 6.748 compraventas en 2023, es el séptimo municipio español con más operaciones a nivel nacional. Y por otro, en la pujanza de la Costa del Sol, que presenta a otros cinco municipios entre los 50 que más venden de España: son Marbella (la 13, con 4.523 operaciones), Mijas (la 18, con 3.359), Estepona (la 25, con 2.691), Benalmádena (la 41, con 2.058) y Fuengirola (la 43, con 1.975).

Marbella y Mijas se colocan además entre las cinco de la costa española (excluyendo las capitales de provincia) con mayor cifra de compraventas, junto a las alicantinas Torrevieja (7.155) y Orihuela (4.790) y la asturiana Gijón (3.479).

La venta de vivienda en Málaga cumple un año de caídas, pero sin que el precio se contenga

La lista de municipios malagueños que más venden se completa con Vélez-Málaga (1.731), Torremolinos (1.630), Manilva (1.225), Rincón de la Victoria (1.107) y Benahavís (1.069), por citar los que superaron en 2023 el millar de unidades.

Un factor de gran relevancia es la importancia del comprador extranjero. Según el Ministerio, en 2023 se registraron 10.637 operaciones a cargo de compradores foráneos en Málaga (tanto residentes como no residentes), lo que supone el 38% del total de compraventas. La provincia es una de las más activas en este segmento, con casi el 60% de todas las compras de viviendas realizadas por extranjeros en Andalucía y un 12% de las nacionales.

«Creo que, en este pasado año, al comprador nacional le ha hecho más daño la subida de los tipos de interés que las subidas de los precios. Eso ha frenado muchas operaciones, y ahora el cliente está a la espera de que los tipos se estabilicen, con la posibilidad incluso de que puedan bajar a medio plazo. Eso ayudaría sin duda a reactivar las ventas del comprador local», señala.

«Lo que hay en el mercado va destinado a un público de más poder adquisitivo que el malagueño de a pie»

Aumentar la oferta

La ACP considera que la única fórmula para contener los precios es incrementar la oferta. Aragón recuerda que los precios de la vivienda nueva suben por factores como la mejora de la eficiencia energética, la apuesta por zonas comunes mejoradas o el incremento del costo de los materiales o o de la mano de obra. Esos elementos no afectan a la segunda mano que, sin embargo, también eleva precios de forma significativa lo que indica, a su juicio, que esta escalada obedece principalmente «a un criterio de baja oferta y alta demanda», comenta.

En este sentido, la patronal andaluza Fadeco Promotores presentó hace unos meses a la Junta de Andalucía el proyecto ‘Impulso Andaluz a Suelos Sostenibles’ (IMPASS), donde plantea una propuesta para reactivar la gestión y urbanización de suelos que permitiría poner en carga suelos para la construcción de más de 50.000 viviendas en la región.

«Todavía no hemos terminado el documento de análisis para las propuestas concretas de cambio legislativo, pero algunas solicitudes ya están encarriladas. Por ejemplo, se han ampliado los colectivos a los que se le podrían hacer alojamientos transitorios en suelos dotacionales, incluyendo a jóvenes menores de 35 años. Además, creemos que la vivienda protegida debe ampliar el abanico de destinatarios. Se trata de universalizar las políticas de vivienda a un estrato medio de la sociedad y a los jóvenes. Eso ayudará a relajar un poco el mercado», apunta.

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