Las cifras del mercado inmobiliario apuntan de nuevo a Málaga como una de las protagonistas principales de la reactivación que el sector de la vivienda viene experimentando desde 2014. El BBVA presentó ayer el informe «Situación Inmobiliaria», que revela que Málaga es la provincia española con mayor número de ventas de viviendas en relación a su parque total o, lo que es lo mismo, la zona donde se produce una mayor presión de los compradores atendiendo a la oferta existente, algo en lo que sin duda influyen mucho las adquisiciones realizadas por extranjeros que eligen la Costa del Sol como lugar de segunda residencia. Según las cifras del BBVA, en el periodo 2014-2016 se produjeron de media 28,4 operaciones al año por cada mil viviendas de su parque residencial, con un promedio de crecimiento anual de casi el 14,5%, una cifra que la coloca por encima de Alicante (25), Baleares (21,8), Madrid (19,6) y Las Palmas (19,5). La media española se sitúa en 15,8.
«Cuanta más presión hay de la oferta sobre la demanda, más pueden subir los precios. Lo que nos dicen estas cifras sobre Málaga es que tiene uno de los mercados más activos, y que es una provincia muy afectada por la demanda de los extranjeros que no residen aquí. Eso eleva mucho la ratio aunque también puede haber ya una mayor actividad entre los propios residentes de la provincia», dijeron ayer Félix Lores y David Cortés, analistas de BBVA, en la presentación del informe.
El estudio, de hecho, también coloca a Málaga entre las provincias españolas donde más ha subido el precio de la vivienda durante los últimos tres años. En concreto, el valor de los pisos ha subido un promedio de más del 3% anual en ese periodo, con lo que ahora se sitúa casi un 10% por encima de lo que costaban en 2013. La evolución de los precios en Málaga supera la tendencia nacional (crecen casi un 4% en esos tres años) y la andaluza (sólo un 0,8%). En cualquier caso, Cortés y Lores descartaron que haya riesgo de una burbuja de precios.
El BBVA también presentó un ranking de los 49 municipios andaluces de más de 25.000 habitantes que, a su juicio, presentan actualmente unos mercados inmobiliarios locales más atractivos para la inversión en vivienda, a partir de variables recabadas por sus técnicos entre la que se incluyen la evolución de la oferta y la demanda y de los precios. De los diez primeros integrantes de la lista, siete pertenecen a la provincia de Málaga con Benalmádena en el primer puesto, acompañada por Alhaurín de la Torre en la segunda posición y Rincón de la Victoria en la tercera. Fuengirola (cuarto puesto), Málaga (sexto), Torremolinos (séptimo) y Mijas (décimo) completan el top ten. En el puesto 15 aparece Marbella, en el 18 Vélez Málaga y en el 22 Estepona. Dentro de la lista de 50, más rezagadas, también figuran Antequera (38) y Ronda (la 49).
Lores y Cortés señalaron que la recuperación del mercado está viniendo sobre todo de Madrid, Barcelona, las islas y el litoral mediterráneo y recordaron, por ejemplo, que cuatro provincias (Madrid, Barcelona, Alicante y Málaga) concentran el 70% de la subida de visados para nuevos proyectos de vivienda registrada entre 2013 y 2016, aunque bien es verdad que se partía de cifras muy bajas.
Recuperación moderada
A nivel nacional, el BBVA prevé que la inversión en viviendas crezca en 2017 un 3,2% y que la venta residencial lo haga en el entorno del 7%. El precio también continuará recuperándose y se prevé un avance del 2,5% anual. Eso sí , la entidad financiera afirmó que en los últimos meses «se han acumulado una serie de factores de riesgo que podrían estar limitando el alcance y la velocidad de la recuperación».
«En primer lugar, persiste la incertidumbre relacionada con el desenlace del brexit. A este factor geopolítico en Europa, se añaden los efectos que puedan tener las decisiones de la nueva administración en Estados Unidos o el aumento del coste de la energía», apuntó el BBVA. La demanda extranjera tiene un elevado peso en Andalucía. En 2016, el 17,5% del total de ventas en la región fueron adquiridas por extranjeros, una proporción que se incrementa en provincias como Málaga, donde el porcentaje llega al 36,7%. «Los posibles efectos del brexit pueden ser mayores en la región andaluza, pero la caída puede estar compensada con la demanda local», afirmó la entidad financiera.
Por otro lado, el aumento de la inflación en la zona Euro, puede llevar a un cambio en la política monetaria. En 2017 se espera que se vayan reduciendo los estímulos del Banco Central Europeo (BCE), lo que llevaría a un incremento en los tipos de interés a finales de 2018. Este aumento de los costes de financiación supone un riesgo en la economía española.
Según el BBVA, el sector inmobiliario ha finalizado 2016 consolidando la recuperación que inició en 2014. «El incremento del empleo, la reducción del grado de endeudamiento de los hogares, los bajos costes de financiación y el mayor optimismo de los hogares con respecto a la evolución de la economía, han apoyado el aumento de las ventas de viviendas en España, que cerró 2016 con 460.000 transacciones, un 13,5% más que el ejercicio anterior», recordó. Pese a la nueva mejora prevista, el sector seguirá en todo caso, muy lejos de los niveles de actividad de 2006, antes de la crisis.
