Málaga, entre las capitales de España menos accesibles para la compra de vivienda

La accesibilidad a la compra de vivienda con hipoteca continúa deteriorándose en España, especialmente en las zonas de mayor presión residencial. La Cátedra Grupo Tecnocasa – UPF de Análisis del mercado de la vivienda publica el estudio de accesibilidad hipotecaria en España en 2026 que analiza la capacidad de los hogares para acceder a una vivienda financiada con hipoteca en las 741 poblaciones españolas de más de 10.000 habitantes y, por primera vez, desagrega la información por códigos postales en las 40 ciudades más pobladas del país.

«La accesibilidad se ha convertido en uno de los principales indicadores para entender el mercado residencial. Este estudio demuestra que ya no es suficiente hablar de precios; es imprescindible analizar la relación entre renta, financiación y valor de la vivienda para conocer la capacidad real de compra de los hogares», destaca Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa, quien añade, que «disponer de indicadores como este resulta fundamental para compradores, vendedores y profesionales del sector».

El informe concluye que el 30% de la población española vive en zonas donde un hogar con renta media ya no puede acceder a la compra de una vivienda mediante una hipoteca estándar, frente al 9% registrado en 2021. Paralelamente, el porcentaje de población residente en zonas consideradas «muy accesibles» ha descendido del 53% al 22% en cinco años.

Este empeoramiento responde al incremento del precio de la vivienda durante los últimos años, unido al reciente repunte de los tipos de interés, que vuelve a endurecer las condiciones de financiación para las familias.

Sin embargo, el estudio también pone de manifiesto que la accesibilidad sigue siendo muy diferente según el territorio y que numerosas poblaciones mantienen niveles de acceso significativamente mejores que las grandes capitales, lo que confirma la importancia de analizar el mercado desde una perspectiva local.

El estudio muestra que la dificultad de acceso no afecta por igual a todo el territorio. Las mayores tensiones se concentran en las grandes áreas metropolitanas y en los principales destinos turísticos. Las comunidades autónomas más afectadas son Islas Baleares, Comunidad de Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana y País Vasco, donde una parte muy significativa de la población reside ya en municipios con graves problemas de acceso hipotecario.

Entre las principales ciudades españolas, Palma, Madrid, San Sebastián, Málaga y Barcelona presentan los peores niveles de accesibilidad, con ratios de acceso hipotecario superiores al 100%, lo que significa que un hogar con renta media no puede afrontar la compra de una vivienda media destinando el máximo recomendable del 30% de sus ingresos a la hipoteca.

Para medir la accesibilidad, el estudio utiliza la ratio de acceso hipotecario (RAH = renta necesaria / renta por hogar), que indica el porcentaje de renta media necesaria para acceder a una hipoteca. Las fuentes utilizadas para la elaboración del estudio proceden de instituciones públicas (Instituto Nacional de Estadística (INE), Notariado y Banco de España).

Por su parte, la hipoteca necesaria para la compra de la vivienda ha sido calculada asumiendo una financiación del 80% del precio total a devolver en un plazo de 25 años. A mayor ratio, mayor dificultad de acceso.

Por primera vez, el estudio analiza la accesibilidad por códigos postales en las 40 mayores poblaciones españolas, mostrando que la falta de acceso a la vivienda ya no se concentra únicamente en unas pocas zonas.

El ranking nacional sitúa entre las zonas con peor accesibilidad barrios como Son Rapinya (Palma), Castellana, Salamanca-Goya, Retiro o Chamartín (Madrid), Vallvidrera-Tibidabo (Barcelona) o el centro histórico de San Sebastián, donde la renta necesaria para acceder a una vivienda supera ampliamente la renta media disponible de los hogares.