09 de octubre de 2018
09.10.2018
Informe de CBRE

El precio de los pisos sigue al alza y el alquiler se dispara entre un gran interés inversor

El valor sube un 12% en un año en un contexto de alta demanda y oferta escasa - Torre del Río y Térmica se perfilan como zonas futuras más caras, con puntas de 4.000 euros el metro

09.10.2018 | 14:00
Obras de viviendas en Málaga.

El alquiler sube un 48% desde 2013 y exige un 30% de la renta del hogar.

El precio de la vivienda continúa registrando un intenso ritmo de crecimiento, aunque todavía está bastante por debajo a nivel general de los máximos que se alcanzaron en 2006 y 2007, antes de que estallara la burbuja inmobiliaria. En concreto, los valores en la capital han subido un 12% en el primer semestre del año relación al mismo periodo del año anterior, hasta situarse en los 1.513 euros el metro cuadrado, mientras que en la provincia lo ha hecho un 6% y alcanza los 1.714 euros, según un informe del mercado residencial malagueño presentado este martes por la consultora CBRE.

La directora regional de la firma en Andalucía, Rosa Madrid, ha comentado que la subida se produce en un contexto de alta demanda por parte de particulares e inversores frente a una oferta que no crece al mismo ritmo, sobre todo porque la construcción de nuevas promociones de viviendas se mantiene en un nivel "moderado". Este año, por ejemplo, se cerrará con 8.500 nuevas viviendas proyectadas en la provincia, muy lejos todavía de las 50.000 anuales que llegó a haber de media en la época del boom inmobiliario. De hecho, el 90% de las compras actuales siguen siendo viviendas de segunda mano.

"Málaga está demandando mucha obra nueva, también por el empujón empresarial y turístico, con empresas internacionales que buscan pisos para que sus empleados vivan aquí", ha comentado Madrid, que ha destacado que la provincia concentra actualmente el 6% de la compraventa total a nivel nacional. Para 2018, CBRE prevé un incremento medio de los precios de vivienda (obra nueva y vivienda usada) de en torno al 7%-10% en Málaga, por encima de la media nacional estimada (6%). En todo caso, CBRE no considera que los incrementos sean "dramáticos" y sí acordes a un momento de gran demanda. "No hay riesgo de burbuja o recalentamiento rápido. Estamos viendo recuperación sostenida", han apuntado en CBRE.

Según CBRE, las zonas más "calientes" del mercado, en el caso de la capital, son Teatinos, donde el precio ha subido de 1.700 euros a 2.000 en los últimos años, el paseo marítimo del litoral oeste, que se va a los 3.000 euros, o Colinas del Limonar, en el distrito Este, con precios punta de entre 3.200 y 3.500 euros (frente a valores en la zona que se movían hace años en 2.500 euros). No obstante, la responsable de CBRE ha destacado especialmente los suelos de Torre del Río y Térmica, donde a su juicio algunos de los proyectos inmobiliarios que se desarrollen en un futuro alcanzarán precios de entre 3.800 y 4.000 euros, lo que pondrá a Málaga "en la liga de grandes ciudades" con viviendas consideradas de lujo.

"Creemos que en esos terrenos habrá proyectos de una arquitectura diferente. En la ciudad cabe un proyecto residencial de alto nivel bien comunicado con el aeropuerto y enfrente del mar. Este sitio reúne esas condiciones y el volumen del proyecto significa que se puede hacer algo distinto. Veremos hacia dónde camina. Obviamente todavía tiene un tiempo de planeamiento pero nos parece una buena ubicación para salir de la promoción tradicional que hay en la ciudad", ha añadido Madrid, acompañada de Álvaro Martín y Ramiro Moreno, del departamento de CBRE.

CBRE ha destacado que la pujanza de todos las partes de la ciudad mencionadas obedece a que en su momento se desarrollaron planes parciales. "Es interesante que la ciudad prevea poner en carga suelos para que haya actividad residencial y terciaria", ha dicho.

En cuanto al futuro a corto plazo, los visados de obra muestran cifras muy positivas de cara a la producción residencial futura en la provincia. Concretamente, crecen a un ritmo promedio que supera la tasa del 50% anual y se sitúan en torno a las 8.300 viviendas visadas en la provincia de Málaga en lo que llevamos de año, y casi 1.500 en Málaga ciudad. "Según nuestras previsiones, en los próximos dos años saldrán al mercado importantes volúmenes de vivienda terminada, si bien es cierto que el ritmo de comercialización de las promociones vendrá determinado por los niveles de absorción de la obra nueva en el mercado, así como por otros factores de tipo administrativo, como la concesión de licencias de obra y la gestión del suelo" ha apuntado Rosa Madrid.

El otro gran factor que acapara el protagonismo del actual mercado inmobiliario es el auge del alquiler, que ha subido un 40% en Málaga desde 2013 y un 12% de media en relación al año anterior. "Estas cifras se deben a la tensión generada entre la creciente demanda de vivienda de alquiler y la escasez de la oferta, principalmente", han comentado en CBRE.

La consultora afirma que en las grandes ciudades con un mercado de trabajo más dinámico (incluida, claro está, Málaga), la fuerte demanda de vivienda en alquiler y otras alternativas de arrendamiento más rentables (como el alquiler turístico) "están generando tensiones importantes sobre los precios". En las principales ciudades, la tasa de accesibilidad del alquiler (medida en términos de renta de alquiler media sobre renta neta media por hogar a nivel municipal) se sitúa entre el 30% de Málaga y el 19% en Zaragoza, según datos elaborados por CBRE a partir de cifras del portal inmobiliario Idealista y del Ministerio de Fomento.

"El alquiler está subiendo mucho porque hay actores que lo ven como una posibilidad segura de inversión (particulares, fondos, socimis). Hay un nicho importante", ha señalado Madrid, que ha animado a promotores e instituciones a poner en carga un mayo número de promociones destinadas a este mercado. El 26% de las familias españolas ya viven en régimen de alquiler. En cuanto al mercado, sólo el 4% de los caseros son sociedades, siendo la inmensa mayoría arrendadores particulares. La rentabilidad bruta del alquiler en Málaga es ahora mismo del 5,6%, algo por encima de Madrid y Barcelona (4,7% y 5.4% respectivamente) y por debajo de Valencia (6%).

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