El comprador local empieza a reincorporarse poco a poco a la dinámica de compra de vivienda en Málaga, tras unos años presididos por la crisis en los que la venta de casas estuvo muy sostenida por el cliente extranjero o por compradores de perfil inversor, que suelen pagar al contado. Los foráneos han comprado en ejercicios precedentes en torno un tercio de las casas que se han vendido en Málaga (en 2018, en concreto, el porcentaje bajó algo y fue ya del 28%), según las estadísticas del Colegio de Registradores de la Propiedad recogidas hace unos días por este periódico.
Ahora son las cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes a la firma de hipotecas en 2018, las que corroboran esta dinámica. Por un lado, la firma de hipotecas para viviendas aumentó el pasado año un 9,7% respecto a 2017 con 18.432 préstamos suscritos, confirmando la sostenida senda de reactivación. La cifra es la más alta de los últimos ocho años, aunque sigue muy lejos de los niveles de antes de la crisis y de los primeros años de recesión, cuando se firmaban entre 34.000 y 50.000 hipotecas por ejercicio.
Por otra parte, si se compara el volumen de hipotecas con el de las viviendas vendidas en Málaga se comprueba que dentro de esta tendencia al alza, el comprador local que busca una primera residencia y que recurre a financiación para poder adquirirla gana peso frente al perfil de inversor, que viene con el dinero al completo en mano.
Así, durante el pasado año se contabilizaron casi 32.500 ventas de viviendas en Málaga (el mejor dato en once años) pero sólo se firmaron las citadas 18.432 hipotecas, lo que supone que el 56,8% de las transacciones se hicieron recurriendo a un préstamo bancario. En los años más duros para el sector (2013, 2014 y 2015), hubo tasas mínimas de entre el 40% y el 45%. No obstante, quedan aún muy distantes los niveles del boom inmobiliario (e incluso en los primeros años de la crisis económica), cuando el porcentaje suponía entre el 80% y el 90% de los compradores.
La secretaria general de la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP), Violeta Aragón, afirma que ya se percibe una «reactivación» en la demanda local de compradores que, durante la crisis, estuvo «estancada» por las difíciles condiciones económicas. «Esos compradores están movilizándose de nuevo, aunque la recuperación no es todavía generalizada. Málaga y la Costa del Sol Occidental sí presentan niveles normalizados mientras que la Costa Oriental está despegando ahora. Por contra, la compra de viviendas en las zonas del interior de la provincia está todavía muy parada», comenta Aragón.
El sector sostiene que el descenso del paro está siendo clave para la mejora del mercado inmobiliario, aunque también recuerda que queda mucho margen de mejora . La tasa de paro, que llegó a estar en Málaga por encima del 30% en lo más duro de la crisis, se sitúa ahora en el 16,5% pero aún hay alrededor de 155.000 desempleados, el doble que en la época anterior a la recesión (cuando la tasa de paro estuvo en el 10%). El empleo que se está creando, además, se caracteriza por un alto nivel de precariedad: el 92% de los contratos que se firman cada mes en Málaga son temporales.
Los constructores reconocen además que los bancos están concediendo ya más hipotecas aunque, eso sí, reclamando siempre altos niveles de solvencia a sus clientes. Además, los bancos no conceden más del 80% del valor tasado de la vivienda, lo que obliga al comprador a tener ahorrada la otra parte como entrada. «No se dan hipotecas en las mismas condiciones que en el boom inmobiliario y eso es positivo. Se está actuando con criterios razonables. El hecho de que la financiación esté más controlada es una garantía para evitar que se produzca una nueva burbuja», añadió Aragón.
Lo que sí vuelven a certificar las cifras de las hipotecas firmadas en 2018 es que los precios están ya bastante más altos que en la época más dura de la crisis. El préstamo medio en Málaga se situó el pasado año en unos 132.000 euros, cuando en la recesión se llegó a caer por debajo de los 110.000 euros. Con todo, los valores medios continúan a una distancia enorme da la época previa a la crisis, cuando el precio de las viviendas firmaba máximos históricos y, además, los bancos recurrían a las sobretasaciones para dar el 100% (o incluso más) del importe de los pisos. En el año 2007, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, la hipoteca media alcanzó de esta forma en Málaga un tope de 165.000 euros.
