El stock de casas cae un 60% en siete años y alienta la construcción de obra nueva

La reactivación del sector inmobiliario y el aumento de los ritmos de venta de casas (actualmente se realizan 88 operaciones al día en la provincia, según los últimos datos del INE) han permitido que el gran stock de viviendas que Málaga acumuló como herencia de la crisis se haya situado ya en niveles propios de una coyuntura normalizada. El Ministerio de Fomento ha explicado esta semana que el volumen de viviendas nuevas pendientes de venta es, a cierre de 2018, de 7.063 unidades, lo que supone un descenso de casi 2.000 en relación al año anterior. La caída da continuidad a una dinámica que se ha acelerado en los últimos años y que deja ya muy atrás el volumen alcanzado en los años más duros de la crisis inmobiliaria. En 2011, el stock contabilizado por el Ministerio en la provincia malagueña alcanzaba las 19.013 viviendas, con lo que la reducción es ya del 60% en relación a aquellas cifras.

En España, el stock de vivienda nueva se redujo hasta las 459.876 unidades en 2018, un 3,6% por debajo del dato del año anterior. En el año 2009, justo después del reventón de la burbuja inmobiliaria y la paralización de las ventas de viviendas, el stock en España rozaba las 650.000 (no hay datos por provincias de ese ejercicio) y en 2011 se contabilizaban 626.670. A partir de entonces, en estos últimos siete años se han comercializado cerca de 167.000, con lo que el stock ha bajado un 27%. De esta forma, Málaga presenta un ritmo de ventas muy superior a la media nacional.

Los mayores remanentes de viviendas, heredados en su mayor parte de la época de la crisis, se concentran a nivel provincial, sobre todo en Madrid (40.145 unidades), Alicante (39.309) y Barcelona (38.048), que reúnen cada una de ellas un 8% del stock total español. Le siguen enclaves como Castellón (24.958), Valencia (21.870), Murcia (21.222) y Toledo (20.714). A nivel andaluz, Málaga también se sitúa con un stock muy contenido, ya que Almería acumula 18.196 casas sin vender, Sevilla 14.413 y Cádiz 10.269. La provincia malagueña concentra sólo un 1,5% del stock nacional.

Otra muestra del equilibrio de stock que ha alcanzado el mercado inmobiliario malagueño es que su remanente tan sólo supone un 0,77% de su parque total de viviendas, una tasa muy por debajo de la media nacional (1,79%) y de la provincias como Castellón, Toledo, Almería, Ciudad Real o Santa Cruz de Tenerife, que se mueven entre el 3% y el 5,8%.

Demanda de más obra nueva

Hace unos meses, la consultora Acuña y Asociados publicaba su Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2018, que volvía a situar a Málaga como una de las provincias con mejores ritmos de comercialización .

De hecho, el informe calcula que, de mantenerse la actual demanda, el stock de pisos nuevos y sin vender podría liquidarse en un plazo que no llega a los dos años (aunque lógicamente, también habrá nuevas entradas al mercado de promociones ahora en construcción), lo que responde a su juicio a una situación de «equilibrio».

Ponerle cifras exactas al stock de vivienda en Málaga es complicado, porque son muchas las metodologías que pueden aplicarse. El Ministerio de Fomento contabiliza las citadas 7.063 viviendas nuevas sin vender en la provincia. La Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción lo sitúa en 7.400, y señala que los máximos fueron en su día (en 2009, tras estallar la crisis) de alrededor de 22.600. En cualquier caso, lo importante es que el ritmo de ventas se ha acelerado.

«El stock de oferta se va reduciendo cada vez más rápido debido al crecimiento de la demanda y a la lenta recuperación de la edificación, que se hace esperar ante las necesidades de vivienda nueva. La mayor absorción de la oferta se está produciendo en las principales áreas del país que abren camino en la regeneración de la actividad promotora. Frente a este avance en el excedente de oferta, aún una tercera parte del stock nacional se encuentra en áreas sin demanda o con baja demanda», comentaba entonces la firma, que destaca la importancia del cliente inversor en el actual mercado, tanto grandes fondos como pequeños inversores particulares.

«En el último año y medio existe un apetito creciente en la demanda por inversión que se ampara en el aumento de la demanda de alquiler y las bajas rentabilidades de los mercados financieros», recordaba la consultora.

En España, el stock de viviendas nuevas se situó en 2017 en las 341.000 unidades, según Acuña (el Ministerio la eleva a más de 400.000), con una reducción del 13% sobre el año anterior. Más de una cuarta parte de estas viviendas está en manos de las entidades financieras, que se quedó en su momento con muchos activos inmobiliarios por las deudas de sus promotores. El cálculo de la consultora es que todo ese stock podría estar absorbido en un periodo de tres años con Madrid, Málaga, Canarias, Barcelona, Navarra, Baleares y Guipúzcoa con las mejores expectativas «por tener mayor equilibrio entre oferta y demanda». Todo esto, claro está, anima a que cada vez se edifique más.

«La tendencia del inicio de obra nueva apunta a un mayor crecimiento del número de viviendas nuevas para 2018, 2019 y 2020, pero debido al gran volumen de stock de vivienda acumulada en muchas regiones y municipios la recuperación esperada será lenta salvo en algunas áreas metropolitanas y de costa turísticas por la solidez en su demanda y el estrecho recorrido de la oferta», estima la firma. Entre estas áreas más dinámicas se encuentra, claro está, Málaga, donde el stock puede calificarse ya como «simplemente técnico».