El esfuerzo para pagar la hipoteca en Málaga supera el nivel "razonable" en casi todos los distritos

El precio de la vivienda nueva y de segunda mano mantiene su escalada en Málaga y sigue poniendo extremadamente complicado el acceso a la compra a la mayoría de las familias. La tendencia ha sido confirmada de nuevo este viernes por la compañía tasadora Tinsa, en cuyo último informe "IMIE Mercados Locales", correspondiente al tercer trimestre del año, se recoge que Málaga repite como la segunda provincia española que mayor tasa de ingresos familiares requeriría para sufragar la hipoteca, con un 41,3% del total. Por delante de Málaga se sitúa sólo Baleares, donde el teórico esfuerzo financiero alcanza al 53,2% de los ingresos. En tercer y cuarto puesto estarían las provincias de Madrid y Barcelona, donde los porcentajes son del 38,5% y el 34,9% respectivamente. 

Tinsa afirma que tanto la provincia de Málaga como la capital superan actualmente el 35% que se considera como nivel máximo "razonable" de accesibilidad, al incluirse en el grupo de mercados españoles "más dinámicos" y "tensionados" por la fuerte demanda de vivienda.

En el caso de Málaga capital, el esfuerzo medio que la hipoteca exige a los hogares es del 39,8% de su renta. En Barcelona capital la tasa es del 46% y en Madrid capital del 44,8%, con la capital malagueña en la tercera posición del ranking español.

En el caso de la capital malagueña, los distritos que más exigen al comprador, condicionados también por las nuevas promociones de viviendas construidas en cada zona, son Teatinos-Universidad (46,1%), el Centro (42,7%), Carretera de Cádiz (41,6%), Cruz de Humilladero (37,8%), Puerto de la Torre (37,7%), Málaga Este (36%), Palma-Palmilla (35,6% al incluir la zona de Martiricos con sus nuevas promociones) y Campanillas (35,3%). Por debajo del 35% de esfuerzo quedarían sólo Churriana (34,7%), Bailén-Miraflores (33,8%) y Ciudad Jardín (32,1%).

Tinsa sí señala que el precio de la vivienda parece, por lo menos, haber moderado su ritmo de subida en los últimos meses. La directora del Servicio de Estudios, Cristina Arias, explica que "la inflación persistente en niveles altos que erosiona el poder adquisitivo de los hogares, unida a la caída del índice de confianza del consumidor ante las perspectivas de ralentización del crecimiento económico y el incremento de los tipos de interés que encarece las hipotecas, pueden actuar como elementos desaceleradores de la demanda de vivienda en los próximos meses", lo que podría ayudar a contener los precios.

La escalada del precio de la vivienda en Málaga y el alza del Euríbor lastran al comprador local en un mercado disparado

"Como anticipábamos en informes precedentes, el número de nuevas hipotecas para la adquisición de vivienda comienza a reflejar un endurecimiento de los criterios de concesión de riesgo de las entidades financieras ante los efectos que la inflación y el cambio en la política monetaria del BCE puedan tener en el crecimiento económico y la capacidad de endeudamiento de los hogares", apunta Arias.

La compañía elabora este indicador de "esfuerzo teórico anual" a partir del porcentaje de la renta disponible que un hogar medio debe destinar al pago del primer año en aquellas hipotecas donde se financia el 80% del valor de la vivienda con los precios actuales.  

"Entre las grandes capitales, cuatro de las seis mayores ciudades españolas superan el límite de esfuerzo del 35% (la excepción son Zaragoza y Valencia). La problemática más acuciante se focaliza en las dos grandes ciudades, Madrid y Barcelona, y en la ciudad costera de Málaga: polos de atracción de la demanda por el dinamismo de sus mercados laborales y de la inversión. El peso creciente del turismo urbano, el turismo de costa y la segunda residencia atrae demanda de inversión y rentas externas más elevadas, dificultando el acceso a la vivienda de los hogares locales", comenta la tasadora.

El informe refleja que la hipoteca media concedida en la provincia de Málaga se sitúa ya, en la media del tercer trimestre, en 170.174 euros, frente a los 142.330 de media nacional. La cuota hipotecaria de los malagueños, de acuerdo al coste financiero medio vigente, es de 751 euros al mes (en España es de 628 euros). A nivel provincial, la cuota alcanza los 999 euros en Baleares, 884 en Madrid, y 795 en Barcelona, con Málaga en cuarto lugar. 

El valor del metro cuadrado en Málaga se sitúa en los 1.911 euros, con un incremento del 8% en relación al mismo periodo de 2021 (entre los más altos de toda España). Hasta 44 provincias registran aumentos interanuales, siendo la mayoría de entre el 3% y el 8%. El informe arroja a nivel nacional una subida media del 8,5% y un valor de 1.708 euros el metro. 

Los mayores valores unitarios provinciales se dan en Madrid (2.821 euros), Baleares (2.627), Guipúzcoa (2.479), Barcelona (2.405) y Vizcaya (2.329), y los más baratos en Ciudad Real (723), Cuenca (773) y Cáceres (824).

En el caso de la provincia de Málaga, el estudio de Tinsa resalta que el precio ha subido un 42,3% desde los mínimos registrados de 2015, cuando se estaba saliendo de la anterior crisis económica, sólo tras de Madrid (55,7%) y Barcelona (44,7%) en cuanto a encarecimiento de la vivienda en estos siete años. Por otro lado, el informe dice que la provincia malagueña sigue un 25% por debajo de los valores máximos que se alcanzaron en 2007, en pleno boom inmobiliario.

Respecto a las capitales de provincias, en Málaga el aumento anual ha sido del 7,6% para un valor medio de 2.006 euros el metro. Las capitales más caras, según las tasaciones de Tinsa, son, por este orden, San Sebastián (3.959 euros el metro), Barcelona (3.599) y Madrid (3.528), seguidas a cierta distancia por Bilbao y Palma de Mallorca.

Tinsa recuerda que en Málaga capital la vivienda se ha revalorizado un 48,2% desde los mínimos registrados en 2015, pero los valores aún están un 17,3% por debajo de los niveles del boom. Los mayores precios de vivienda se localizan en los distritos Este (2.629 euros el metro), Centro (2.354) y Teatinos-Universidad (2.278), mientras que los más asequibles se dan en Ciudad Jardín (1.349 el metro), en Palma-Palmilla (que incluye a Martiricos), con 1.443 euros, y en Campanillas, con 1.469 . Las mayores subidas en los últimos doce meses se han dado en el distrito Este (9,9%) y en el de Puerto de la Torre (9,2%).