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Mercado inmobiliario

La escalada del precio de la vivienda en Málaga y el alza del Euríbor lastran al comprador local en un mercado disparado

Con cifras máximas de ventas para esquivar nuevas subidas de tipos, el OMAU dice que el encarecimiento del mercado taponará más la "débil demanda" de vivienda habitual de las familias que al cliente de perfil inversor - Firmar ahora una hipoteca sale 1.200 euros más caro al año que hace unos meses - La media de precios en la capital y algunos puntos de la Costa del Sol ya es más alta que en el boom de 2007

Las torres de Martiricos, una de las grandes promociones de viviendas que se construyen actualmente en Málaga. Alex Zea

Los precios medios de la vivienda en Málaga han seguido manteniendo su escalada en este tercer trimestre de 2022 en un escenario de enorme demanda por parte de los compradores, que en estos últimos meses han acelerado además sus compras para evitar así la subida de los tipos de interés y del Euríbor. De esta forma, el frenético ritmo de compraventas (las cifras de operaciones son las mayores en 15 años) ha propiciado que los precios continúen con su incremento, con 1,4% de subida añadida a lo largo del tercer trimestre en el caso de la ciudad y un 1,1% en la provincia, lo que sitúa el incremento interanual en el 6,2% y 5,2% respectivamente, según recoge el último estudio sobre el mercado inmobiliario de la provincia publicado por el Observatorio de Medio Ambiente Urbano (OMAU), organismo dependiente del Ayuntamiento de Málaga.

En cifras reales, y según el OMAU, el nivel medio de precios de la vivienda nueva a la venta es de 3.546 euros el metro cuadrado (IVA incluido) en la capital y de 3.269 en la provincia. Estos valores supondrían rebasar ya los de la época del boom inmobiliario, aunque principalmente debido al tirón y al peso en el mercado de los municipios de Málaga y Marbella, quedando todavía muchas otras localidades por debajo de aquellos valores

Por zonas geográficas, la Costa Occidental se mueve en los 3.414 euros, quedando bastante más atrás el litoral oriental (2.216) y el interior de la provincia (1.907). El OMAU realiza su estudio de precios a partir de visitas y encuestas a las promociones de viviendas nueva en comercialización. 

Las estimaciones del OMAU arrojan que la diferencia entre formalizar una hipoteca media de 180.000 euros a 25 años la pasada primavera y hacerlo en la actualidad supone ya para el adquiriente un gasto añadido de unos 1.500 euros al año debido al encarecimiento de la financiación. El Observatorio recuerda también que la subida generalizada del Euribor, que en unos meses ha aumentado prácticamente más de dos puntos y medio (estaba en -0,502 en diciembre de 2021 y a mediados de septiembre de 2022 alcanza 2,156) está propiciando fuertes aumentos en la revisión de las hipotecas a tipo variable. De hecho, una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años que se revise en este mes tendría una subida en su cuota mensual de más de 180 euros al mes

Toda esta coyuntura, a juicio, del OMAU, podría tener influencia próximamente "en la débil demanda de compra de viviendas habituales por familias, no tanto en el mercado de la vivienda como elemento inversor". El director del OMAU, Pedro Marín, explica a este periódico que el mercado inmobiliario malagueño se reparte aproximadamente a partes iguales entre compradores de primera residencia y otros de perfil más inversor. 

Los altísimos valores de algunas promociones continúan tirando de forma significativa de las medias del mercado. Las mayores subidas de precio interanual, en el caso de la capital, se dan en esta ocasión en la zona de la Rosaleda (9,1%), debido sin duda a las torres que se están levantando en Martiricos. En el litoral este, los valores han subido en el último año un 8,47% mientras que en el frente oeste (que cuenta con proyectos de alto nivel en el ámbito de la Térmica), presentan un incremento del 8,45%.

Por su parte, Teatinos mantiene un aumento de precios "moderado" (3,3%), y Puerto de la Torre y Campanillas (ambas algo por encima del 6%) "se van consolidando como las nuevas áreas de crecimiento en continuidad con el principal ensanche de la ciudad", explica el Observatorio.

Las casas más caras de la capital, en cualquier caso, continúan siendo las del litoral este, con precios medios de 5.282 euros el metro, seguidas del litoral oeste (4.835) y el Centro (4.305). En Teatinos están a 2.830 euros de media.

En el resto de la provincia, destacan las subidas interanuales de Nerja (6,1% para un total de 3.603 euros por metro de media), Torremolinos (5,3% y 3.123), Rincón de la Victoria (5,05% y 2.154) y Mijas (5,02% y 2.982). Marbella es la localidad más cara de la provincia, con 4.623 euros por metro de media y un incremento en doce meses del 4,4%.

Impulso a la VPO, ley andaluza de vivienda y control de alquileres

En cuanto a la promoción de nuevas viviendas, el OMAU vuelve a lamentar que la VPO siga mostrando niveles ínfimos dentro del mercado. Este año sólo representan un 6,2% del total de proyectos visados y en ejercicios anteriores, el porcentaje era prácticamente inexistente.

"Ya se ha señalado en múltiples ocasiones la necesidad de ofertar viviendas de VPO a nivel masivo, no sólo por parte de la administración pública, sino de las empresas privadas, aunque ello suponga una nueva actualización de los módulos", comenta. EL OMAU cita el caso de Málaga capital como "buen ejemplo" de municipio que ha promovido históricamente viviendas desde el IMV (5.524 viviendas desde el año 2000 y tiene previstas el desarrollo de 1.200 nuevas viviendas), frente a lo que califica de número "meramente simbólico" en ese mismo tiempo por parte de la Junta de Andalucía.

El Observatorio califica así de "contrasentido" que quien tiene las competencias, la Junta de Andalucía, "no desarrolle la necesaria y urgente política de vivienda, y el Ayuntamiento tenga que suplirla no con carácter puntual, si no de manera estructural como señalan los datos históricos".

Por otro lado, el OMAU considera que la nueva ley de la vivienda "se está confeccionando con un retraso mayúsculo, cuando su necesidad es una urgencia para cientos de miles de familias y de jóvenes que se quieren emancipar de manera digna". Y también menciona el problema del alquiler, un mercado donde los precios también se han disparado.

"El control de precios de alquiler que se ha desarrollado en otros países con éxito para los arrendatarios es criticado precisamente por poner obstáculos a los inversores y recortar teóricamente sus rentabilidades. En realidad, se trata de ver la vivienda como necesidad o como simple negocio, dos mundos paralelos que no parecen tener conexión, aunque podrían y deberían estar equilibrados. De ahí la necesidad de intervención administrativa para recuperar los equilibrios perdidos, algo que la política económica lleva razonando desde los tiempos de Adam Smith y su Riqueza de las Naciones", concluye.

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