El pago de la hipoteca en Málaga se come ya el 43% de la renta de los hogares, muy por encima de lo "razonable"

El precio de la vivienda nueva y usada en Málaga prosigue su tendencia al alza y pone cada más difícil el acceso a la compra a buenas parte de la población. La complicada situación ha sido ratificada de nuevo este viernes por la compañía tasadora Tinsa en su último informe "IMIE Mercados Locales", correspondiente al primer trimestre de 2023, donde se recoge que Málaga repite como la segunda provincia española que mayor tasa de ingresos familiares requeriría para sufragar la hipoteca, con un 43% del total. La tasa supera en un punto a la del año anterior.

Por delante de Málaga se sitúa sólo Baleares, donde el teórico esfuerzo financiero alcanza al 58,5% de los ingresos. En tercer y cuarto puesto estarían las provincias de Madrid, Navarra y Barcelona, donde los porcentajes son del 38,8%, 36,8% y 36,6% respectivamente.

La vivienda en Málaga capital supera ya los precios máximos de la burbuja inmobiliaria tanto en venta como en alquiler

La media española es del 31,2%, en un ejercicio que simula el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales. 

Tinsa afirma que tanto la provincia de Málaga como la capital superan actualmente el 35% que se considera como nivel máximo "razonable" de accesibilidad, al situarse en el grupo de mercados españoles "más dinámicos" y con un "claro tensionamiento" por la fuerte demanda de vivienda.

"La problemática más acuciante se focaliza así en las dos grandes ciudades, Madrid y Barcelona; y en la ciudad costera de Málaga. Se trata de polos de atracción de la demanda por el dinamismo de sus mercados laborales y de la inversión. El peso creciente del turismo urbano, el turismo de costa y la segunda residencia atrae demanda de inversión y rentas externas más elevadas, dificultando el acceso a la vivienda de los hogares locales", asevera Tinsa.

En el caso de Málaga capital, el esfuerzo medio que la hipoteca exige a los hogares es ya del 42% de su renta. En Barcelona capital la tasa es del 47,4% y en Madrid capital del 44,2%, con la capital malagueña en la tercera posición del ranking español.

Los distritos de la capital que más exigen al comprador, condicionados también por las nuevas promociones de viviendas construidas en cada zona, son Teatinos-Universidad (48,2%), el Centro (44,9%), Carretera de Cádiz (43,6%), Cruz de Humilladero (39,1%), Puerto de la Torre (39%), Málaga Este (38,1%), Palma-Palmilla (37,4%, al incluir la zona de Martiricos con sus nuevas promociones), Campanillas (35,7%), Bailén-Miraflores (33,8%) y Churriana (35,2%). Por debajo del 35% de esfuerzo sólo quedaría Ciudad Jardín (32,1%).

Tinsa afirma que la ciudad de Málaga mantiene la tendencia alcista con variaciones interanuales y mensuales "de cierta intensidad". Los distritos Este, Centro y Bailén-Miraflores han aumentado sus precios medios por encima del 10% respecto a hace un año y ningún distrito ha registrado variaciones negativas. Los mayores precios de vivienda se localizan en los distritos Este, Centro y Teatinos-Universidad, por encima de 2.300 euros el metro cuadrado.

El informe refleja que la hipoteca media concedida en la provincia de Málaga se sitúa ya, en la media del primer trimestre de 2023, en 176.297 euros, frente a los 145.347 de media nacional. La cuota hipotecaria de los malagueños, de acuerdo al coste financiero medio vigente, es de 783 euros al mes (en España es de 648 euros). A nivel provincial, la cuota alcanza los 1.096 euros en Baleares, 911 en Madrid, y 808 en Barcelona, con Málaga en cuarto lugar, por delante de los 728 de Guipúzcoa.

Precios de la vivienda

El valor del metro cuadrado en Málaga se sitúa en los 1.977 euros, con un incremento del 7,6% en relación al mismo periodo de 2022 (entre los más altos de toda España). El informe arroja a nivel nacional una subida media del 6,3% y un valor de 1.713 euros el metro. 

Los mayores valores unitarios provinciales se dan en Madrid (2.888 euros), Baleares (2.689), Guipúzcoa (2.449), Barcelona (2.434) y Vizcaya (2.337), y los más baratos en Ciudad Real (762), Cuenca (792) y Cáceres (851).

En el caso de la provincia de Málaga, el estudio de Tinsa resalta que el precio ha subido un 47,2% desde los mínimos registrados de 2015, cuando se estaba saliendo de la anterior crisis económica, sólo tras Madrid (59,4%) y por delante de Barcelona (47,1%) en cuanto a encarecimiento de la vivienda en estos siete años. Por otro lado, el informe dice que la provincia malagueña sigue un 22% por debajo de los valores máximos que se alcanzaron en 2007, en pleno boom inmobiliario.

Respecto a las capitales de provincias, en Málaga el aumento anual ha sido del 10,2% para un valor medio de 2.110 euros el metro (el segundo mayor aumento de España tras el 10,4% de Valencia). Las capitales más caras, según las tasaciones de Tinsa, son, por este orden, San Sebastián (4.212 euros el metro), Barcelona (3.579) y Madrid (3654). Las más baratas se localizan en Castilla y León y son Zamora (1.038), Soria (1.056) y Ávila (1.074).

"Las tres mayores capitales por tamaño (Madrid, Barcelona y Valencia) y las dos con perfil turístico más marcado (Málaga y Palma de Mallorca) se han revalorizado por encima de un 50% desde el valor mínimo alcanzado durante la crisis financiera", apunta Tinsa. 

Tinsa recuerda así que en Málaga capital la vivienda se ha revalorizado un 55,9% desde los mínimos registrados en 2015, pero los valores aún están un 13% por debajo de los niveles del boom. 

Los mayores precios de vivienda se localizan en los distritos Este (2.775 euros el metro), Centro (2.460) y Teatinos-Universidad (2.371), mientras que los más asequibles se dan en Ciudad Jardín (1.425 el metro), en Campanillas, con 1.479 y en Palma-Palmilla (que incluye a Martiricos), con 1.511 euros. Las mayores subidas en los últimos doce meses se han dado en Churriana (6,1%) y en Cruz de Humilladero (5,8%). 

La única buena noticia para los compradores es que, parece que el mercado está entrando en una fase de moderación de subida de precios, con aumentos en el último trimestre que se quedan en el entorno del 1%.

"De cara a los próximos meses se mantiene la previsión de desaceleración de los precios con tendencia hacia la estabilización como consecuencia de una financiación que se reduce y una demanda que se modera", señala.