La vivienda en Málaga capital supera ya los precios máximos de la burbuja inmobiliaria tanto en venta como en alquiler

La escalada del precio de la vivienda sigue sin dar, de momento, signos de contención en Málaga capital, que se ha convertido en la segunda ciudad de España (tras Palma de Mallorca) que ha superado ya los valores máximos de la burbuja inmobiliaria de 2007 tanto en el segmento de venta como de alquiler. El precio de las casas, con precios de este pasado mes de febrero, se sitúa en una media de 2.932 euros el metro cuadrado y se sitúa un 5% por encima de los de la época del boom, mientras que los valores en el alquiler están en los 13,52 euros el metro, un 57% superiores a los de por aquel entonces.

En los últimos doces meses, donde el mercado se ha disparado, el precio de venta en la capital malagueña ha aumentado un 18% y el del alquiler un 23%.

La escalada del precio de la vivienda sitúa a Málaga entre las provincias más inaccesibles para los jóvenes

Los datos han sido aportados este miércoles por el portal inmobiliario Fotocasa en un análisis del mercado de la vivienda de segunda mano presentado en Málaga. Según la directora de estudios y portavoz de este portal, María Matos, la tremenda subida de precios que experimenta el mercado se debe a diversos factores. El actual desequilibrio entre oferta y demanda en ambos mercados ha llevado a este "colapso" de precios en Málaga, donde el interés por comprar está por encima de los niveles prepandemia.

"El furor por vender, la vuelta de las viviendas turísticas al mercado vacacional y la sobrerregulación del mercado, considerada así por los propietarios, han contraído el stock de manera drástica. Esta situación sumada al incremento de la inflación, que influye en las viviendas que salen al mercado, dificulta todavía más el acceso a la vivienda", ha comentado.

La escalada de la vivienda en Málaga supera a la de todas las principales plazas inmobiliarias del país

El ritmo interanual de subida de precios que se registra en Málaga es también el más alto desde el año 2007, según Fotocasa, que afirma que los precios se mantienen también al alza durante este mes de marzo. La capital malagueña es una de las plazas donde más "hierven" el mercado inmobiliario y una prueba es que mientras que aquí los precios ya están en máximos históricos, a nivel nacional siguen todavía un 29% por debajo del nivel de la burbuja (y a nivel andaluz, un 25%).

"El precio de la vivienda vuelve a alcanzar cifras récord con la mayor aceleración de los últimos 17 años. Nunca habíamos detectado un incremento del precio tan abultado en un periodo tan corto de tiempo. Esta subida nos devuelve a niveles de 2006, previos a la burbuja inmobiliaria cuando el coste de la vivienda sufrió un gran calentamiento", ha señalado. 

"Comprar ahora o nunca"

Estos incrementos tan significativos, coinciden con el cambio de política monetaria de la subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE). Fotocasa dice que la demanda de compra ha resurgido y que la sociedad vive un momento de "comprar ahora o nunca" antes de que se endurezcan todavía más las hipotecas. La previsión, en todo caso, es que los precios al menos se estabilicen debido al endurecimiento de las condiciones de financiación por las subidas de tipos del BCE.  "Todavía no hemos llegado a la cumbre", ha afirmado Matos, que confía en que el precio se contenga a partir del segundo trimestre de este año.

En Málaga se produce también una fuerte demanda de compradores de fuera, tanto nacionales como extranjeros, con "un poder adquisitivo más alto" que el del comprador local. De hecho, el 34% de las compras de vivienda son realizadas por extranjeros (una de las tasas más altas de España). Reino Unido, Alemania, Francia, Bélgica, Países Bajos y Rumanía son los países que encabezan el listado de clientes foráneos que compran casa en Málaga.  

Comprar casa en Málaga implica un esfuerzo el 40% por encima de la media española

Por otro lado, la situación, en el caso de Málaga, se complica por el hecho de que la capital, "prácticamente no cuenta con stock de vivienda social pública, lo que agrava todavía más las dificultades", ha apuntado Matos, que recuerda que en los últimos años se han habilitado unas 5.000 casas de este tipo frente a una demanda bastante mayor.

Unos alquileres disparados

Igual o más preocupante aún, afirma Fotocasa, es la situación del mercado del alquiler, que desde hace más de un año viene protagonizando grandes aumentos de precio. De los 10,7 euros el metro cuadrado de febrero de 2022 se ha pasado a los 13,2 de febrero de 2023. En el año 2007, el coste del arrendamiento era de 8,4 euros.

"El precio del alquiler en Málaga, al igual que en Andalucía y en prácticamente toda España, alcanza su nivel máximo histórico, con una tendencia alcista. Desde la recuperación de la crisis financiera, en 2015, Málaga sigue la misma tendencia de la media española, pero de una forma más acentuada e intensa y presentando incrementos mucho más acusados", ha explicado Matos.

La reducción de la oferta de vivienda en más del 30% en estos años es la principal causa que empuja el precio del alquiler al alza, ya que cada vez "la brecha entre oferta y demanda es más considerable". También aquí hay una significativa demanda extranjera, que encabezan de nuevo personas procedentes de Reino Unido, Alemania, Francia, Bélgica, Países Bajos y Rumanía.

Aumentos por toda la Costa del Sol

Además de la capital, otros municipios de la provincia malagueña han tocado máximos en febrero en compra, como Benahavís, con 3.668 euros el metro, tras una subida interanual del 23,9 %; Fuengirola, con 3.501 euros (sube un 19,1 %) o Estepona, con 3.220 (un 21,4 %).

En el alquiler, también destacan Marbella, con 15,93 euros el metro en febrero (aumenta un 25,5 %); Estepona, con 14,77 euros (40,8%) o Torremolinos, con 14,35 euros (28,7 %), entre otros.