"Hay que poner algún freno a las viviendas turísticas en Málaga; no tiene sentido su proliferación en las barriadas"

Preside desde 2021 el Colegio de Administradores de Fincas de Málaga y Melilla, que cuenta con más de un millar de profesionales colegiados que gestionan el día a día de las comunidades de vecinos de la provincia. Manuel Jiménez Caro repasa en esta entrevista con La Opinión de Málaga temas de gran actualidad como el anuncio de que, finalmente, las piscinas particulares y comunitarias podrán estar operativas este verano o la cada vez mayor proliferación de viviendas turísticas por muchas barriadas.

-Tenemos el verano a la vuelta de la esquina y se ha despejado la gran incógnita. Las piscinas podrán llenarse a partir del 1 de junio, según anunció la Comisión de Gestión de la Sequía.

-Es la información que facilita la Delegación de la Junta de Andalucía y los políticos cuando hacen declaraciones, tanto en ayuntamientos como a nivel de la Junta. Todavía no tenemos una normativa reglada, una publicación en el BOJA o un bando municipal que determine exactamente lo que hay, pero sí nos llega de las conversaciones que tenemos con las instituciones que el 1 de junio se va a normalizar esta situación. Las piscinas privadas van a poder abrir, tanto las de particulares como las de comunidades de propietarios. Se va a permitir ese rellenado e incluso parece que un riego de supervivencia para zonas ajardinadas, algo muy importante porque se está perdiendo mucho patrimonio en las comunidades con zonas verdes.

-Lo de las piscinas es un alivio para todos, ¿no?

-A nosotros lo que nos molesta es que han tomado la decisión prácticamente cuando ya no tenían más remedio. Las comunidades de propietarios necesitaban saber esto con más antelación para preparar la apertura, comprar depósitos, hacer dotación de infraestructura, conocer si se puede rellenar con agua de la red o hay que contratar cubas... Y eso, parece que oficialmente no lo sabremos hasta el 1 de junio o a partir de ese momento. Ahora mismo sólo podemos adelantarle a las comunidades que, por la información que tenemos, se podrán abrir las piscinas, pero formalmente no debemos ir más allá. Informamos a los colegiados, pero no podemos comunicar aún nada oficial hasta que las administraciones lo hagan.

-¿Cree que había margen para haberlo hecho antes?

-Claro. Somos un colegio profesional. No tenemos ningún sesgo político. Nos llevamos bien con todas las administraciones y colaboramos con ellas. No vamos a plantearles a ninguna una guerra. La obligación del administrador de fincas es hacer que la Ley se cumpla. En el tema de las piscinas solamente pedíamos dos cosas: que no tardaran en tomar la decisión (algo que no se ha cumplido) y que se unificaran los criterios de todos los municipios de la Costa del Sol. Porque no tenía ningún sentido que en un sistema hídrico que está interconectado (Axarquía, Guadalhorce y Costa del Sol) hubiera diferencias de aplicación para una comunidad de Marbella, Torremolinos o Vélez-Málaga. Eso hubiera generado un maremagnum de complicaciones ¿Cómo explicar que una piscina estuviera cerrada y otra a unos kilómetros pudiera estar abierta? De lo que se trata ahora es de que determinen claramente las condiciones de apertura. Y el Colegio hará todo lo posible para que eso se cumpla.

-Si hay ahora un aluvión de peticiones a las empresas de mantenimiento de este sector, ¿puede haber un tapón?

-Si al final esto se termina anunciando vamos a estar prácticamente en una situación de normalidad. La mayoría de las piscinas están llenas porque, en realidad, no hay vaciado en invierno. Por mantenimiento, necesitan conservar agua para que el vaso se deteriore. Suele estar con productos de invernaje para conservar ese agua para la siguiente campaña. Y es entre 10 y 15 días antes de empezar la campaña de baño cuando se aplica ya el cloro normal y se empiezan a hacer mediciones para ponerla en condiciones de depuración. No creo que haya colapso. Las empresas del sector, que se sentían muy perjudicadas en su actividad, entiendo que están muy satisfechas. 

-Otro gran tema de actualidad son las viviendas turísticas. En la provincia de Málaga hay 41.000, la mayor cifra de España, con casos como la capital o Marbella, con unas 7.000 en cada caso, según los últimos datos del INE ¿Son demasiadas?

-Sí, sin paliativos. Es algo de lo que no me cabe la menor duda. Hay que ponerle puertas al campo. No estamos en contra de la vivienda turística en sí. Es una modalidad de vacacional que ha venido para quedarse, pero tampoco podemos esperar que el mercado regule por sí mismo este fenómeno. En una ciudad como Málaga, con el empuje turístico que tiene, esto trae muchas complicaciones y traerá todavía muchas más. Hay que poner un freno y definir unas reglas del juego para que las tengan claras las comunidades, las empresas que gestionan las viviendas turísticas y los inversores que están comprando inmuebles para explotarlos con esta fórmula.

-En el caso de Málaga capital, este tipo de viviendas se extienden ya por muchos barrios, no sólo por la zona más céntrica.

-Hay determinadas zonas de Málaga donde sí pueden proliferar y donde, además, puede ser incluso interesante que haya una oferta de viviendas turísticas. Pero no tiene ningún sentido que en La Luz, Las Delicias, Ciudad Jardín o Martiricos, por poner algunos ejemplos, haya censadas viviendas turísticas. Yo entendería, por ejemplo, que en un edificio de 40 viviendas residenciales haya una o dos viviendas turísticas. Pero no que en El Sixto (yo llevo comunidades allí y son edificios que tienen diez viviendas por bloque distribuidas en cinco pisos sin ascensor) pueda haber tres viviendas turísticas en un sólo bloque. Pero claro, es que en tres minutos estás en el paseo marítimo, tienes supermercados cerca y buenas conexiones de autobús y metro.... A un extranjero que quiera visitar Málaga o a alguien que venga a celebrar una despedida de soltero le resulta muy atractivo. Y en esos edificios se dan problema de convivencia, de ruidos, porque estos clientes vienen y se van en los vuelos más baratos, de madrugada, salen de fiesta, se dan situaciones de ruido... Vecinos de una barriada netamente residencial no tienen por qué soportar eso.

-Y la situación en la zona del Centro de Málaga, ¿cómo la ve?

-La almendra central tiene un contenido de suelo terciario grande. El porcentaje de viviendas turísticas sobre el total de residentes puede ser más alto. Otra cosa distinta es la situación en la que nos encontramos, donde hay más viviendas turísticas que residentes en el Centro. No sé, a largo plazo, dónde nos lleva ese modelo, porque el Centro de Málaga se va a convertir en Disneylandia. Si en realidad el Ayuntamiento eso es lo que quiere, pues lo está haciendo muy bien. Pero si quiere otro modelo para el Centro, y que al menos haya una población residente que tenga cierta calidad de vida, tendrá que poner cierta traba a todo esto.

-¿Qué propone entonces el Colegio?, ¿una zonificación?

-Sí. En la anterior etapa en Urbanismo llegamos a tener varias reuniones con el Ayuntamiento. Nosotros planteamos que queríamos una solución muy parecida a San Sebastián, que es una zonificación por barriadas. Y además que haya una serie de características para que el edificio permita viviendas turísticas. Soy defensor de establecer cuotas, unos porcentajes máximos de viviendas turísticas por el número total de viviendas que tiene el edificio y que ese porcentaje sea más alto en zonas netamente turísticas (como puede ser la almendra central) y mucho más restrictiva en las zonas residenciales.

-Eso, en la práctica, ¿no llevaría a que ya no podría haber más licencias? Porque seguro que esas cuotas, en algunas zonas, están más que rebasadas.

-No lo sé. No tenemos datos actualizados. Si ya hemos rebasado las cuotas, pues entonces habrá que parar, teniendo en cuenta que las que hay ya no se pueden quitar. Cualquier regulación que hagamos no se podrá aplicar con carácter retroactivo. Si en un edificio hay tres viviendas turísticas no se pueden quitar pero sí evitar que el que tenga una se ponga en tres. Algo tenemos que hacer.

-¿Debería haber una ley paraguas nacional y andaluza para que los ayuntamientos tengan más claro por dónde tirar?

-Ese fue en su momento el argumento utilizado por el Ayuntamiento de Málaga para no regular. Decían que estaban pendientes de que la Junta de Andalucía sacara un decreto que dijera qué hacer. Pues la Junta ya lo ha sacado y el decreto dice que los ayuntamientos regulen. Y les da facultades para hacerlo de varias maneras.

-La edil de Urbanismo, Carmen Casero, decía hace unos días que el Ayuntamiento de Málaga no podrá establecer una moratoria en la autorización de este tipo de alojamientos hasta que la modificación del PGOU no esté aprobada inicialmente.

-Bueno, se podría hacer de otra manera: con una ordenanza municipal si se asimilan las viviendas turísticas a una actividad económica (igual que la de, por ejemplo, una pensión). Ellos han decidido tocar el PGOU. Van a tardar así mucho más. Y mientras, Sevilla y otras capitales lo tienen ya regulado, siendo Málaga donde hay más viviendas turísticas. Puede que en Málaga haya la sensibilidad de favorecer de alguna manera la vivienda turística. Yo soy partidario de una regulación, aunque sea laxa. Aquí se generan una serie de inconvenientes en cuanto a precio de la vivienda, de los alquileres, problemas de convivencia, gentrificación (estamos echando a la gente del Centro)... Málaga tiene características para tener una regulación propia, que sea consciente de la realidad de Málaga. Es necesario. Y la sensación que tenemos es que no se le quiere poner el cascabel al gato. 

-Me habla de Málaga capital, pero es un fenómeno que atañe a muchos otros municipios.

-Sí, sobre todo a la franja costera. Pero nuestra impresión es que en los municipios costeros (Marbella, Torremolinos, Fuengirola, etc) el grado de afección a la convivencia vecinal no es tan grande, quizá porque de por sí ya hay mucha población flotante, con propietarios que no son residentes y que vienen a lo mejor por temporadas. Ahí la vivienda turística no supone un problema tan grande.

-Tienen un acuerdo desde 2022 con la Asociación de Profesionales de Viviendas y Apartamentos Turísticos de Andalucía (AVVAPro) de un ‘Código de buenas prácticas’ para mejorar la convivencia de estos alojamientos en las comunidades de propietarios ¿Está ayudando?

-Ellos son los principales interesados en que no haya problemas de convivencia. Un gestor profesional no quiere que el administrador o los vecinos le estén llamando por temas de molestias de sus inquilinos. Todos queremos lo mismo: hacer compatible la residencia con la vivienda turística. Para ello tiene que haber respeto. Las medidas firmadas se basan principalmente en que haya comunicación entre el gestor de la vivienda y el administrador por si hay cualquier problema. Ellos hacen todo lo posible instalando sonómetros, informando bien a los inquilinos y siendo selectivos con los clientes a los que introducen en los pisos turísticos. Hubo un caso de un edificio donde tres chicas que volvían de noche a un piso turístico no encontraban las llaves, no podían abrir y orinaron en el descansillo. Afortunadamente, allí había un gestor de vivienda turística que informó del tema, mandó una limpiadora al rellano y le dijo a estas chicas que se tenían que ir. Eso es lo que nosotros les pedimos a los gestores: responsabilidad.

-Por recordarlo, ¿hay posibilidad de impedir que haya viviendas turísticas en una comunidad de propietarios?

-Sí, hubo una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal que permite que la comunidad adopte un acuerdo por mayoría de tres quintos donde se puede limitar o condicionar (no pone prohibir) este tipo de viviendas. Hay instrucciones del Consejo General del Notariado y de la Dirección General del Registro para admitir este tipo de acuerdos y que se eleven a públicos. El inconveniente es que no es barato. A una comunidad de propietarios le puede salir, por poner un ejemplo, por más de 3.000 euros entre el pago al notario y al Registro. Pero es la manera de garantizar que ese acuerdo afecte a los vecinos actuales y los futuros. Cada vez hay más acuerdos de este tipo. Eso sí, no es retroactivo. De hecho, cuando esto se vota en una comunidad se da el caso de que quien tiene una vivienda turística suele votar a favor para tener así menos competencia. Otro apunte: la junta de propietarios también puede acordar que las viviendas turísticas paguen un 20% más de comunidad.

-Otra tendencia al alza es la reconversión de locales comerciales en viviendas. En Málaga se han reconvertido 850 en los últimos años, según Idealista.

-No me parecen mal esas conversiones. En muchas zonas hay locales prácticamente abandonados y eso da una sensación de abandono e inseguridad en determinadas barriadas. Que se transformen en viviendas es una manera de mejorar el aspecto general del edificio. Y si luego se convierten en viviendas turísticas serán de las que no generan molestias, porque tienen su entrada independiente al bloque. Pertenecen a la finca y pagan su comunidad pero no utilizan ni el ascensor ni el portal y no generan ruido en la escalera. No tenemos ningún inconveniente y entiendo que el Ayuntamiento está dando muchas facilidades para que eso se produzca.

Casi 850 inmuebles se han reconvertido en viviendas en Málaga desde 2021, sobre todo locales comerciales y de almacén

-¿Son necesarios muchos más fondos para rehabilitar el actual parque de viviendas?

-El Ayuntamiento hace un esfuerzo y todos los años dota tres millones de euros para la rehabilitación de edificios a través del IMV. Nosotros pedimos más dinero, porque hay muchas viviendas de los años 60 y 70 en barriadas cuyos propietarios no tienen forma de acometer una rehabilitación de fachada y cubierta o instalar un ascensor si no es con una ayuda. Pedimos que haya todo el dinero posible para estas actuaciones porque mejoran muchísimo el entorno de Málaga. Es una apuesta por los barrios.

-¿Hay un problema especial de okupación?

-La Policía Nacional ha cambiado sus protocolos de actuación. Los juzgados también. Estamos viendo una mayor agilidad por parte de las fuerzas y cuerpos de seguridad de Estado a la hora de acometer los procesos de okupación. Pero es cierto que, con la legislación nacional que tenemos actualmente, un caso de okupación se puede ir a un año o año y medio mínimo. Hay mucha indefensión y esto es algo que nos genera muchas consultas por parte de los propietarios extranjeros, porque es algo que no entienden. No hay ningún país europeo donde alguien se pueda meter en la casa de otra persona y decir que se queda.

-Por último, usted defiende que hay que incrementar el IBI.

-Sí, aquí en Málaga tenemos un IBI muy bajo comparado con otros municipios. Si queremos servicios públicos, limpieza en las calles, seguridad, tenemos que pagar impuestos. No más que los demás pero tampoco menos. La sensación que yo tengo con el tema del IBI es que el Ayuntamiento ha jugado un poco con el valor del suelo y el valor de la construcción para de alguna manera recaudar más en plusvalía municipal sin necesidad de modificar el IBI. Creo que hay que aclarar la proporción entre valor del suelo y valor de construcción, cobrar algo más de IBI y, a cambio, dar más servicios públicos, claro.

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