23 de mayo de 2018
23.05.2018
Sector inmobliliario

La escasez de suelo y naves logísticas frena la llegada de inversores y grandes operadores

CBRE destaca que la capital es, tras Madrid y Barcelona, uno de los enclaves más codiciados y lamenta la escasez de espacios adecuados - La capital sólo tiene actualmente libre un 4% de su parque, una de las tasas más bajas de España

23.05.2018 | 13:54
Vista aérea de la zona logística de Málaga, en torno al CTM.

El Megahub de Antequera, la gran apuesta de futuro

  • El panorama de escasez de suelo y naves, centrado sobre todo en la capital, puede verse aliviado a nivel provincial con el próximo desarrollo de varios proyectos. Además de la citada ampliación del polígono de Trévenez, CBRE destacó el arranque del proyecto del polígono industrial Fahala, en Cártama y ya en fase de urbanización. La otra gran iniciativa es el «Megahub Andalucía» en Antequera, cuyas obras comenzarán a final de año. Contará con 350.000 metros cuadrados y estará enfocado a parcelas «mega» de gran extensión con capacidad para absorber la distribución regional de cualquier operador. «Hay ya un gran volumen de operadores, inversores y promotores muy interesados», dijeron.

Málaga está en el punto de mira de los principales operadores nacionales e internacionales y de los grupos de inversión como uno de los enclaves de mayor interés en el ámbito industiral y logístico en España pero la falta de espacios de calidad y la escasez de desarrollos logísticos está impidiendo la implantación de grandes empresas del sector, según ha advertido este miércoles la consultora CBRE en la presentación de su último informe sobre esta materia. Los responsables de CBRE aseguran que Málaga es, tras Madrid y Barcelona, la zona preferidas por operadores e inversores, a la altura de otros enclaves estratégicos como Valencia o Zaragoza. La rentabilidad en Málaga se está moviendo en el 7,5%, mientras que Madrid y Barcelona, mucho más explotados, lo hace en el 5,8%. El problema es que la oferta actual del parque logístico e industrial malagueño presenta una tasa de disponibilidad de apenas el 4% (el 96% restante está ocupado), una de las más bajas de España, mientras que el desarrollo de nuevos espacios es muy escaso debido a limitaciones de carácter urbanístico.

En este sentido, el director de Industrial y Logística de CBRE España, Alberto Larrazábal, ha explicado que la falta de naves logísticas que cumplan unos estándares mínimos como disponer de muelles de carga y una altura mínima en sus instalaciones, está impidiendo nuevos arrendamientos a pesar de que en los próximos meses se incorporarán al mercado, con motivo de la ampliación del polígono de Trévenez, más de 92.000 metros cuadrados en proyectos "llave en mano". "Todo este suelo está ya contratado con usuarios finales contratados, por lo que pasará a incrementar el stock pero sin aumentar la disponibilidad", ha señalado. Los autores del informe ha comentado que el plan de inundabilidad de la Junta en el entorno del polígono del Guadalhorce mantiene también inoperativos terrenos que podrían satisfacer la actual demanda de operadores e inversores.

"Hay parcelas que se quieren urbanizar pero no se puede conseguir la licencias para ello. Son desarrollos inoperativos", ha comentado Fernando Corrales, director de Industrial y Logística de CBRE Málaga. El stock de oferta de Málaga asciende a casi 800.000 metros cuadrados de suelo logístico y mixto y otros 572.000 de industrial, pero casi todo está ocupado.

Para CBRE, la tendencia al alza de las rentas en el sector logístico e industrial malagueño ha provocado que los usuarios finales sólo puedan disponer actualmente de inmuebles fuera de mercado y de rotación como única opción, lo que a su juicio eleva la necesidad de arrancar proyectos de nueva promoción. "En Málaga se tendrían que desarrollar nuevas naves por parte de promotores, ya fuera directamente para clientes o incluso a riesgo, como apuesta de inversión. Pero es complicado por la poca disponibilidad de suelo. La capital se caracteriza por una falta de desarrollos logísticos que impide dar cabida a los grandes operadores que quieren instalarse aquí", han afirmado.

Las rentas medias en Málaga están en los 4,5 euros por metro cuadrado de media al mes, con valores de 4,7 en el CTM, de 4,5 en el polígono de Trévenez y de 3,8 en el polígono del Guadalhorce. En 2017 se han consolidado rentas anteriores a 2008, confirmando el cambio de tendencia y augurando un nuevo aumento de las mismas en términos generales para este 2018. En cuanto a los precios, durante 2017 el valor de venta tanto de suelo como de naves construidas, se ha incrementado con respecto al año anterior, y se prevé que se mantenga una corriente alcista moderada para este ejercicio.

Además, el informe muestra que la financiación bancaria se ha consolidado, "ofreciendo a las empresas la posibilidad de acceder a suelo o naves obsoletas para construir nuevas y modernas instalaciones que están regenerando el parque de naves de Málaga", ha apuntado Corrales.

En cuanto a la demanda, para 2018 se prevé que continúe aumentando con respecto a las cifras registradas durante 2017, hecho que se reflejará especialmente en naves en rotación, ampliación de instalaciones y proyectos "llave en mano". Lo más solicitado son las naves de entre 1.500 y 3.500 metros cuadrados, cuya demanda llegó a subir en 2017 un 42%.

"Si en años anteriores los inversores demandaban espacios entre 2.000 y 5.000 metros cuadrados (que aún se mantiene actualmente) en 2017 comenzó a resurgir una demanda por parte de grandes operadores de espacios superiores a 5.000 metros, que cumpla con los máximos estándares de calidad", han comentado desde CBRE. La escasez de suelo disponible en Málaga provocó qu el año pasado se hicieran únicamente operaciones de pequeño calado. Como operación relevante asesorada por CBRE, el informe destaca los más de 6.000 metros de instalación sobre una parcela ede 11.000 metros arrendada a un operador de distribución. Para este 2018 cree que puede haber diversas operaciones en torno a edificios singulares que se muevan entre los 5 y 25 millones de euros. "Si hubiera más suelo el mercado estaría más activo, porque interés hay", aseguran.

Por otro lado, CBRE ha recordado las nuevas tendencias digitales que están revolucionando el sector con la llegada del e-commerce, está provocando un profundo cambio dentro de los modelos de distribución tradicionales, lo que eleva el interés de los operadores por acceder a naves en entornos urbanos que les sirvan de centros de reparto en tiendas, domicilios o puntos de recogida.

El panorama de escasez de suelo, centrado sobre todo en la capital, puede verse aliviado a nivel provincial con el próximo desarrollo de varios proyectos. Además de la citada ampliación del Polígono de Trévenez (comercializada ya casi al 100%), CBRE ha destacado el arranque del proyecto del Polígono Industrial Fahala, situado en Cártama y que ya ha comenzado la fase de urbanización.

La otra gran iniciativa es el "Megahub Andalucía" que se situará en Antequera, y cuyas obras comenzarán a final de año. Contará con una superficie logística de más de 350.000 metros cuadrados, en el denominado nudo multimodal donde coinciden los corredores europeos de mercancías Atlántico y Mediterráneo, además de contar con la conexión del AVE. El proyecto está enfocado a parcelas "mega" de gran extensión con capacidad para absorber la distribución regional de cualquier operador. "Hay una gran volumen de operadores, inversores y promotores muy interesados", han detallado los responsables de la consultora.

"El año 2018 se convertirá en un ejercicio clave, en el que veremos donde se desbloquearán nuevos proyectos que darán cabida a la demanda de calidad existente, equilibrando la oferta y la demanda y estrechando la colaboración entre la administración pública y el sector privado", ha añadido Larrazábal.

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