La vivienda vacacional y el tirón extranjero dejan en Málaga la mayor subida de precios del litoral español

Málaga sigue ratificando que es uno de los mercados residenciales de vivienda más cotizados de la costa española en una época caracterizada por una altísima demanda, tanto nacional como extranjera. El informe "Vivienda en Costa 2023", publicado este lunes por la empresa tasadora Tinsa y con precios de todo el litoral español del primer trimestre de 2023, revela que Málaga fue la provincia con mayor subida en el último año: un 7% que deja el valor promedio en 1.970 euros el metro cuadrado. Granada (6,8 %), Guipúzkoa (6,2%) y Baleares (5,8 %) son las tres provincias que siguen a Málaga en cuanto a intensidad en las subidas.

En cuanto a precios reales, los más altos del litoral se registran en Guipuzkoa (4.241 euros el metro), Baleares (2.620), Bizkaia (2.401) y Barcelona (2.242), con Málaga a continuación.

En España, el incremento medio en las zonas costeras ha sido de un 4,1%, hasta alcanzar un precio medio de 1.591 euros.

Tinsa, que incluye en su estudio tanto vivienda nueva como de segunda mano, achaca los aumentos de precio, en gran parte, a la gran demanda de viviendas de tipo vacacional en las provincias costeras españolas. De hecho, el informe detecta que las casas del segmento de mercado de segunda residencia muestran subidas más intensas (6,3%) y precios mayores (2.550 euros el metro). Este tipo de viviendas son así, de promedio, un 35% más caras que la de primera residencia.

En el caso de Málaga, por ejemplo, el precio medio se va a los 3.400 euros. El valor medio en segunda residencia alcanzaría, según Tinsa, los 6.000 euros en Islas Baleares. A continuación, estaría Málaga, por delante de Guipúzcoa (3.300), Santa Cruz de Tenerife (2.900) y Girona y Vizcaya, ambas en torno a los 2.800. 

Un comprador de fuera con mayor poder adquisitivo

"El segmento de segunda residencia de la costa española registró una actividad igual o superior a la del primer trimestre del año anterior, impulsada por una mayor intensidad de compraventa por parte de la demanda extranjera, que ha recuperado los niveles anteriores a 2020", apunta Tinsa.

Los barrios más caros de Málaga capital superan los 5.000 euros el metro y figuran entre los más cotizados de España

De esta forma, se da una continuidad a una tendencia "alcista" que contrasta con la senda de "estabilización" de precios que se observa desde finales de 2022 en el mercado residencial general, según ha explicado la directora del Servicio de Estudios de Tinsa, Cristina Arias.

"Este comportamiento del precio es consistente con el perfil asociado al comprador de segunda residencia, con mayor poder adquisitivo y, por tanto, menos afectado por el impacto de la inflación y el encarecimiento de la financiación hipotecaria que un comprador de primera residencia medio", detalla. 

En el litoral de Málaga, Tinsa destaca una "tendencia alcista generalizada en precios, reactivación en compraventas y en visados". 

"El precio de las viviendas vacacionales de la costa aumenta y se sitúa notablemente por encima del precio medio. Se sitúa de media en los 3.100 euros en La Axarquía, en 3.300 entre Torremolinos y Mijas y en 3.500 euros entre Marbella y Manilva", apunta la consultora.

El perfil de demanda es mayoritariamente internacional en todas las zonas, a excepción de Fuengirola y de los alrededores de Málaga capital, donde existe mayor presencia nacional procedente de Madrid y provincias próximas, tales como Córdoba y Granada. Los extranjeros proceden de Reino Unido, Francia, Alemania, Bélgica, Suecia, Noruega y Holanda. Predomina la compra para uso propio.

Málaga y la Costa del Sol mantienen este año subidas del precio de la vivienda de entre el 13% y el 30%

Reactivación de visados

El mercado de los municipios costeros de Málaga concentra el 84% de las compraventas y 82% de los visados totales de la provincia (proyerctos de nuevas viviendas). Tinsa resalta que la actividad promotora viene registrando una reactivación, siendo el litoral malagueño la línea de costa provincial con más visados de toda la costa española.

El informe de Tinsa combina referencias de precios en 250 municipios de la costa española procedente de la actividad de tasación de Tina. Los precios residenciales reflejaron aumentos interanuales entre el 4% y el 5% en todas las cuatro grandes costas o vertientes analizadas mediterráneas, atlántica, norte e islas).

Un alquiler al alza por la vivienda turística

La vivienda destinada al alquiler vacacional también ha incrementado su precio en el último año ante una demanda creciente, impulsada por la recuperación del turismo extranjero, y una reducción del número de inmuebles ofertados desde la pandemia, recoce el informe "Vivienda en Costa 2023".

Tinsa recuerda que en el primer trimestre de 2023, el precio del alquiler vacacional ha registrado un incremento de en torno al 11% interanual, según el Índice de Precios de Apartamentos (IPAP), del INE. "Esta evolución refleja un mayor tensionamiento en el mercado que es acorde con la recuperación del turismo extranjero observada en el último año", apunta.

La oferta de viviendas destinadas al alquiler turístico se estima en más de 305.100 unidades en todo el territorio nacional. El 85% de ellas se sitúa en provincias con línea de costa (80% si se excluye Barcelona, que aglutina un alto volumen de turismo urbano y no exclusivamente de playa). La concentración geográfica de las viviendas de alquiler turístico es alta. En torno al 45% se reparte entre los archipiélagos (22%), Málaga (12%) y Alicante (11%).

La vivienda turística alcanza ya cuotas de entre el 30% y el 40% en el Centro de Málaga capital

El número de viviendas en alquiler registró una contracción a partir de 2020 y aún no se han recuperado los niveles previos a la pandemia, debido principalmente a la reducción de la oferta en Cataluña, Comunidad Valenciana e Islas Baleares, que contrarresta el incremento experimentado en la Costa Norte, Islas Canarias y algunas provincias de Andalucía.

“El alquiler turístico permite obtener rentabilidades superiores a las del alquiler tradicional. Esta expectativa de rentabilidad se refleja en los precios de compraventa, independientemente de que dichos inmuebles vacacionales se destinen a uso propio o a alquiler turístico, e impacta los precios de venta al alza", explica Andrea de la Hoz.

La demanda de vivienda en alquiler vacacional es 40 % nacional y 60 % extranjera. La demanda extranjera es en un 80% de origen europeo.

La evolución del número de viajeros que recurren a apartamentos de alquiler ha alcanzado los máximos de 2019, aunque con diferentes dinámicas entre residentes en España y residentes en el extranjero. Los residentes en España alcanzaron un máximo histórico en el verano de 2021, mientras que los residentes en el extranjero necesitaron un año más hasta registrar el impulso más marcado en el verano de 2022, sin superar aún los niveles de 2019.