La subida de tipos ya frena la venta de viviendas en Málaga y augura ajustes para 2024

El ritmo de venta de vivienda en Málaga sigue ralentizándose en relación a las cifras del pasado año, que fueron las más arrolladoras tanto en operaciones como en precios desde la época de la burbuja inmobiliaria (2007). Según el último informe publicado ayer por el Colegio de Registradores de la Propiedad, con datos al tercer trimestre de 2023, recoge que la provincia ha contabilizado de enero a septiembre un total de 26.475 compraventas, una cifra de las más altas que se recuerdan pero un 18,6% inferior a del mismo periodo de 2022 (32.522).

Por segmentos, la venta de vivienda nueva (5.089 unidades) cae un 28,5% mientras que la de segunda mano (21.386) desciende un 15,9%.

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En Madrid, Barcelona, Baleares se registra también una bajada de operaciones. De hecho, hay 39 provincias con tasas interanuales negativas frente a 11 con incrementos. La excepción entre las grandes plazas inmobiliarias siguen siendo Alicante y Valencia, donde las compraventas sí continúan creciendo en este 2023 de forma interanual.

"La tendencia es claramente descendente, siendo altamente previsible nuevos ajustes a lo largo de los próximos trimestres, incrementándose el número de provincias en un escenario de reducción de actividad", señala el Colegio. A su juicio, esta dinámica "tendrá su continuidad, como mínimo, a lo largo de lo que queda de 2023 y buena parte de 2024".

El mercado inmobiliario malagueño sigue, en todo caso, con una gran actividad pero sin la ebullición del año pasado. En los últimos doce meses (septiembre de 2023-septiembre de 2023) se han vendido en Málaga casi 35.500 viviendas, con un descenso del 15,3% respecto al mismo periodo precedente. De ellas, 28.824 fueron de segunda mano (en este segmento hay una caída del 11,2%) y otras 6.670 de nueva construcción (en este caso, con un retroceso del 15,3%).

Los tipos de interés, factor desfavorable

El Colegio de Registradores recuerda que en 2021 y gran parte de 2022 hubo "circunstancias especiales" que favorecieron un "comportamiento excepcional" del número de compraventas de vivienda.

"Esas circunstancias han ido desapareciendo a partir de la segunda mitad de 2022, incorporándose un factor especialmente desfavorable, como ha sido el intenso crecimiento de los tipos de interés", argumenta.

Los expertos vienen vaticinando desde hace muchos meses una ralentización de la actividad debido al encarecimiento de la financiación por la escalada del Euríbor (lo que ha rebajado también la firma de hipotecas), aunque seguramente esta misma razón fue la que espoleó durante unos meses las compras por parte de unos clientes que aceleraron su decisión de adquirir casa para esquivar previsibles nuevas subidas de tipos.

Málaga ha sido hasta septiembre, la quinta provincia que más inmuebles ha vendido en España en este 2023 tras Madrid (55.146), Barcelona (45.461), Alicante (37.591) y Valencia (28.729). 

La posición malagueña entre las plazas inmobiliarias más activas del país es, además, sostenida en el tiempo: en los últimos doce meses las 35.494 viviendas comercializadas la sitúan, en general, en la quinta plaza. En el caso de la vivienda nueva (6.670) es cuarta, sólo por detrás de Madrid (16.243) y Barcelona (10.055).

Precios en moderación

En cuanto a los precios, el Colegio detecta a nivel nacional que continúa el proceso de "moderación" en las subidas que ya se percibe desde hace unos meses. En Málaga, el precio medio es de 2.564 euros, con un 5,5% de subida en relación al segundo trimestre del año.

En vivienda nueva, el valor es de 3.138 euros (sube un 20%) y en vivienda usada de 2.432 (aumenta un 1,9%). El promedio de precios, a nivel interanual, presenta subidas en Málaga del 5,5% (un 9,4% en la vivienda nueva y un 5,1% en la usada).

Las provincias con mayores precios de la vivienda durante el tercer trimestre han sido Gipuzkoa (3.529 euros el metro), Baleares (3.388), Madrid (3.272), Barcelona (2.824), Vizcaya (2.749) y Málaga en sexta posición.

La compra de viviendas a cargo de extranjeros mantiene su "destacado papel", según el Colegio, "configurándose como un pilar básico en el nivel de actividad y resultando un importante contrapeso a otros factores con impactos desfavorables".

Compras de extranjeros

En Málaga, el 35,3% de las viviendas vendidas en el tercer trimestre de este año han sido adquiridas por foráneos, mejorando un índice que había llegado a caer durante el Covid al entorno del 25%. Sólo Alicante (43,7%) y Tenerife (36,5%) están por delante, quedando Baleares (31,6%) y Girona (30,8%) detrás. La media nacional es del 15,4%.

La oferta de vivienda nueva en Málaga alcanza ya un precio medio de 380.000 euros con la zona Este y el litoral de poniente a la cabeza

Los mayores pesos en la venta de extranjeros durante el tercer trimestre son de británicos (10,1%), seguido de alemanes (7%), franceses (6,7%), belgas y marroquíes (5,3%), italianos (5,13%), neerlandeses (4,80%) y rumanos (4,78%).