La oferta de vivienda nueva en Málaga alcanza ya un precio medio de 380.000 euros con la zona Este y el litoral de poniente a la cabeza

El gran atractivo residencial y económico de la provincia de Málaga se ha traducido en los últimos años en un enorme aumento de la demanda de vivienda que ha llevado incluso a duplicar los precios en puntos concretos de la capital como Teatinos, según un estudio elaborado por Foro Consultores Inmobiliarios, que analiza el mercado inmobiliario de nueva construcción de la capital, Torremolinos, Rincón de la Victoria y Vélez-Málaga. En el caso de Málaga capital, el informe analiza 64 promociones con un mas de 2.800 viviendas a la venta y constata una horquilla de valores que, en precios absolutos, se mueven en un amplio rango que va desde los 145.300 euros a los 1,5 millones de euros, con lo que el precio medio es de 380.283 euros.

Los pisos más caros están en Málaga Este (a precios medios de unos 513.000 euros) y en Carretera de Cádiz (518.000), aunque en este segundo caso la media está condicionada por las promociones de lujo que se están edificando en el paseo Marítimo de Poniente. Las siguientes zonas más caras son Teatinos Universidad (361.000 euros de media), el Centro (327.000) y Martiricos-Palma Palmilla (305.000). Ésta última zona, evidentemente, también presenta unas medias donde pesan mucho los precios de las viviendas en las torres AQ Urban Sky.

"Desde 2017, en muchos distritos de la ciudad de Málaga se han doblado los precios. Es una ciudad de moda, con una gran actividad económica y cultural y eso ha hecho que haya una demanda muy importante, tanto en vivienda en venta como en alquiler. La pandemia sirvió también para que muchos extranjeros conocieran la ciudad y muchos optasen por el teletrabajo", explica el CEO de Foro Consultores, Carlos Smerdou.

La consultora, fundada en 1997, recuerda que en los últimos años, la provincia ha registrado una ganancia más de 56.000 habitantes, según los datos del INE. De ahí también la alta demanda de vivienda y la escalada de precios, sobre todo en la capital y en localidades cercanas.

Precios y parque analizado

El informe señala que en el caso de Málaga capital, el precio medio unitario ronda actualmente los 3.500 euros el metro cuadrado construido con comunes (es decir, la vivienda más la parte proporcional de la superficie construida de todas las zonas comunes de dicho edificio). Le sigue Torremolinos con 3.400 euros, Rincón de la Victoria con 2.888 euros y Vélez Málaga con 2.434 euros. La ubicación con vistas y la proximidad a la costa es un factor determinante. Los precios citados no incluyen elementos anejos (garajes y/o trasteros).

Dentro de los cuatro municipios analizados, el estudio ha localizado a lo largo del pasado agosto un total de 143 promociones de plurifamiliares con indicios de venta, de las que 103 se han incluido en el estudio. Las 40 promociones restantes, o bien se encontraban vendidas, con la venta parada o tan sólo tienen producto residual en venta.

Las 103 promociones citadas suponen un total de 4.956 viviendas en venta inicial. De ellas, el 57% se localizan en Málaga capital. De las viviendas iniciales programadas, quedaban por vender unas 2.100 unidades, el 42% de las mismas.

"Este porcentaje puede parecer alto, pero hay que tener en cuenta que muchas promociones tienen un inicio de comercialización reciente. Nos encontramos ante un mercado bastante equilibrado, donde no se alargan en exceso los periodos de comercialización y se consigue optimizar ésta entre los 24 y 30 meses (6 meses de precomercialización más entre 18 y 24 meses de obra)", comenta el Foro Consultores Inmobiliarios.

Por municipios, el stock más elevado se sitúa en Málaga ciudad, con el 46%. Donde quedan menos viviendas nuevas en venta es en Torremolinos, con el 32% del producto programado. Por lo que respecta a los ritmos medios de venta, oscilan entre las 1,56 viviendas al mes de Málaga y las 3,57 viviendas vendidas al mes de Rincón de la Victoria. En cuanto al periodo medio de comercialización, se mueve entre los 17 meses de Rincón y los 28 meses de Málaga. La vivienda más habitual es la de tres dormitorios, excepto en Vélez-Málaga donde tiene mayor peso la de dos dormitorios.

Málaga capital

El precio medio en la capital andaluza ronda los 3.500 euros el metro cuadrado, por lo que comprar una vivienda nueva supone un desembolso medio de 380.000 euros. El stock de vivienda nueva es del 46% del total de las viviendas iniciadas (2.800). Para Foro Consultores, este porcentaje indica que la demanda absorbe la oferta a un ritmo normal.

La tipología de tres dormitorios es la más programada con un 39%, seguida muy de cerca por las viviendas de dos dormitorios, con el 38%. Las viviendas de un dormitorio representan el 16%. Las tipologías de cuatro dormitorios y estudios tienen porcentajes inferiores al 10%. La superficie media ronda los 103 metros cuadrados construidos con comunes.

En el Centro y Carretera de Cádiz se concentran buena parte de las nuevas promociones con más de 1.000 viviendas, si bien zona del Centro las promociones son más pequeñas. Le sigue Málaga Este, Puerto de la Torre y Bailén Miraflores. Por el contrario, en Ciudad Jardín, Churriana o Teatinos la actual actividad promotora es escasa.

Los precios absolutos se mueven en un rango que va desde los 145.300 a los 1,5 millones de euros, con lo que el precio medio es de 380.283 euros. En cuanto a los precios unitarios (euros por metro cuadrado), oscilan entre los 1.949 euros y los 5.422 euros construidos con comunes (CCC). El precio medio ronda los 3.500 euros.

El distrito más caro es Málaga Este, donde la media supera los 4.100 euros por metro, seguido de Martiricos (3.964) y Cárretera de Cádiz (3.910) A continuación se sitúa el Centro (3.685 euros) y Teatinos (3.200). En el lado opuesto, Campanillas es el distrito más barato con 1.970 euros por metro cuadrado.

En precios medios absolutos, Carretera de Cádiz supera a Málaga Este. La razón es que en Carretera de Cádiz, en la zona de la Térmica, se encuentran las conocidas promociones de tres torres (dos de Metrovacesa y otra de Sierra Blanca Estates) en primera línea de playa que están entre las más caras de toda la ciudad, con precios por metro cuadrado entre 6.400 y 8.900 euros, dependiendo de la tipología y con viviendas grandes de cuatro dormitorios.  

Torremolinos

Esta localidad tiene unos precios medios cercanos a Málaga ciudad. Los precios absolutos se mueven en un rango que va desde los 302.500 euros a los 705.000, con el precio medio en 402.821 euros. La superficie media de las viviendas es de las más elevadas de toda la zona, con más de 120 metros cuadrados construidos. En cuanto a los precios por metro, oscilan entre los 2.496 y los 4.906. El precio medio por metro ronda los 3.400 euros.

En esta localidad se han analizado 15 promociones de obra nueva con 637 viviendas, de las que quedan por vender un 32%. Al ritmo de ventas medio actual, las 206 viviendas en stock terminarían su comercialización en 7,5 meses. La tipología de tres dormitorios es la más programada con un 49% con respecto al total, seguida de las viviendas 2D, con el 39 %. Las de 1 y 4 dormitorios tienen porcentajes por debajo del 10%.

Rincón de la Victoria

En esta zona se han localizado 12 promociones con unas 700 viviendas, de las que quedan por vender en torno al 41%. La superficie ronda los 112 metros cuadrados construidos.

Respecto a los precios absolutos, se mueven en un rango que va desde los 157.000 a los 585.014 euros, con un precio medio en 328.210 euros. En cuanto a los precios por metro cuadrado, van de los 1.914 euros a los 3.654, con una media de 2.900 euros.

Vélez-Málaga

Es la zona más asequible para comprar vivienda. Se han analizado 12 promociones de viviendas nueva con 799 viviendas en venta inicial de las que quedan por vender un 39%. La tipología de dos dormitorios es la más común, con un 58% con respecto al total, seguido de las viviendas de tres dormitorios, con el 34%. Las tipologías de uno y cuatro dormitorios tienen porcentajes por debajo del 10%.

Los precios absolutos se mueven en un rango que va desde los 139.950 a los 330.200 euros, registrándose el precio medio en 235.219 euros, con una superficie media de 97 metros cuadrados. En cuanto a los precios por metro, abarcan entre los 1.830 euros por metro y los 4.037. El precio medio se estima en 2.434 euros el metro.

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