«El reto es conseguir que haya suelo finalista a un precio razonable»

Óscar Calvo nos explica la razón de ser de MOMENTUM, el trabajo que está desarrollando en Málaga y en la Costa del Sol (Torremolinos) y los retos a los que se enfrenta el sector inmobiliario en un futuro a corto y medio plazo.

MOMENTUM actualmente desarrolla en la capital y en Torremolinos dos actuaciones para un total de 90 viviendas libres en régimen de cooperativa. ¿Cuéntenos cómo ha sido el proceso y en qué se diferencia de otras actuaciones de su empresa?

MOMENTUM es una gestora de inversiones y desarrollo de proyectos inmobiliarios de nueva generación, en la que estamos comprometidos en dar un servicio integral a nuestros clientes, ya sean grandes fondos de inversión especializados, inversores institucionales o cooperativas de viviendas. Cuando surgió la oportunidad de desarrollar la primera promoción en cooperativa en Torremolinos, fue algo que ilusionó a todo el equipo de MOMENTUM y muy especialmente al equipo de Málaga, que trabajó intensamente en todo el proceso para crear la promoción ÁLAMOS HILLS, incluyendo la gestión integral de la cooperativa, la comercialización de las 43 viviendas en altura de la promoción, la atención y asesoramiento permanente a los socios hasta la entrega de las viviendas. Esta experiencia adquirida por el equipo de MOMENTUM en el desarrollo de esta primera promoción en cooperativa en Torremolinos, la estamos volcando en una segunda promoción en cooperativa en el nuevo barrio de Málaga “DISTRITO ZETA”, con la constitución de la cooperativa Z GARDEN para promover 11 viviendas unifamiliares en una primera fase, que en solo tres meses ya está prácticamente comercializada al 100%, por lo que próximamente vamos a iniciar la comercialización de las de 36 viviendas unifamiliares de la segunda fase.

¿Qué análisis hace de la situación del mercado inmobiliario en Málaga y la Costa del Sol?

Actualmente, estamos en una situación complicada porque la subida de tipos de interés y el aumento de los costes de construcción, debido a la subida del precio de los materiales y la falta de mano de obra cualificada, hace que el precio del producto que el promotor puede poner en el mercado haya subido de una manera muy considerable. A su vez, esta subida de precios y de tipos también afecta a los compradores, pues tienen que pagar más por su vivienda y les va a costar mucho más dinero todos los meses. En este escenario tan complicado es donde MOMENTUM ha decidido impulsar la creación de cooperativas en Málaga y la Costa del Sol para promover los nuevos proyectos, pues permite a los socios de la cooperativa adjudicarse su vivienda a un riguroso precio de coste, evitando los beneficios del promotor, lo que redunda en un ahorro de entre un quince y un veinte por ciento.

¿A qué retos se enfrenta el sector inmobiliario?

Además de los problemas ya comentados, seguimos con un problema tradicional en el sector, como es la falta de suelo finalista por la lentitud de las Administraciones en las tramitaciones urbanísticas de nuevos ámbitos, lo que genera que el precio del suelo siga siendo muy elevado. Y no solamente la creación de nuevo suelo, también se debe de actuar sobre el planeamiento actual. Las nuevas dinámicas del mercado tras el Covid, el teletrabajo, los nómadas digitales, los “silver” no dependientes, las familias unipersonales, etc., están demandando unas tipologías de alojamiento más flexibles y adaptadas a los nuevos tiempos. Es importante que la administración revise el planeamiento y aquellas zonas de usos terciarios y dotacionales que han dejado de tener sentido, flexibilice la aplicación de usos urbanísticos de modo que puedan desarrollarse nuevos productos inmobiliarios adaptados a los tiempos de hoy. Por lo tanto, los retos del sector son conseguir que haya más suelo finalista disponible a un precio razonable para poder seguir realizando nuestra actividad y poder cubrir así la demanda que existe tanto en los mercados tradicionales como en los nuevos mercados.Otro de los grandes retos es la falta de mano de obra cualificada. Se trata de un problema estructural porque las nuevas generaciones no quieren trabajar en la obra, y se está deshaciendo la cadena de conocimiento de muchos de los oficios tradicionales. Solucionar este problema creo que es uno de los mayores retos al que se enfrenta el sector inmobiliario.

¿Qué le falta al mercado del alquiler español para equipararse al de otros países de nuestro entorno como Francia, Alemania o los Países Bajos?

En estos países existe un gran mercado del alquiler maduro, en el que hay inversores institucionales que ofertan cientos de miles de viviendas en el mercado de alquiler. En España, la mayor parte de la oferta del mercado del alquiler actualmente la ofertan pequeños propietarios, y los inversores institucionales aportan una cantidad de viviendas ínfima al mercado del alquiler. Es verdad que en España se han producido inversiones en los últimos años para promover viviendas destinadas al mercado de alquiler, pero este proceso inversor actualmente está paralizado, porque le ha afectado de una manera directa la subida de tipos de interés. Las carteras de producto en alquiler se han devaluado en torno a un 20% con la subida de las “yields” que ha provocado la subida de tipos. Si el inversor te exigía un 4% de rentabilidad, ahora te exige un 5%. Y el problema es que, con estas valoraciones y los costes de construcción actuales, a los promotores no nos salen los números. Y ninguna de las dos cosas parece que vaya a cambiar en el corto plazo. El Gobierno central, en lugar de generar incertidumbre interviniendo sobre las rentas, debería de subvencionar con ayudas la construcción de vivienda pública en largas concesiones sobre suelos públicos.

¿En qué manera cree usted que la innovación va a definir el futuro del inmobiliario?

Creo que la falta de mano de obra cualificada en las obras es uno de los mayores problemas a los que se enfrenta el sector, y creo que la innovación nos puede ayudar a solucionar este problema, facilitando que en la construcción de viviendas cada vez se trabaje más con elementos prefabricadas. Realmente considero que es más fácil captar a las nuevas generaciones para que trabajen a una fábrica, de esta manera se necesitará mucha menos mano de obra porque solamente se acabarán haciendo en la propia obra los trabajos de cimentación, ensamblaje y urbanización.

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