La compra de vivienda en Málaga exige ya niveles "críticos" de esfuerzo en todos sus barrios, que van del 45% al 70% de la renta: así es la tasa en cada distrito

El precio de la vivienda nueva y usada en España mantiene en este 2026 una "robusta y contundente" tendencia al alza en todo el territorio, con un incremento interanual medio del 14,7% y una media de 2.129 euros el metro cuadrado en un contexto de escasez de oferta, subida de tipos de interés y aumento de la inflación que sigue "erosionando" el poder adquisitivo de los hogares, pese a las señales de moderación de la demanda (bajan las compras de viviendas) observada en la primera mitad del año. Los datos del nuevo estudio "IMIE Mercados Locales" publicado este miércoles por Tinsa y correspondientes al tercer trimestre de 2026, reflejan en el caso de la provincia de Málaga una subida del 14% interanual, con un valor promedio de 2.784 euros el metro.

"En conjunto, se observa una desaceleración del crecimiento de los precios, que aún así sostienen tasas de intensidad contundente”, ha afirmado la directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, Cristina Arias. Descontando el efecto de la inflación, el crecimiento del precio de la vivienda nueva y usada en España, en términos reales, fue del 10,2% en el último año.

Arias señala a la escasez de oferta, la alta inflación y el aumento de los costes de construcción como factores que "siguen tensionando" al alza los precios residenciales pese al descenso de compraventas registrada durante la primera mitad del año.

La tasa de esfuerzo para comprar vivienda en la provincia de Málaga sigue subiendo

El informe, al igual que en trimestres anteriores, sitúa a la provincia malagueña en los primeros puestos del ranking español en cuanto al nivel de ingresos familiares necesarios para costear el pago del primer año de una hipoteca (que suele cubrir el 80% del valor de una vivienda) a los actuales precios de mercado.

Así, el indicador de 'Esfuerzo Teórico Anual de Compra' de Tinsa (que este año ha sido actualizado en su algoritmo de cálculo) vuelve a colocar a Málaga como tercera provincia donde más esfuerzo se requiere a los hogares, con un 53,3% de sus ingresos (en el segundo trimestre era del 51,7% y en el primero, del 49,3%, con lo que esta tasa es creciente).

Este porcentaje de esfuerzo de compra en Málaga se sitúa solo por detrás del 58,3% de Baleares y del 53,5% de Madrid, y está justo por delante de Barcelona (45,2%).

Tinsa detecta que las dificultades de acceso a la vivienda son cada vez mayores, con una tasa de esfuerzo medio en España dle 36,9% (frente al 35,7% del trimestre anterior. "El esfuerzo de compra está alejándose gradualmente del 35% considerado razonable. En los principales polos de empleo y focos turísticos la dificultad de acceso a la vivienda alcanza niveles críticos desde hace varios periodos, superando en varios casos el 50% de la renta disponible del hogar medio", apunta Arias. Entre esos polos figura Málaga.

El número de provincias que superan el 35% (nivel de esfuerzo considerado razonable) aumenta a 16 (frente a 14 el trimestre anterior). La lista la componen (además de Baleares, Madrid, Málaga y Barcelona) las provincias de Alicante, Vizcaya, Cádiz, Santa Cruz de Tenerife, Guipúzcoa, Gerona, Cantabria, Sevilla, Álava y Las Palmas, además de las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla.

Málaga capital tiene a todos sus distritos en "nivel crítico"

La situación es igual de tensa a nivel de capitales. El análisis del esfuerzo teórico de compra refleja que en 22 capitales del total de 52 (19 en el trimestre anterior) se supera el nivel de esfuerzo de 35% considerado razonable. Las tensiones "críticas", donde la población local afrontaría esfuerzos teóricos de acceso a una vivienda por encima del 45% de su renta disponible, se localizan en Madrid (65,6%), Barcelona (64,1%), San Sebastián (62%), Palma de Mallorca (55%), Málaga (54,5%), Cádiz (51%), Valencia (46,9%), Sevilla (46,6%) y Bilbao (46%).

En el caso de Málaga capital, ese 54,5% de esfuerzo teórico supera los datos de anteriores trimestres (52,9% el segundo y 50,3% el primero). Los precios en la ciudad han aumentado un 13,8% en el último año, con una media ya de 3.003 euros el metro cuadrado.

¿Qué esfuerzo de renta exige cada distrito de Málaga para comprar vivienda al residente?

Todos los distritos de la capital entran en este tercer trimestre de 2026 en niveles "críticos" de accesibilidad al supera el 45% de ingresos que analiza Tinsa. Churriana, que era el único que en anteriores estudios no superaba ese 45%, ahora sí lo hace.

Los que más exigen al comprador en esta ocasión son Palma-Palmilla incluyendo la zona de Martiricos (71,6%), Teatinos-Universidad, (59%), Carretera de Cádiz (59,2%), el Centro Histórico (57,4%), Bailén-Miraflores (55,9%), Cruz de Humilladero (52,8%), Puerto de la Torre (52%), Ciudad Jardín (50,8%), Málaga Este (48,8%), Campanillas (47,6%) y Churriana (45,2%).

Los valores medios de la vivienda más altos de Málaga capital, por distritos, son los siguientes, expresados en euros por metro cuadrado (y con el incremento anual del precio entre paréntesis):

1. Málaga Este 4.025 euros/m2 (11%)
2. Centro 3.508 euros/m2 (13%)
3. Teatinos-Universidad 3.598 euros/m2 (10,9%)
4. Carretera Cádiz 3.078 euros/m2 (11,5%)
5. Puerto de la Torre 2.963 euros/m2 (17,3%)
6. Cruz de Humilladero 2.718 euros/m2 (11,6%)
7. Palma-Palmilla 2.805 euros/m2 (10,3)
8. Bailén-Miraflores 2.616 euros/m2 (15,6%)
9. Churriana 2.444 euros/m2 (4,9%)
10. Ciudad Jardín 2.278 euros/m2 (17,8%)
11. Campanillas 2.264 euros/m2 (19,5%)

¿A cuánto está la hipoteca en Málaga

En cuanto a la hipoteca media en Málaga, el informe de Tinsa la cuantifica, en la media del tercer trimestre de 2026, en 232.326 euros, frente a los 175.641 de media nacional. La cuota hipotecaria de los malagueños, de acuerdo al coste financiero medio vigente, es de 1.111 euros al mes (en España es de 835 euros).

A nivel provincial, la cuota alcanza los 1.471 euros en Baleares y 1.237 en Madrid, con Málaga en el tercer puesto (los citados 1.111), por delante de los 1.012 de Barcelona.