Los precios de la vivienda ya empiezan a expulsar al comprador local de muchos barrios de Málaga

Los precios medios de la vivienda en Málagahan seguido manteniendo su escalada en este cuarto trimestre de 2022 en un escenario de enorme demanda por parte de los compradores, que en estos últimos meses han acelerado además sus compras para evitar así la subida de los tipos de interés y del Euríbor. De esta forma, el frenético ritmo de compraventas (las cifras de operaciones son las mayores en 15 años) motivan que los precios continúen con su incremento, con un inusitado 10,4% de subida añadida a lo largo del cuarto trimestre en el caso de la provincia y un 6,1% en la capital, lo que sitúa el incremento interanual en el 14,9% y 11% respectivamente, según el último estudio sobre el mercado inmobiliario de la provincia publicado por el Observatorio de Medio Ambiente Urbano (OMAU), organismo dependiente del Ayuntamiento de Málaga. 

El OMAU, que realiza su estudio de precios a partir de visitas y encuestas a las promociones en comercialización, advierte una vez más de que el mercado inmobiliario en Málaga sigue desde hace unos años unas pautas bastante diferenciadas de las que se observan en el resto de España, con dos demandas claramente distintas: la habitual de las familias por un lado (a las que cada vez les cuesta más el acceso a la hipoteca por los altos precios y las subidas de los tipos de interés) y los inversores que ven en Málaga un excelente emplazamiento para su inversión (y que en muchos casos pagan la vivienda al contado).

El estudio señala que es precisamente por esta dualidad de demanda por la que el mercado inmobiliario de Málaga sigue a gran ritmo, a pesar de las subidas de tipos de interés.

"Afecta, sin duda, a las familias, pero estas tienen limitado su acceso a una parte importante de la oferta actual. Pero muchos inversores ni siquiera hipotecan la vivienda, la compran al contado. Estamos hablando de dos mundos paralelos e independientes en relación a su mirada respecto a la vivienda, para quien la ve como una primera necesidad de alojamiento, y quien la observa como un activo financiero", asevera.

Estos precios están provocando un fuerte efecto en el comprador local. "En el caso de Málaga, barrios de clase media con precios a su vez medios se han visto sacudidos con la aparición de torres de precios mucho más elevados que van a suponer un cambio social y de costumbres importantes", explica.

Según el OMAU, en el caso del Centro Histórico, la gentrificación de la ciudad ha obligado a muchos vecinos a buscar un nuevo alojamiento en otros barrios o en la corona metropolitana, pero alerta de que estas circunstancias, finalmente, "están afectando a todos los barrios y niveles sociales". 

"No sólo se mueve población del Centro, si no de Huelin, San Andrés, El Limonar o Pinares de San Antón. Si hasta hace no mucho tiempo había un importante arraigo por parte de la población en vivir en los barrios donde habían nacido o vivían sus padres, estas costumbres ha ido cambiando profundamente. Los jóvenes que nacieron en el Limonar, y que en generaciones anteriores vivían allí, no tienen capacidad para comprar o alquilar una vivienda, por lo que tienen que desplazarse a Teatinos, La Cala o el Rincón. Los movimientos que señala el Padrón de habitantes en otros barrios son también similares. En realidad, casi todos los barrios construidos hasta los años ochenta han perdido población, obligados económicamente, pero también por las nuevas oportunidades de mejorar de vivienda en otro lugar", apunta.

El Observatorio asegura que la mayor parte de la población que busca viviendas en el sentido convencional de espacio para vivir y desarrollar una familia "tiene claras dificultades en encontrar una vivienda asequible, no ya en Málaga, sino en los ámbitos metropolitanos donde los precios han subido sustancialmente en el último año".

Subida generalizada de precios

En cifras reales, y según el OMAU, el nivel medio de precios de la vivienda nueva a la venta es de 3.763 euros el metro cuadrado (IVA incluido) en la capital y de 3.609 en la provincia. Estos valores supondrían rebasar ya los de la época del boom inmobiliario, aunque principalmente debido al tirón y al peso en el mercado de los municipios de la Costa del Sol. La mayoría del litoral supera ya el nivel máximo de precios que tuvieron en 2008, y que durante muchos años fue "un límite inalcanzable".

Destaca el nivel de precios de Marbella, con una media de 5.209 euros el metro cuadrado, un 38% mayor que en Málaga, y solo equiparable al del Litoral Este.

Por zonas geográficas, la Costa Occidental se mueve en los 3.880 euros, quedando bastante más atrás el litoral oriental (2.621) y el interior de la provincia (2.059). El OMAU realiza su estudio de precios a partir de visitas y encuestas a las promociones de viviendas nueva en comercialización.  

El Litoral Este, mantiene un fuerte crecimiento de precios, casi el mismo que la media de la ciudad, teniendo con diferencia el precio por metro cuadrado más elevado (5.491 euros). Destacan también los crecimientos de Rosaleda (3.012) y Litoral Oeste (5.203), por las nuevas promociones, así como las áreas de nuevo ensanche como Puerto de la Torre (2.858) que ahora se une físicamente a Teatinos (2.979). En concreto, el caso de Teatinos, que en los últimos años había tenido crecimientos de precios tranquilos, este año llega al 8,15%, también debido a la influencia de las nuevas promociones.

El OMAU afirma que las viviendas, a partir de un cierto nivel de precios, son similares en la zona del Limonar Alto, en Málaga capital, que en Mijas o Marbella y "destinadas a grupos sociales con altos niveles de renta".

Riesgo de "especulación" y "mercantilización"

EL OMAU recuerda que en foros inmobiliarios como la feria SIMed de Málaga, que tuvo lugar en noviembre, se está constatando la llegada a Málaga capital de compradores de perfil alto, los llamados "clientes premium”, que hasta ahora solo se localizaban en Marbella o Benahavís. En los últimos meses se han producido así "numerosas" compras de viviendas unifamiliares en La Torrecilla o Pinares de San Antón a cargo de familias extranjeras, que, aunque no residen en Málaga, sí pueden pasar temporadas en la ciudad.

"Este tipo de comprador va a ser cada vez más frecuente. Hay que recordar que el 34% de las ventas de vivienda realizadas en el tercer trimestre de 2022 se realizan a extranjeros, y que estos además de alojarse en los municipios de la Costa, con frecuencia cada vez vienen más a Málaga", asegura el estudio. De esta forma, una parte muy importante de la demanda de viviendas actuales no son adquiridas por el malagueño medio, sino por inversores externos a Málaga.

"En algunas promociones actuales de conocidas siluetas, los propietarios asentados en Málaga no superan el 20% de los compradores, y en algunas pequeñas promociones de Caleta-Limonar, no suponen ni el 10%. Estas promociones, algunas de las cuales podríamos denominar 'espacios de renta' suponen las últimas tendencias financieras de especulación inmobiliaria en un proceso de mercantilización del espacio público totalmente ajeno a la ciudad existente, y que ya han sido puestos en práctica, por ejemplo, en Londres o Barcelona", apunta el OMAU, organismo dirigido por Pedro Marín.

Para el Observatorio, una de las prioridades principales de la ciudad debe ser desarrollar "de forma urgente" estrategias a corto y medio plazo para, a través de colaboraciones público-privada, disponer de suelos públicos y privados para llevar a cabo de manera masiva viviendas de VPO.

"Si el interés que en estos momentos pone la ciudad en algunos proyectos que están siendo fuertemente cuestionados, lo canalizara hacia una política innovadora de vivienda, posiblemente estaríamos en el camino de iniciar la solución de una cuestión prioritaria de una gran parte de la población", sugiere el OMAU.

Para el OMAU, el control de precios en los barrios donde el valor del alquiler de la vivienda esta disparado (que es "prácticamente toda la ciudad", señala), debería ser otra de las prioridades, así como "el cumplimiento estricto de la normativa urbanística a los usos no residenciales que compiten con éstos de manera irregular".

"El problema de falta de viviendas de alquiler a un precio asequible iniciado en el Centro Histórico se ha ido extendiendo por toda la ciudad, y afecta especialmente a los jóvenes, y a los estudiantes que difícilmente pueden encontrar un lugar de alojamiento", manifiesta.

Planteamiento a futuro

Ante toda esta situación, y dando por hecho de que el hecho urbano en Málaga no se va a ceñir a la capital, sino al ámbito metropolitano o subregional, el OMAU afirma que se necesita coordinación entre municipios.

"Málaga capital tiene un crecimiento limitado, más allá del cual no podrá seguir expandiéndose, por ello se deberá apostar por coordinarse con las ciudades cercanas, para a nivel policéntrico, crear espacios muy bien comunicados desde el punto de vista del transporte público, de manera que la vieja ecuación espacio/tiempo mantenga un sentido atractivo y eficiente para los ciudadanos, lejos de los actuales embotellamientos sin fin", sostiene.

El nuevo estudio de precios ha modificado sensiblemente el trabajo de campo en la Costa del Sol para captar a un nuevo número importante de promociones que, debido a sus precios, podrían en principio provocar distorsiones estadísticas.

"Sin embargo, el cambiante mercado de precios, no hay que tomarlo nunca con una precisión absoluta, si no más bien como una tendencia. Evidentemente, como antes señalamos, la aparición de una potente promoción en Martinicos o La Térmica, trastoca la media de precios habitualmente conocida, pero hay que saber diferenciar cual ha sido el motivo con rigor académico, lo contrario del sobresalto mediático", detalla.