El mercado de la vivienda en Málaga está un momento de efervescencia, con cifras de ventas que ya están al nivel de la prepandemia (20.600 hasta el mes de agosto) y con la firma de hipotecas en su punto más alto desde hace mucho tiempo. La provincia registra un total de 13.154 préstamos hipotecarios firmados en los dos primeros cuatrimestres del año, superando en un 17,4% las cifras del pasado año y con los mejores números desde el año 2010. Además, los importes medios concedidos por los bancos a sus clientes para financiar la compra de estas casa son los más elevados desde la época de la famosa y tristemente recordada «burbuja» inmobiliaria, cuyo estallido en 2008 originó una larga crisis económica que no pudo empezar a superarse hasta bastantes ejercicios después.

Así, los bancos han prestado hasta el mes de agosto en Málaga casi 2.100 millones de euros, según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), lo que arroja una hipoteca media de cerca de 160.000 euros, muy cerca del récord del boom inmobiliario: en 2007 el promedio fue de 165.000 euros y en 2008, cuando ya se barruntaba el pinchazo de la burbuja, se movió en 159.000. En 2009, con la crisis ya declarada, el promedio cayó a los 123.000 euros, y en los años más complicados de la recesión (entre 2012 y 2014) se llegó a caer a poco más de 100.000 euros para luego, a partir de 2015, ir poco a poco remontando.

A nivel de venta de viviendas, la subida de las operaciones se está fundamentando claramente en el segmento de vivienda nueva, que compensa así el descenso que sufren las operaciones de segunda mano. En Málaga se han vendido en lo que va de año 5.441 casas de nueva construcción, una cifra que supone un 70% de incremento sobre el año pasado y que también supera en un 41% la de 2019. Las promociones que están llegando al mercado en Málaga capital y la Costa el Sol mantienen muy alta la actividad. 

Por contra, la vivienda de segunda mano sigue en niveles por debajo de la prepandemia. Hasta agosto se realizaron 14.620 ventas, un 41% por encima del horrible 2020 pero aún un 13% inferior al volumen de 2019, cuando la actividad aún no se había ralentizado por el coronavirus.

Un mercado dinámico

Los portales inmobiliarios señalan que estos aumentos de firma de préstamos y de importes se están dando a nivel de todo el país y constatan una recuperación del sector tras la pandemia y un aumento del interés por la compra. En España se han firmado en lo que va de año casi 270.000 hipotecas con 36.300 millones de capital prestado, lo que arroja una media de 134.400 euros. Por número de hipotecas, Málaga es el cuarto gran mercado del país tras Madrid (48.100), Barcelona (32.2700)y Valencia (15.600).

El responsable de hipotecas de idealista, Juan Villén, explica que estas cifras son un «reflejo del alto volumen de transacciones y el escenario propicio de bajos tipos de interés».

La directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, María Matos, apunta que este incremento interanual «pone de manifiesto el gran dinamismo que está viviendo el sector inmobiliario y, en concreto, la compra de vivienda».

Por su parte, el director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, estima que «la evolución de las hipotecas seguirá mostrando picos de subida interanual interesantes» y prevé que el año cierre «con una cifra superior a 400.000 hipotecas constituidas sobre vivienda».

«Factores como la estabilidad del empleo, la sostenibilidad de los precios de venta, la flexibilidad de las condiciones hipotecarias y el ahorro previo serán fundamentales», añade Font.

El 33% de las hipotecas sobre viviendas se constituyeron en agosto a tipo variable, mientras que el 67% se firmaron a tipo fijo, porcentaje ligeramente inferior al de julio (68,1%), cuando se alcanzó el máximo histórico, según el INE. El tipo de interés medio al inicio fue del 2,11% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,70% en el caso de las de tipo fijo con un plazo medio de 24 años.

Villén considera que esta preferencia por las hipotecas a tipo fijo responde a «la incertidumbre de la futura evolución de los tipos dada la presión de la inflación actual, y apoyado en las ofertas de los bancos con condiciones muy ventajosas».

Unas razones similares a las que cita Font, que considera que los compradores prefieren «evitar sorpresas el día de la mañana, a pesar de que Euríbor sigue en terreno negativo». «Esta postura conservadora está relacionada con la visión de la vivienda como una inversión que se revaloriza a largo plazo, no como un activo que hacer líquido rápidamente», añade el director de Estudios de pisos.com.

Matos alude a la mejora de las condiciones que ofrece el sector bancario, «abaratando los precios para estimular las ventas». «Las buenas condiciones de rebaja de intereses actuales están haciendo que muchos pequeños ahorradores se lancen a comprar vivienda», comenta la directora de Estudios de Fotocasa.

Por su parte, la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP) ya ha vinculado en varias ocasiones el incremento de la hipoteca media con la llegada de nuevas promociones al mercado y con algunos cambios de prioridades entre los compradores a la hora de buscar casa motivados por la pandemia. Terrazas amplias, servicios y zonas comunes o sistemas de eficiencia energética son algunos de los factores que están llevando a los compradores (siempre que el bolsillo lo permita, claro) a afinar más en su elección de hogar, en una época pandémica en la que ha cobrado todavía mayor relevancia, por motivos obvios, la calidad de vida que pueda desarrollarse en el propio domicilio.