La escalada del precio de la vivienda libre en España continúa teniendo a Málaga como uno de sus epicentros. Así lo confirman de nuevo los datos de tasación publicados estos días por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) y correspondientes al tercer trimestre de 2022, que arrojan un incremento interanual del 7,5% en la provincia, para un valor de 2.066 euros por metro cuadrado, el más elevado desde inicios de 2009. Este avance de precios sólo es superado en España por el de Guadalajara, con un 7,6%, y está por delante de todos las grandes mercados inmobiliarios: en Madrid, el valor subió un 7%, en Baleares un 7,3%, en Valencia un 5,6%, en Alicante un 5,3% y en Barcelona un 4,7%, por citar las dos grandes provincias de referencia.
La provincia es actualmente la sexta más cara del país tras Madrid (2.873), Guipúzcoa (2.843), Baleares (2.677), Barcelona (2.508) y Vizcaya (2.471). Málaga ha superado ya así a Álava (2.046) que, tradicionalmente siempre estaba por delante.
En este 2022, la provincia ha vuelto a superar la media de los 2.000 euros el metro cuadrado en el mercado de vivienda libre, algo que no ocurría desde hace 13 años. Sí es cierto que la mayoría de expertos vienen vaticinando desde hace meses una ralentización del sector que debería traducirse a corto y medio en una moderación de los precios.
De momento, toda la Costa del Sol y el área metropolitana de Málaga continúan instaladas en una espiral alcista. Rincón de la Victoria registra una subida de precios del 20,8% para una media de 2.313 euros el metro. En Mijas aumentan un 15,1% (2.130), en Estepona un 14,9% (2.190) y en Torremolinos un 12,6% (2.382). Fuengirola presenta un incremento del 8,6% para una media de 2.429 euros, Benalmádena de un 8% (2.347) y Marbella de un 7,1% (2.830 euros, la más cara de la provincia). Málaga capital, por su parte, muestra un alza del 3,3% (2.035), por citar los municipios de la provincia por encima de la barrera de los 2.000 euros.
La vivienda de segunda mano en Málaga supera ya los precios máximos de la burbuja
El ritmo de subida del precio de la vivienda en Málaga inquieta no sólo a los compradores, sino también al sector, que siempre ha considerado más «saludable» para el mercado incrementos interanuales más pequeños, según han comentado en diversas ocasiones tanto el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP). En cambio, el valor de la vivienda en la provincia ha experimentado un aumento de casi el 30% en apenas cinco años, algo que hace cada vez complicado el acceso a amplias capas de la población.
La escalada de precios de la vivienda en Málaga amenaza con dejar fuera del mercado al comprador local
El atractivo de Málaga para el comprador de vivienda habitual y para el inversor (que la adquiere para segunda residencia o como «valor refugio») es evidente, pero en la escalada de precios están actuando también como acicate otros elementos: por un lado, una oferta insuficiente para atender la actual demanda y, por otro, factores extrínsecos como la crisis de suministros, el encarecimiento de las materias primas y el repunte del Euríbor ( ha pasado en un año de estar en el -0,5% al 2,8% tras las sucesivas subidas de tipos de interés del Banco Central Europeo).
De hecho, el sector constructor asegura que la avalancha de compras de los últimos meses (ha habido 32.522 compraventas de viviendas entre enero y septiembre de 2022, con un espectacular incremento del 90% respecto al mismo periodo del año anterior) obedece al deseo de los compradores de esquivar posibles nuevas subidas de tipos por parte del BCE. Y esta alta demanda ha seguido empujando al alza los precios.
El precio de las viviendas de segunda mano en Málaga tiene una sobrevaloración del 14%
Vivienda nueva y usada
Por tipología de vivienda, las subidas son generalizadas en Málaga. Aquellas de hasta cinco años de antigüedad (el plazo que el Ministerio dispone para diferenciar estadísticamente viviendas nuevas de usadas) se han encarecido interanualmente un 7,5% hasta los 2.264 euros por metro, el precio más alto en doce años. Por su parte, la vivienda de más de cinco años, donde se engloba la segunda mano, aumentó su valor un 7,4% hasta los 2.057 euros.
Málaga es la provincia española donde más sube el precio de la vivienda y del alquiler
La pandemia ha impulsado aún más la búsqueda de viviendas con unas características específicas (amplias terrazas, servicios comunes, eficiencia energética) que quizá tienen mayor respuesta en las casas de nueva edificación. Según el Ministerio, los precios suben en Málaga capital un 12,1% (2.582), en Benalmádena un 7% (2.410), en Estepona un 16,5% (2.620) y en Fuengirola, donde se han empezado a construir promociones de lujo, un 17,4% (2.947). Marbella ha experimentado un incremento del 2,1% en este segmento, lo que deja la media del metro en 3.274 euros (entre los más altos de España).
En segunda mano, los valores aumentan un 21,2% en Rincón (2.382), un 7,1% en Marbella (2.819), un 2,8% en Málaga (2.017), un 16,2% en Mijas (2.129), un 8,1% en Benalmádena (2.346), un 8,2% en Fuengirola (2.318) o un 13,1% en Torremolinos (2.272).
Los agentes inmobiliarios esperan que el mercado se modere
El 62% de los agentes inmobiliarios espera un descenso de los precios en el último trimestre del año y un 57% vaticina una bajada moderada en el número de transacciones, según el Barómetro ‘El sentimiento de mercado de los profesionales inmobiliarios’, realizado por la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) y su área de desarrollo SIRA. Por otra parte, el 63% de los profesionales ha advertido de un aumento en el número de vendedores, y un 61% un descenso de compradores, lo que refleja una brecha entre la oferta y la demanda. A pesar de esto, el 74% de los agentes sostiene que los vendedores se han resistido a bajar los precios, que, por contra, se han mantenido estables o han continuado creciendo. La percepción de los profesionales sobre la estabilidad o aumento del volumen de compradores ha bajado 19 puntos, coincidiendo con el aumento de tipos y la escalada del Euríbor.