Las hipotecas en Málaga superan en 30.000 euros la media nacional

La firma de hipotecas para vivienda en 2022 ha registrado en la provincia de Málaga, finalmente, las cifras más altas de préstamos de los últimos doces años con 23.241 nuevas operaciones constituidas (un 12% más que en el ejercicio precedente) y, lo que es más significativo, con importes medios que en el conjunto del año se han situado en 176.300 euros, los más altos desde la época de la burbuja inmobiliaria (reflejo de la actual subida de precios). Hubo meses concretos donde la hipoteca ha superado los 185.000 euros de media.

Eso sí, tal y como han venido aventurando diferentes representes del ámbito inmobiliario, el ritmo de concesión de hipotecas parece empezar a aflojar ante las subidas de tipos de interés que está aplicando el Banco Central Europeo (BCE). El pasado mes de diciembre, en concreto, se firmaron 1.502 hipotecas, el dato más bajo en año y medio, según los últimos datos publicados este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE). En algunos momentos de 2022, el incremento interanual de firma de hipotecas estuvo por encima del 30%, lo que confirma que, a medida que avanzó el ejercicio, se fue produciendo una cierta ralentización del mercado 

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A nivel de toda España, en 2022 se firmaron un total de 463.614 hipotecas, con una subida del 10,9% sobre el año anterior (su cifra más alta desde 2010) y un préstamo medio de 145.510 euros. La provincia de Málaga, como se puede ver, está 30.000 euros por encima de esa media.

Un dato resulta también llamativo en el actual mercado inmobiliario malagueño: hace unos días se conoció que la provincia ha cerrado 2022 con algo más de 42.000 viviendas vendidas (un nivel que no se veía en la provincia desde hace 15 años). Dado que se han concedido sólo las citadas 23.241 hipotecas, se comprueba que el 55% de compradores que han adquirido casa en Málaga durante el pasado año han requerido préstamo, pero no así el 45% restante, lo que apunta en estos casos, bien a un perfil de inversores, bien a compradores extranjeros o nacionales de alto poder adquisitivo. 

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Desequilibrio demanda-oferta y producto residencial de lujo

El actual desequilibrio de mercado que conforman una altísima demanda de vivienda en la provincia y una oferta actual que, en casos como el de la capital, se considera bastante escasa se sigue traduciendo en una encarecimiento del precio de los pisos y, como consecuencia, en un significativo aumento de los importes medios de las nuevas hipotecas. A ello se une que muchas de las promociones residenciales que se están construyendo en Málaga y en toda la Costa del Sol responden a una tipología de lujo. 

Los importes de las hipotecas medias siguen superando así los registros récord del boom: en 2007 el promedio se situaba en los 165.000 euros y en 2008 estaba en 159.000 euros. Desde 2017, cuando el promedio se situó en unos 120.000 euros, la cuantía ha subido un 46% en cinco años, reflejando un gran aceleramiento de precios. Las hipotecas concedidas por los bancos suelen cubrir como máximo el 80% del valor de la vivienda. 

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Málaga es, a la conclusión de 2022, la cuarta provincia que más hipotecas ha firmando tras Madrid (80.416), Barcelona (58.838) y Valencia (27.548), pero sigue estando, como en meses anteriores, en la tercera plaza si se computa el dinero que se ha destinado a inversión en hipotecas, ya que los 4.098 millones de Málaga sólo son superados por Madrid (17.043 millones) y Barcelona (10.894).

Condiciones hipotecarias que "han dejado de ser atractivas", según los portales inmobiliarios

Los portales inmobiliarios han resaltado este jueves el buen comportamiento de las hipotecas en 2022, a pesar de las subidas de los tipos de interés por parte del BCE. La directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, María Matos, insiste en que se trata de "un gran hito", dentro de un contexto de encarecimiento de los tipos de interés en el segundo semestre del año.

"El pasado mes de diciembre, se firmaron 30.075 hipotecas, lo que supone 21 meses consecutivos superando las 30.000 concesiones a pesar de las cuatro alzas de tipos hasta esa fecha", agrega.

No obstante, la ralentización de los últimos meses avanzan "una moderación en la demanda de compra de vivienda", ya que las condiciones hipotecarias "han dejado de ser atractivas". Además, las perspectivas de futuras subidas de tipos apuntan a una contención de la demanda.

Por su parte, el director general de idealista/hipotecas, Juan Villén, añade que el 2022 ha sido "un ejercicio buenísimo para el sector hipotecario", pero admite, al igual que Matos, que el año ha ido "más a menos" con los cambios en la política monetaria.

Villén pronostica un repunte de las hipotecas mixtas, ya que, ante "el encarecimiento de los tipos fijos y la volatilidad de los tipos variables", éstas se están convirtiendo "en la herramienta estrella para conseguir financiación a precios más competitivos, protegiéndose a su vez de las subidas de tipos en los próximos años".

Por su parte, desde pisos.com, su director de estudios, Ferran Font, también califica 2022 como "un año récord", y, al igual que el resto de expertos del sector, vaticina un 2023 "con cifras más modestas", y más expuesto a las siguientes subidas del Euríbor, el encarecimiento de las hipotecas y la incertidumbre política.