Málaga alcanza las 42.000 viviendas vendidas y se queda a un paso del récord del boom inmobiliario

Málaga ha cerrado 2022 con algo más de 42.000 viviendas vendidas, un nivel que no se veía en la provincia desde hace 15 años, en pleno boom inmobiliario. La actividad ha sido absolutamente frenética, con un incremento de operaciones del 26% sobre el ejercicio anterior, según los últimos datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística (INE) que se se han conocido este viernes. La provincia se ha quedado a un paso superar incluso las cifras del año 2007, que terminó con 42.386 ventas y supuso el cénit de aquel ciclo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria.

A pesar de ello, los portales inmobiliarios e instancias como el Colegio de Registradores afirman que la previsión es que las compraventas se moderen en 2023 por la subida de tipos del Banco Central Europeo (BCE) y la inflación. De hecho, en el caso de Málaga, hay dato que puede resultar premonitorio. Diciembre fue el primer mes de 2022 donde se registró una caída de ventas en relación al mismo mes del año anterior (2.596 frente a 3.366). 

Volviendo a los resultados del año completo, y por segmentos de mercado, la provincia malagueña registra 33.268 compraventas de viviendas de segunda mano (un 36% más que el año anterior) y otras 8.773 de nueva construcción (un 1,1% más). El nivel de ventas de la segunda mano supera ya, de hecho, al de la burbuja inmobiliaria, ya que por aquel entonces el peso de la vivienda nueva en el mercado era superior al de ahora.

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Tan sólo Madrid (83.103), Barcelona (66.620) y Alicante (49.858) rebasan el nivel de ventas de Málaga durante este pasado año. En el caso de la vivienda nueva, la provincia malagueña escala al tercer puesto, únicamente por detrás de Madrid (18.671) y Barcelona (11.234).

En cuanto a los precios, el valor medio del metro cuadrado en la provincia durante los últimos doce meses es de 2.347 euros, con un incremento interanual del 8,5%. Los valores de Málaga son los quintos más altos del país tras Gipuzkoa (3.306 euros), Baleares (3.160), Madrid (3.140), Bizkaia (2.778) y Barcelona (2.759). En el caso del cuarto trimestre de 2022, los precios en Málaga han marcado los 2.427 euros de media. En Málaga capital, el metro cotiza a una media de 2.314 euros, con una subida anual del 6,6%.

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"El cambio de ciclo es un hecho", dicen los registradores

"El cambio de ciclo es un hecho, el mercado se dirige a otro escenario, con niveles de compraventas menores a las registradas durante trimestres precedentes. El mercado de compraventas de vivienda ha constatado el anunciado cambio de tendencia en el cuarto trimestre de 2022", afirma el Colegio de los Registradores. Las "extraordinarias" circunstancias de los últimos dos años han dado paso, según comentan, a un nuevo escenario de mercado, "afectado por el ascenso de los tipos de interés, la merma del ahorro familiar como consecuencia de la inflación, y el impacto desfavorable de variables macroeconómicas como el empleo o la actividad económica".

A pesar de este cambio de tendencia, las cifras durante la primera mitad del año 2023, mantendrán un tono destacado ,"menores a las registradas en trimestres precedentes, pero muy destacadas desde una perspectiva retrospectiva de más largo alcance", añaden.

Por otro lado, la compra de viviendas a cargo de extranjeros, que estuvo por debajo de lo habitual por la pandemia, se mueve ya en tasas más normales. En Málaga, el 34% de las ventas en el cuarto trimestre de 2022 fueron realizada por foráneos, mejorando un índice que había llegado a caer al entorno del 25%. Sólo Alicante (42,9%) y Baleares (36,1%) están por delante, quedando Tenerife (32,5%) y Girona (31,1%) como inmediatas seguidoras. La media nacional es del 14,6%. Encabezan los resultados por nacionalidades británicos (10,8%), seguidos de alemanes (9,2%), franceses (6,4%), rumanos (5,1%), belgas (4,9%), italiano y marroquíes (ambos con un 4,8%).

Los portales inmobiliarios presagian una moderación en las compras

Los portales inmobiliarios españoles, Fotocasa, pisos.com e idealista, se han mostrado optimistas ante los datos. España acabó 2022 con casi 650.000 operaciones de compraventa, récord desde 2007. Sin embargo, prevén que las compraventas se moderen en 2023 por la subida de tipos y la inflación. El mes de diciembre, al igual que ha pasado en Málaga, ya firmó a nivel nacional una caída mensual de las compraventas del 21,3%.

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Aun así, el portavoz de Idealista, Francisco Iñareta, ha asegurado que España no se enfrenta a una "hecatombe del mercado, ni en el número de operaciones ni en los precios".

"La recuperación post pandemia iniciada en 2021, cuando se cerró el año creciendo un 35% interanual, se consolidó el año pasado", ha señalado el director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, quien ha añadido que, para 2023, "las previsiones son que el escenario tienda a cifras más modestas que las del ejercicio que se cierra, más parecidas a las de hace dos años".

Por su parte, el portal Fotocasa, ha puesto de manifiesto la relevancia de haber alcanzado una cifra "tan abultada" pese a las sucesivas subidas de tipos de interés que el Banco Central Europeo ha autorizado en los últimos meses.

"Lejos de frenar la demanda de compra, el impacto de la subida de tipos la está acelerando, al menos temporalmente", ha señalado la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos.

Moderación del crecimiento en dicembre

Fotocasa ha avisado de que las compraventas cerradas en diciembre todavía no se enfrentaban a la nueva subida de tipos decretada en noviembre, de forma que se firmaron cuando el Euríbor no llegaba al 3%. Matos ha señalado que esto podría haber provocado que "aún no tuviesen efecto ralentizador".

"En la cifra de diciembre se refleja ya una leve moderación de ese aceleramiento por parte de los ciudadanos, que se han apresurado a comprar para intentar sortear el endurecimiento de las condiciones crediticias", ha apuntado Matos. La creciente inflación podría afectar a los costes de producción, logística y materias primas, "ocasionando la ralentización y paralización de algunas promociones". 

En la misma línea, Idealista afirma que el encarecimiento de la financiación "generó durante el último mes del año incertidumbre en una parte de la demanda", aunque considera que, como la mayor parte de la demanda de vivienda en venta ya dispone de una casa en propiedad, sus necesidades de financiación serán más bajas y por tanto será menos sensible a la subida de tipos.