"Málaga está en el ojo de todo el que invierte a nivel inmobiliario en España pero necesita más suelo"

La compañía AIGA Advisory es una sociedad del Grupo A&G especializada en el asesoramiento a empresas e inversores financieros del sector inmobiliario. Su director del área de Real Estate, Borja de la Quintana, estuvo hace unos días en Málaga, donde habló con La Opinión acerca de las actuales perspectivas y tendencias del mercado. En Málaga, A&G ha asesorado numerosas ventas de suelo para desarrollo de viviendas y también operaciones de corte más patrimonialista como la venta en 2020 de un hotel en el centro de la capital por más de 10 millones de euros o la compra para uno de sus clientes del edificio de Telefónica en la calle Molina Lario.

Tras un 2022 muy bueno para el sector inmobiliario, con cifras de venta de viviendas cercanas al récord de la burbuja inmobiliaria, este año ya se percibe como más contenido ¿qué análisis hace del mercado? 

Efectivamente, las previsiones de contención se están cumpliendo y 2023 está presentando unos niveles de inversión bastante más flojos que los del año pasado. En el ámbito residencial, sí es verdad que el primer trimestre ha sido muy bueno en venta de viviendas pero en el resto de segmentos inmobiliarios (oficinas, logística, etc) hay una inversión más ralentizada. Y ahora ya, en estos últimos meses, las promotoras están advirtiendo de que el ritmo de venta de viviendas está bajando, y que ya no hay la misma alegría de hace unos meses.

Todo el mundo apunta a la subida de tipos y del Euríbor.

Sí, la contención del mercado se debe principalmente a eso. Para un particular, el acceso a la financiación para comprar una casa con hipoteca es mucho más costoso que hace un año. Y lo mismo le pasa a un profesional que quiera comprar un edificio de oficinas o una nave logística. Para que las operaciones siguieran al mismo ritmo tendría que haber precios más baratos, y la realidad es que todavía no se está produciendo un encuentro entre lo que el vendedor pretende y lo que el comprador puede pagar.

Supongo que al que vende le cuesta rebajar sus expectativas.

Absolutamente. La corrección del mercado inmobiliario a la baja siempre ha sido, en el caso de España, lenta y tardía, sobre todo si lo comparamos con otros países de la Unión Europea o con Estados Unidos. Los anglosajones, por lo general, corrigen mucho más rápido y aquí, para mi gusto, se da también una situación muy diferente a la de 2008, cuando la burbuja inmobiliaria, porque los vendedores están mucho más saneados que en aquel entonces. El nivel de apalancamiento de los propietarios es mucho más sano que en la anterior crisis, y eso les permite, básicamente, aguantar. No hay tanta urgencia por vender.

¿Es también la incertidumbre (inflación, guerra de Ucrania, etc) un factor que retrasa decisiones de compra? 

Indudablemente, hay muchos factores que están afectando al mercado inmobiliario. El inversor institucional privado, por definición, suele ser algo más temeroso y para máquinas antes que el inversor particular, que suele moverse mejor en aguas turbulentas porque tiene una capacidad de decisión mucho más ágil. Suele decidir más por sí mismo, al no tener la presión por encima un comité de inversión. La tendencia inflacionista de estos últimos 12-18 meses, la guerra de Ucrania... no ayudan a agilizar la inversión, aunque también encontramos ciertas excepcionalidades. La propia Costa del Sol ha recibido a nuevos compradores extranjeros de países limítrofes al conflicto bélico que antes, históricamente, no venían aquí. Y están adquiriendo vivienda en muchas promociones de Málaga.

¿Cuál es el consejo a sus clientes inversores?

Los clientes a los que asesoramos suelen ser patrimonios privados, inversores, sociedades familiares. La consigna es que estén muy atentos a las oportunidades de mercado, porque al igual que antes decíamos que todavía no se están corrigiendo los precios, sí es cierto que están saliendo a la venta activos que antes ni siquiera se esperaban. Hay productos que, en circunstancias normales, no habrían puesto a la venta y ahora sí lo están, lo que denominados «trofeos» en el sector. Es un momento idóneo para los patrimonios privados que no necesitan de financiación para comprar, sino que pueden tirar de recursos propios. Ojos bien abiertos a las oportunidades, que salgan, y agilidad en la negociación: ésas pueden ser las claves para cerrar una buena operación.

Dicen que Málaga está de moda. ¿Es una de las plazas más codiciadas por los inversores?

Sin duda. La labor de la administración local ha sido magnífica para atraer el apetito inversor en todos los segmentos. El atractivo del ámbito residencial es consecuencia de todo lo que está pasando alrededor. La atracción del turismo posibilita el desarrollo hotelero, y la llegada de talento y de multinacionales tecnológicas, con casos como el de Google, están fomentando que Málaga tenga un gran recorrido. A día de hoy, nos consta que Málaga está en el ojo de todos los que están invirtiendo en España como tercera o incluso segunda potencia, tras Madrid y Barcelona.

Sí, se habla en diversos ámbitos de esa opción de competir con Barcelona. ¿Eso es real?

Diría que a nivel residencial en Málaga hay muchas más facilidades que en Barcelona, donde en los últimos años hay muchas restricciones a la promoción de vivienda libre nueva. En este segmento sí diría que Málaga es muy puntera y que le ha «comido la tostada». Evidentemente, el mercado es más pequeño que el de Barcelona pero a día de hoy, por clima, cultura y apertura al mercado internacional, Málaga es una plaza absolutamente fundamental para cualquier inversor.

¿Qué producto inmobiliario es el más apetecido? Más allá de vivienda, ¿hay interés por activos hoteleros o logísticos? 

En Málaga hay una falta tremenda de oficinas, precisamente por esta alta atracción de empresas que hemos comentado. El mercado de oficinas, que hasta ahora era bastante inmaduro, va a explotar en los próximos años en Málaga con nuevos desarrollos. Otro sector en auge es el hotelero, que en el caso de la capital también va a sumar nuevos activos que reposicionarán y elevarán la oferta. Serán hoteles de posiciones altas en cuanto a precios. En cuanto al segmento logístico, por cerrar el repaso, la dificultad añadida en Málaga es que su orografía es complicada para generar nuevo suelo. La realidad es que todos los operadores logísticos están deseando entrar en Málaga, pero hay una falta clara de producto, de suelo. 

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Se teme que el interés del inversor externo, ya sea nacional o extranjero, empuje los precios (al menos, los de la vivienda) a niveles inaccesibles para la población media, ¿cómo conjurar ese riesgo?

Uno de los motivos por los que ha subido tanto la vivienda es, precisamente, por su escasez. Málaga, a día de hoy, está preparada perfectamente para absorber de 2.000 a 3.000 viviendas al año y la realidad es que se están construyendo sólo 1.000. Lo que hay que hacer es ‘fabricar’ suelo, las administraciones tienen que colaborar y ser ágiles. Actualmente, en Málaga hay suelo en trámite de ordenación para unas 12.000 viviendas, pero evidentemente eso se acabará en poco tiempo. 

El malagueño tiene cada vez más difícil vivir en las áreas urbanas céntricas.

Lo de Málaga es una historia que se ha repetido en grandes ciudades como Madrid. El malagueño ya está dispuesto a irse a otras ubicaciones como el distrito Zeta, que será un centro urbano para la población local, a Alhaurín de la Torre o a Rincón de la Victoria.

La Ley de Vivienda ha sido polémica por diversas circunstancias, ¿cómo la valora?

El problema de la Ley de Vivienda es la falta de información que tenemos. Hay muchas variables que no sabemos cómo se manejarán. Por ejemplo, la declaración de zonas tensionadas, que se ha dejado en manos de las comunidades autónomas y ya hay algunas que han dicho que no las aplicarán. Hay una incertidumbre que no ayuda. Creo que limitar tanto los precios del alquiler puede producir ciertos efectos negativos. Si un propietario no tiene un incentivo para invertir y mejorar una vivienda (porque no puede subir el precio del alquiler), entonces iremos a un parque de casas obsoleto. Y si no puedes alquilar por encima del precio medio de los últimos cinco años, el efecto que se genera es que los caseros están intentando subir los precios antes de que se aplique. La ley no se ha gestado bien. Se ha usado como un elemento político y electoral y se lanzado antes de estar bien definida.

Hay muchos proyectos de nuevos hoteles y, al mismo tiempo, una gran proliferación de viviendas turísticas. ¿Cómo casan ambas dinámicas?

El sector turístico está en un momento muy dulce después de la pandemia. El turismo es una avalancha imparable. El parque hotelero que hay en España y en Málaga no es suficiente, por eso están proliferando tanto las viviendas turísticas. Indudablemente, hay que legislar de una forma más rigurosa la proliferación de este tipo de viviendas. Yo creo que la solución pasa porque acaben implantándose en edificios completos, casi como un hotel, y que no haya un picoteo de viviendas turísticas en edificios de vecinos. Y debe haber una normativa estatal o de consenso, que pueda aplicarse administrativamente de arriba hacia abajo.

¿Qué operaciones han realizado últimamente en Málaga?

Estamos muy focalizados en operaciones de suelo para desarrollo de viviendas y en inversiones más patrimonialistas, de inversores clásicos que buscan activos que les generen rentas. Recientemente, compramos en Málaga para uno de nuestros clientes el edificio de la calle Molina Lario que era propiedad de Telefónica, junto a la Catedral. Estamos gestionando ahora, junto al Ayuntamiento, ver el mejor uso que le damos una vez Telefónica lo abandone, algo para lo que quedan entre dos y tres años. Hasta ese momento no podemos desarrollar el proyecto aunque el proceso de cambio de uso y licencia, que es largo, empezará antes.

¿Sabe ya a qué lo dedicarán?

No esta decidido aún. Estamos viendo distintas alternativas, teniendo en cuenta también la normativa de uso.

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