El precio de la vivienda en Málaga capital rompe el techo de los 3.000 euros el metro y supera en un 15% el nivel de la burbuja inmobiliaria

El interés por comprar vivienda en Málaga sigue siendo alto, a pesar de que las cifras de operaciones de compra se están viendo lastradas ante las adversidades e incertidumbres generadas por los altos tipos de interés, la inflación y los diferentes cambios legislativos. Así lo asegura el portal inmobiliario Fotocasa, que ha presentado este miércoles un estudio de mercado donde se recoge que la capital malagueña sigue marcando máximos de precios, con un importe medio de 3.189 euros el metro cuadrado en el segmento de vivienda de segunda mano a cierre el mes de octubre y una subida interanual del 14,6%.

"Esta situación no es excepcional, ya que se lleva repitiendo desde el inicio de 2023, donde Málaga capital ha marcado récords históricos de precio cada mes a lo largo del año. No solo ha superado los 3.000 euros el metro, sino que lo ha hecho a un ritmo vertiginoso debido a que las subidas interanuales son muy significativas", ha detallado Fotocasa.

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Málaga es la segunda ciudad de España, tras Palma de Mallorca, que ha alcanzado precios máximos tanto en la compra como en alquiler, ha recordado este portal.

En lo relativo a precios de venta, según sus datos, en febrero se alcanzó un nivel de subida del 18,2% interanual, una tasa que fue la más alta de toda la serie histórica, superando incluso el 17,4% de enero de 2006, en el periodo de calentamiento previo a la burbuja inmobiliaria. Con el paso de los meses, el ritmo de subida se ha ido atemperando ligeramente hasta marcar el actual 14,6%.

En estos momentos, el precio de la vivienda de segunda mano está un 15% por encima del precio registrado durante la burbuja inmobiliaria de 2007, cuando era de 2.778 euros el metro.

Un crecimiento "apresurado y persistente"

Fotocasa habla de unos crecimientos "abultados" que han provocado que el ritmo de encarecimiento del precio en Málaga haya sido "muy apresurado y persistente". La subida es mucho más intensa que la del resto de capitales andaluzas, algo que también se plasma en los precios. De hecho, todas las demás se mueven de media entre los 1.270 y los 1.836 euros el metro, a excepción de Jaén, que es la más asequible y se queda en los 1.000 euros de media.

Tanto es así que se aprecia un gran desfase en la evolución de precios de Málaga en comparación con el resto de las ciudades andaluzas. Esto se ha acentuado con la llegada de la Covid-19, pero ya era una inclinación mostrada a partir de la recuperación de la crisis económica de 2008.

“El precio de la vivienda vuelve a alcanzar cifras récord con la mayor aceleración de los últimos 17 años. Nunca habíamos detectado un incremento del precio tan abultado en un periodo tan corto de tiempo. Esta subida nos devuelve a niveles de 2006, previos a la burbuja inmobiliaria cuando el coste de la vivienda sufrió un gran calentamiento", ha comentado la directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, María Matos. 

Matos explica que estos incrementos coinciden con el cambio de política monetaria de la subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), algo que penaliza al comprador medio.

"La demanda de compra ha resurgido debido a un perfil del comprador más solvente, más experto y con experiencia en el mercado como inversor. Además de representar en un alto porcentaje al comprador extranjero, con poder adquisitivo más alto que el residente local. Una situación que complica el acceso a la vivienda, ya que Málaga prácticamente no cuenta con stock de vivienda social pública, lo que agrava todavía más las dificultades”, ha añadido. 

El "preocupante" mercado del alquiler en Málaga capital

En cuanto al alquiler, Fotocasa advierte de que la situación es incluso "más preocupante", con precios máximos desde 2022. Los incrementos interanuales han llegado a superar algunos meses de este año el 30% en lo que supone la subida más elevada de la serie histórica registrada en el índice Fotocasa. A cierre de octubre, la subida es más moderada (10,4%), "aunque es un incremento todavía de dos dígitos que refleja una gran tensión".

El coste del arrendamiento en Málaga (13,89 euros el metro cuadrado) se halla un 65% por encima del precio de hace 16 años (8,43 euros). "El alto precio mantenido durante un largo periodo de tiempo es lo que ha provocado un descenso de la participación en el mercado andaluz, más particularmente del lado de la demanda de alquiler", ha apuntado Matos.

 En febrero de 2023, los inquilinos que buscaban vivienda en Andalucía representaban el 13% del mercado. Seis meses después, son el 11%. La pérdida de representatividad está provocada por los demandantes que se retiran del mercado al no poder acceder a los precios presentados. Según el portal inmobiliario, "las rentas más bajas y colectivos más vulnerables" son los principales afectados por esta expulsión del arrendamiento.

“El precio del alquiler en Málaga, al igual que en Andalucía y en prácticamente toda España, alcanza su nivel máximo histórico, con una tendencia alcista. Desde la recuperación de la crisis financiera, en 2015, Málaga sigue la misma tendencia que el resto de las ciudades, pero de una forma más acentuada e intensa y presentando incrementos mucho más acusados", detalla.

Falta de oferta de vivienda

Para Fotocasa, la reducción de más del 30% en la oferta disponible de vivienda en alquiler durante el pasado año es la principal causa que empuja el precio al alza, "ya que cada vez la brecha entre oferta y demanda es más considerable".

"El furor por vender, la vuelta de las viviendas turísticas al mercado vacacional y la sobrerregulación del mercado, considerada así por los propietarios, han contraído el stock de manera drástica. Sin embargo, la demanda comienza a descender al no poder hacer frente a los altos precios del alquiler que se consideran prohibitivos para un volumen importante de la ciudadanía malagueña”, asegura Matos.