La inversión extranjera impulsa el auge de la vivienda de lujo en la provincia de Málaga

Málaga y la Costa del Sol continúan instaladas entre las plazas españolas más demandadas en el segmento de la vivienda de lujo, que vive un «boom inmobiliario» con subidas tanto de precios como de transacciones, según detalla la agencia especializada Engel&Völkers en su último informe anual relativo a este mercado, publicado hace unos días. La demanda extranjera acapara el 65% de las compras de este tipo de propiedades en Málaga capital, alcanza más del 70% en puntos del litoral como Benalmádena, Fuengirola, Torremolinos, Mijas y Estepona, y llega a picos por encima del 80% en Marbella.

En muchos municipios malagueños, el destino y uso de todas estas compras de casas se reparte ya casi a partes iguales entre vivienda habitual y de segunda residencia, según ha constatado en años anteriores la consultora. No obstante, se detecta que, en el caso de Málaga capital, el destino de la vivienda es ya para uso continuo en más de un 60% de los casos, porcentaje superior al observado en los últimos ejercicios, «lo que evidencia el creciente interés por convertir Málaga en ciudad de residencia habitual».

El informe señala que el coste medio de las compraventas cerradas en 2023 por Engel&Völkers han superado los 5.000 euros por metro cuadrado en toda España. La Costa del Sol encabeza el ranking de las zonas más caras de España por metro cuadrado, seguida de otros destinos habituales en este segmento como Mallorca, Madrid y Barcelona.

Previsiones

Para este 2024, la previsión de la consultora es que la compra de viviendas con un precio superior al millón de euros crezca un 40% en España, liderada por Málaga, Mallorca, Madrid, Barcelona y Costa Blanca. Entre el 15% y el 30% de las viviendas vendidas con la intermediación de la compañía en estas zonas durante el pasado año superó el millón de euros.

A pesar de la caída general de las transacciones de viviendas que hubo el pasado año, el precio se ha mantenido al alza en las zonas más demandadas de España por el «buen tono del mercado laboral, la escasez de oferta y el encarecimiento de los alquileres».

Así, las diferencias en los precios de las viviendas han sido «muy dispares» según la ubicación, incluso dentro del mismo municipio, según explicaba recientemente el presidente de Engel&Völkers para España, Juan-Galo Macià. «Las únicas similitudes son la fuerte demanda y la escasez de oferta», añadía Macià sobre un mercado condicionado por el mercado laboral, los tipos de interés y la predisposición de los bancos para dar crédito.

«Aunque no es descartable un estancamiento o una corrección coyuntural de los precios por el entorno de tipos elevados, podrían cerrar el año de nuevo en positivo, en particular si el mercado laboral mantiene el buen comportamiento, sobre todo el sector servicios. También presionan al alza la escasez de oferta de vivienda en las principales ciudades y la subida del precio de los alquileres, derivada, en parte, por la nueva Ley de Vivienda», señala el estudio.

Además, Engel&Völkers siempre recuerda que este segmento premium se mueve con reglas independientes al estándar y es más estable a los cambios económicos y políticos. De hecho, en la mayoría de municipios del litoral malagueño, el 70% de las operaciones de viviendas de lujo se hace sin recurrir a hipoteca. Las tasas superan el 80% en algunos puntos de Mijas y se mueven entre el 90% y el 95% en las zonas más exclusivas de Marbella, donde el uso de la hipoteca es casi testimonial.

Se dibuja así un perfil de cliente «muy solvente», de perfil tanto nacional como internacional, en un mercado «dinámico», con «seguridad jurídica» y considerado como «un valor refugio frente a la incertidumbre».

Málaga capital

«La ciudad de Málaga despierta cada vez mayor interés tanto desde el punto de vista de la inversión como desde el residencial. La mejora de las infraestructuras y el asentamiento de gigantes tecnológicos constituyen un polo de atracción para una ciudad en la que los precios medios de la vivienda superan ya los 5.000 euros por metro en determinadas ubicaciones», señala Engel&Völkers.

Es el caso de la calle Pacífico, con nuevos desarrollos residenciales que han revalorizado la zona, a la que le siguen el Centro Histórico y Pedregalejo, donde el precio medio supera los 4.000 euros por metro cuadrado, con subidas por encima del 10% sobre 2022. En Pedregalejo, la vivienda es un 12,5% más cara que un año antes para un coste medio de 651.765 euros, sólo superado por Pacífico y la zona de Candado y Pinares, donde el precio de las viviendas comercializadas por Engel&Völkers fue de 912.000 euros.

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Respecto al perfil del comprador, se mantiene la dinámica de los últimos años: el 65% son extranjeros, frente al 35% nacionales. Las propiedades más demandadas tienen entre 84 y 323 metros cuadrados y cuentan con entre dos y cuatro dormitorios. En 2024, los precios podrían estabilizarse, con un «ligero aumento» en el número de interesados en adquirir vivienda en Málaga.

Manilva y Casares

Han ido absorbiendo la demanda de vivienda de zonas próximas gracias a unos precios más asequibles, la mejora de las infraestructuras y una creciente oferta de servicios. Este interés a impulsado los precios al alza en el último año. En Manilva, supera ya los 3.300 euros, con un máximo que se aproxima a los 5.000. La tipología más demandada es un apartamento con una superficie media de 137 metros y tres dormitorios.

En Casares, el precio medio de las transacciones se situó en los 2.276 euros por metro cuadrado, lo que supone un 19,7% más que un año antes. Lo más solicitado son apartamentos de 161 metros de media con dos dormitorios.

Benalmádena

Para Engel&Völkers, se consolida como «referente» en la Costa del Sol. El precio medio de la vivienda se acerca a los 3.000 euros por metro cuadrado, con una subida de doble dígito en un año. El Higuerón es la zona con el precio medio más elevado (4.992 euros), frente a los 2.368 euros de Montealto. Pero es en Capellanía donde se venden las viviendas por un precio más elevado, con un coste medio superior a 1,3 millones de euros, según las transacciones de esta inmobiliaria en 2023.

Las propiedades más demandadas tienen una superficie media de 296 metros cuadrados y oscilan entre los 130 y los 390 metros en zonas como Torrequebrada. La tipología de vivienda más solicitada tiene, de media, tres dormitorios. Más del 5% de las operaciones fueron propiedades por valor de más de dos millones de euros. Los compradores siguen siendo en su mayoría extranjeros, con británicos y alemanes a la cabeza, seguidos de los españoles.

Estepona

Según Engel&Völkers, la «mejora de los servicios» y el «crecimiento urbanístico» de los últimos años mantienen su mercado como uno de los más activos de la Costa del Sol, en pleno «triángulo de oro» junto a Marbella y Benahavís. Destaca el área de Estepona Este tanto por número de operaciones como por precios. Dentro de esa zona, en Atalaya-El Campanario el precio medio por metro es el más elevado y se sitúa en 3.296 euros, un 24% superior al de 2022. Las previsiones apuntan a una subida de precios de entre el 7% y el 10% durante 2024.

La zona de Selwo-La Resina también se ha convertido en exponente de pujanza con un precio por encima de los 3.000 euros por metro, un 83% más respecto a 2022. Seghers y Cancelada-Bel Air también superan los 3.000 euros.

La vivienda más demandada tiene una superficie media de entre 119 y 307 metros cuadrados, aunque se han llegado a vender propiedades de 700 metros. Las compras son, en su mayoría, de británicos, alemanes y españoles.

Fuengirola-Torremolinos

La dinámica del mercado inmobiliario de Fuengirola responde al patrón observado en el conjunto de España: cierta contracción de las compraventas, pero mantenimiento al alza de los precios. El valor medio subió a doble dígito, llegando a superar los 3.200 euros por metro cuadrado. Por zonas, destacan el núcleo urbano y alrededores, junto con Los Boliches, con precios medios de 4.296 y 3.846 euros, respectivamente.

En Torremolinos, el precio medio del metro fue de 2.778 euros, pero con un fuerte incremento de las operaciones. Las zonas de valor medio más elevado, por encima de los 3.000 euros por metro, fueron La Carihuela y Los Álamos.

La tipología de vivienda más solicitada en estas dos poblaciones es el apartamento, por lo que el coste de las propiedades no supera los 800.000 euros de media.

Mijas

La evolución del mercado estuvo marcada por una gran heterogeneidad entre zonas a lo largo de 2023 y muestra importantes revalorizaciones en Mijas Pueblo (la media por metro alcanzó los 3.041 euros con un valor absoluto de 1,1 millones) y en La Cala de Mijas (3.267 euros el metro para unas casas de más de 650.000 euros). En el resto de zonas mijeñas, el precio medio se quedó entre los 2.315 y los 3.525 euros por metro.

La superficie media osciló entre los 78 y los 477 metros cuadrados, si bien la mayor demanda se concentró en viviendas de entre 2.300 y 3.000 euros por metro en La Cala de Mijas y Riviera del Sol, con dos y tres dormitorios. En Calaburra-Chaparral, Campo de Mijas, Las Lagunas o Riviera del Sol, el destino de la vivienda fue en un 80% de casos para residencia habitual y en un 20%, para inversión. Lo contrario ocurrió en Calahonda y La Cala Golf. En Mijas Pueblo y La Cala de Mijas los porcentajes se igualan al 50%.

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Marbella y Benahavís

Mantiene su liderazgo en el mercado inmobiliario de lujo a nivel mundial, según Engel&Völkers. En 2023, las ventas intermediadas por esta consultora aumentaron cerca del 5% tras cerrar 370 transacciones a un precio medio de más de 1,6 millones de euros. Se ha detectado un aumento significativo de los clientes estadounidenses y de los compradores de países vecinos de Rusia, así como suizos, polacos y checos, junto con nacionalidades que adquieren viviendas de lujo con la intención de optar a la Golden Visa.

Además, se percibe un cambio en la edad media de las familias que se trasladan de forma permanente a Marbella: baja desde los 55 años de media que había antes de la pandemia a un rango de entre 35 y 50 años.

«Marbella está experimentando una popularidad sin precedentes, con la presencia de celebridades, influencers y una clientela más joven. Anticipamos una demanda continua, especialmente en propiedades modernas», afirma Smadar Kahana, propietaria de Engel&Völkers Marbella.

La consultora afirma también que en Benahavís hay «excelentes oportunidades de inversión», con nuevas promociones de lujo y precios que van del millón a los 3,5 millones de euros.

El 100% de las operaciones de compraventa cerradas en Benahavís, La Zagaleta y Puerto Banús fueron con recursos propios y a cargo fundamentalmente de familias extranjeras (daneses, alemanes, belgas, suecos, estadounidenses, franceses, israelíes o marroquíes). El precio medio de las viviendas vendidas en La Zagaleta fue de seis millones, si bien en lo que llevamos de 2024, ya se han cerrado nuevas ventas a un precio superior a los 12 millones en esta zona, en Cascada de Camoján y en Sierra Blanca.

La denominada Milla de Oro concentra muchas de las viviendas de precio más alto, superando los 10.000 euros el metro. Las vistas al mar, cerca de servicios y a poca distancia de la playa son las características más demandadas. Entre los extranjeros que compran en la Milla de Oro destacan los belgas, polacos y alemanes.

Marbella Este

En el este de Marbella hay zonas que pueden competir en precio con Beach Side como Bahía de Marbella, El Rosario, Chapas playa o Los Monteros donde las propiedades registran máximos de 11.000 euros el metro. Las familias e inversores componen el perfil de comprador, mientras que la tipología de vivienda más solicitada tiene metrajes a partir de los 300 metros cuadrados con un mínimo de tres habitaciones. Gran parte de las operaciones superan los dos millones de euros.

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Marbella Oeste

Todas las casas vendidas por Engel&Völkers en el oeste marbellí tienen superficies s a partir de los 350 metros salvo en Los Arqueros, San Pedro de Alcántara y San Pedro Playa donde lo más solicitado son los apartamentos de entre 145 y 180 metros de dos o tres dormitorios. Entre los extranjeros adquirientes destacan alemanes, neerlandeses y estadounidenses.

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