La hipoteca media en Málaga supera los 160.000 euros y roza ya los niveles del boom inmobiliario

La firma de hipotecas para viviendas en la provincia de Málaga está aumentando de nuevo este año de forma significativa después de que su crecimiento se viera interrumpido en 2020 a causa del estallido de la pandemia, y ha registrado a cierre del primer semestre su ritmo más alto de los últimos once ejercicios, con un total de 9.835 préstamos suscritos y una subida interanual del 14%. El mercado inmobiliario parece haber superado ya así el forzado descenso de actividad que provocó el Covid y presenta además los importes medios más altos desde la época del famoso boom inmobiliario, que acabó de forma abrupta en 2008 por el estallido de la crisis económica y financiera.

Así, los bancos han prestado hasta junio algo más de 1.580 millones de euros, según los últimos datos publicados estos días por el Instituto Nacional de Estadística (INE), lo que arroja una hipoteca media de unos 160.700, muy cerca de los máximos de la época del boom inmobiliario: en 2007 el promedio fue de 165.000 euros y en 2008, cuando ya se barruntaba el pinchazo de la burbuja, se movió en 159.000. En 2009, con la crisis ya declarada, el promedio cayó a los 123.000 euros, y en los años más complicados de la recesión (entre 2012 y 2014) se llegó a caer a poco más de 100.000 euros para luego, a partir de 2015, ir poco a poco remontando.

La compra de vivienda en Málaga es casi inaccesible para los jóvenes al exigir del 60% al 70% de su sueldo

La Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP) relaciona en parte este nuevo incremento de la hipoteca media con la llegada de nuevas promociones de viviendas al mercado y con algunos cambios de prioridades entre los compradores a la hora de buscar casa motivados por la propia pandemia.

«Los clientes manejan ahora en sus preferencias estándares de calidad más elevados, y eso hace que se esté buscando más entre la oferta de vivienda de nueva construcción, que suelen tener también un precio algo más elevado. El tiempo de confinamiento ha hizo que se reflexionara mucho sobre las necesidades que debe satisfacer las casas en el futuro», comenta la secretaria general de la ACP, Violeta Aragón. Terrazas amplias, servicios y zonas comunes o sistemas de eficiencia energética son algunos de los factores que están llevando a los compradores (siempre que el bolsillo lo permita, claro) a afinar más en su elección de hogar, en una época pandémica en la que ha cobrado todavía mayor relevancia, por motivos obvios, la calidad de vida que pueda desarrollarse en el propio domicilio.

El teletrabajo es otro de los factores que ha elevado este interés, dado que son muchos los profesionales que cada vez echan más horas de su jornada desde casa, recuerda la responsable de la ACP, que destaca además el gran número de empresas tecnológicas llegadas a Málaga estos años.

Las cifras de ventas en Málaga corroboran esta impresión. Las operaciones han crecido hasta junio un 32,3% con 14.366 operaciones hasta el mes de junio, pero mientras que el segmento de vivienda nueva ha aumentado interanualmente y mejora un 24% los niveles de la prepandemia, las ventas de la segunda mano siguen un 15% por debajo de las de 2019, confirmando que son las flamantes promociones que están llegando al mercado en Málaga capital y toda la Costa el Sol las que mantienen muy alta la actividad.

Aragón resalta, por otro lado, que el cliente extranjero, fundamental para la Costa del Sol, ya está volviendo a comprar, tras un 2020 que fue más bajo debido a las restricciones de movilidad. «En realidad ese cliente nunca se fue pero la imposibilidad de venir desde su país para firmar la compra ha demorado muchas operaciones. Ahora todo va volviendo a la normalidad», explica. En realidad, la pandemia y las nuevas tecnologías, que permiten visitas virtuales a las promociones de viviendas, han impulsado algo que hasta ahora era impensable: que se vendan casas por internet sin que el cliente haya estado en ellas antes de forma física.

La ACP comenta que el ritmo de construcción de nuevas viviendas se mantiene en niveles «adecuados» al mercado, ya que todo lo que se termina se vende. De momento, y según el Colegio de Arquitectos de Málaga, el número de viviendas terminadas se ha disparado en el segundo trimestre de 2021 con 2.633, un 61,5% más que en el primer trimestre y casi el doble que en el mismo periodo del año anterior. Es, además, el dato trimestral más alto desde finales de 2009, cuando todavía se estaban terminado de edificar todas las casas del boom inmobiliario.

Se evidencia así que la pandemia ha espoleado a las constructoras y promotoras al sector a terminar las promociones de viviendas cuyas obras estaban en curso, aunque sigan embarcarcándose en nuevos proyectos.

Los jóvenes siguen siendo los grandes excluidos del mercado

Los precios de la vivienda mantienen en Málaga dos mercados muy diferenciados, y a los que la pandemia ha afectado de forma desigual. Por un lado, el de los compradores que buscan una segunda residencia (clientes nacionales y extranjeros) y cuyo poder adquisitivo no se ha visto mermado por esta crisis. Por otro, el del comprador de primera vivienda habitual (el que la quiere como hogar habitual), una categoría en la que entraría el grueso del cliente malagueño, sobre todo los jóvenes. «Los bancos están dando como mucho el 80% del valor del piso en la hipoteca, lo que nos parece correcto para mantener un mercado inmobiliario saneado. Pero es cierto que esto también obliga a estos compradores a tener al menos un 20% ahorrado para la entrada, y eso es algo muy complicado, con la inestabilidad en el empleo que vienen sufriendo», dice Violeta Aragón, secretaria genera de la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP).

El sector ha reclamado ayudas a la Junta de Andalucía en forma de avales para que los jóvenes puedan acceder a la vivienda, además de la puesta a disposición de suelos públicos en carga por parte de algunos consistorios para poder construir viviendas compartidas baratas.

Según el último estudio elaborado por el Consejo de la Juventud de España (CJE) con datos a cierre de 2020, los jóvenes malagueños menores de 30 años siguen teniendo muy complicado el acceso a la vivienda al tener que destinar entre el 60% y el 70% de su sueldo neto para poder comprar una vivienda libre, una franja de porcentaje algo por encima de la media nacional (casi el 60%) y que supera con mucho el 30% que los bancos suelen emplear como criterio para determinar la viabilidad de una hipoteca.