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La Opinión de Málaga

Mercado inmobiliario

Los malagueños dedican un 42% de su renta familiar a pagar la hipoteca con el precio actual de la vivienda

Es la segunda provincia, tras Baleares, donde se exige un esfuerzo financiero mayor a las familias, por encima del 35% de tope recomendado - A nivel de capitales, detectan en Málaga un "tensionamiento" parecido al de Madrid y Barcelona

Una imagen de la pasada edición de la feria inmobiliaria SIMed de Málaga. Álex Zea

El precio de la vivienda en Málaga no para de subir y pone cada vez más complicado a las familias el acceso a la compra, algo a lo que no es ajeno el hecho de que buena parte de las actuales promociones en ejecución y a la venta responden a un perfil de alto nivel adquisitivo. La tendencia, detectada por diferentes informes e instituciones a lo largo de los últimos meses, ha vuelto a ser corroborada ahora por la empresa tasadora Tinsa, en cuyo último informe "IMIE Mercados Locales" se incluye un nuevo indicador de "esfuerzo teórico anual" que calcula el porcentaje de la renta disponible que un hogar medio debe destinar al pago del primer año en aquellas hipotecas donde se financia el 80% del valor de la vivienda con los precios actuales. Este parámetro revela que Málaga sería la segunda provincia española que mayor tasa de ingresos familiares requeriría para sufragar la hipoteca, con un 41,9% del total.

Por delante de Málaga se sitúa Baleares, donde el teórico esfuerzo financiero alcanza al 51,6% de los ingresos. En tercer y cuarto puesto estarían Madrid y Barcelona, donde los porcentajes estarían en el entorno del 34,5% en ambos casos. La media española es del 30,7%.

Según las prosprecciones de Tinsa, la mayoría del territorio nacional registra un nivel de esfuerzo "moderado" y tan sólo en los casos de Baleares, Málaga y Madrid se supera la tasa del 35% que las entidades financieras "suelen considerar en sus políticas de riesgos como un límite razonable de esfuerzo financiero para pagar el primer año de hipoteca".

Tinsa ya ha explicado en alguna ocasión que el alto porcentaje que presenta Málaga está en parte influenciado (como también ocurre en Baleares) por la Costa del Sol, un mercado muy enfocado a una vivienda de corte turístico y de alto standing.

Este nuevo indicador de Tinsa ha sustituido otro anterior que se venía publicando en años anteriores, para adecuarlo mejor a las actuales circunstancias del mercado, por ejemplo. Así, se ha pasado de calcular que la hipoteca sufraga el 65% del coste de la vivienda (como hace, por ejemplo, el INE) para subirlo al 80%. El estudio de Tinsa se elabora a partir de datos de la propia empresa tasadora, de la Agencia Tributaria, del INE y del Colegio de Registradores.

A nivel de capitales, Tinsa detecta "tensionamiento" en la ratio en los casos de Barcelona (45,7%), Madrid (41,9%) y Málaga (40,2%). En el caso de la capital malagueña, los distritos que más exigen al comprador, condicionados por las nuevas promociones construidas en cada zona, son Teatinos-Universidad (46,7%), el Centro (43,9%) y la Carretera de Cádiz (42%). Le siguen Puerto de la Torre, Cruz de Humilladero y la zona de Martiricos (37%), Málaga Este y Campanillas (36%), Churriana (35,7%) y Ciudad Jardín (32,7%).

"La problemática más acuciante se focaliza así en las dos grandes ciudades, Madrid y Barcelona, polos de atracción de la demanda por el dinamismo de sus mercados laborales y de la inversión por el peso creciente del turismo urbano, así como en ubicaciones con gran peso del turismo de costa y la segunda residencia, que atrae demanda de inversión y rentas externas más elevadas, dificultando el acceso a la vivienda de los hogares locales", dice Tinsa, que evidentemente se refiere a Málaga en esa mención.

La hipoteca media supera los 163.000 euros

El informe refleja que la hipoteca media concedida en la provincia de Málaga se sitúa en 163.462 euros, frente a los 137.921 de media nacional. La cuota hipotecaria de los malagueños, de acuerdo al coste financiero medio vigente, es de 706 euros al mes (en España la media es de 592 euros). A nivel provincial, la cuota alcanza los 909 euros en Baleares, 812 en Madrid, y 749 en Barcelona, con Málaga en cuarto lugar. 

El valor del metro cuadrado en Málaga se sitúa a cierre, a marzo de 2022, en los 1.839 euros el metro cuadrado, con un incremento del 7,6% en relación al mismo periodo de 2021 (entre los más altos de toda España). Hasta 44 provincias registran aumentos interanuales, siendo la mayoría de entre el 2% y el 7%. Destacan por su tendencia sostenida (además de Málaga) Baleares, Madrid y Pontevedra. El informe arroja a nivel nacional una subida del 6,6% y un valor de 1.646 euros el metro.

Los mayores valores unitarios provinciales se dan en Madrid (2.751 euros), Baleares (2.574), Guipúzcoa (2.473), Barcelona (2.326) y Vizcaya (2.256), y los más baratos en Ciudad Real (712), Cuenca (743) y Cáceres (801).

En el caso de Málaga, cabe también resaltar que el precio ha subido un 36,9% desde los mínimos registrados de 2015, cuando se estaba saliendo de la anterior crisis económica, sólo tras de Madrid (51,8%) y Barcelona (39,9%) en cuanto a encarecimiento de la vivienda en estos siete años. Por otro lado, Málaga sigue un 28% por debajo de los valores máximos que se alcanzaron en 2007, en pleno boom inmobiliario.

Respecto a las capitales de provincias, hasta 48 presentan incrementos de precio. En Málaga el aumento ha sido del 6% para un valor medio de 1.916 euros el metro. Las capitales más caras, según las tasaciones de Tinsa, son, por este orden, San Sebastián (3.755 euros el metro), Barcelona (3.474) y Madrid (3.444), seguidas a cierta distancia por Bilbao y Palma de Mallorca.

Tinsa recuerda que en Málaga capital la vivienda se ha revalorizado un 41,5% desde los mínimos registrados en 2015, pero los valores aún están un 21% por debajo de los niveles del boom inmobiliario de 2008. Los mayores precios de vivienda se localizan en los distritos Este (2.486 euros el metro), Centro (2.224) y Teatinos-Universidad (2.203), mientras que los más asequibles se dan en el distrito de en Ciudad Jardín (1.312 el metro), en Palma-Palmilla (que incluye a Martiricos), con 1.434 euros, y en Campanillas, con 1.438 . Las mayores subidas en los últimos doce meses se han dado en el distrito Este (11%) y en el de Puerto de la Torre (10,3%).

La invasión rusa de Ucrania y la inflación erosiona la capacidad de compra de los hogares

Según las valoraciones de Tinsa sobre las perspectivas del mercado inmobiliario, la invasión rusa de Ucrania obstaculiza el escenario de recuperación que se esperaba para 2022 y su desarrollo irá determinando la evolución de la política monetaria del BCE en los próximos meses. Así, el conflicto añade "incertidumbre" sobre la fecha de incremento de los tipos de interés.


Si el conflicto bélico se alarga, este contexto internacional "se puede materializar gradualmente en el sector inmobiliario residencial español en forma de una demanda erosionada por la inflación, que reduce los ahorros de los hogares y dificulta la accesibilidad a la vivienda, y de una oferta limitada por la incertidumbre y el incremento de los costes de construcción".


"De momento, el crecimiento en los precios de la vivienda este trimestre continúa reflejando el impulso de una demanda activa en un contexto de oferta limitada que se fue reanimando lentamente durante 2021", apunta. Los bancos ya han comenzado a incrementar los intereses de las hipotecas a tipo fijo y a fomentar las hipotecas a tipo variable.


"Esto puede estar acelerando algunas decisiones de compra por parte de los hogares para asegurar una financiación a un coste que todavía se mantiene en niveles bajos. A medida que los tipos de interés se incrementen, la demanda podría desacelerarse", señala.



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